数智护城·匠心传承—旧城保护与公房工程管理综合能力提升实战营

一、课程导入：从“管房子”到“管城市遗产”的定位升级

1、旧城保护类工程管控的特殊性和挑战1）历史建筑“修旧如旧”和结构安全之间的平衡2）直管公房分散式管控的“点多面广”难题3）租户多元诉求和合规管控的冲突化解

2、交流破冰：参训参训者的“三个一”1）分享一个自己处理过的最棘手实地问题2）写下一条希望借助本课破解的问题3）设定一个回到岗位后需要改进的管控动作

二、课程全景地图

三大情境、四个维度、一条主线1）日常维修情境 + 工程管控情境 + 合规风控情境2）政策法规 + 工程技艺 + 交流处置 + 实例游学3）“发现问题-研判问题-协调资源-破解难题”的本领主线

一、直管公房管控的法规架构轮廓

1、上位法和地方规章的层级关系1）《厦门市直管公房管控办法》核心要点解读2）《厦门市房屋安全管控规定》中和维修加固相关的条款3）直管公房管控应遵循“尊重历史、规范管控、合理利用”三大要则

2、维修管控的全流程规范要求1）报修受理→实地踏勘→方案确定→施工管控→验收结算的法定流程2）维修前实地踏勘的法定要求：工程量和维修方案的确定依据3）施工进程中房管员的实地施工管控和安全管控职责4）工程量和施工质量验收的规范准则5）审批和结算的流程化管控

二，历史建筑保护的特殊法规要求

1、《历史信念名城名镇名村保护条例》中和修缮相关的核心条款2、历史建筑修缮的报批程序和审批要点3、“最小干预要则”在法规中的体现和实操边界

三、合规风控的要害隐患点

1、直管公房租赁管控中的法律隐患1）租赁合同的合规要点和常见纠纷类型-2）转租认定和处理的法规依据3）租金催缴的法律程序和实操注意事项

2、工程安全管控的法律责任1）安全生产法规在旧城改造类工程中的特殊适用2）危房治理和调换的法定程序

四、标杆实例一：某直辖市直管公房维修合规管控架构构筑

来由和问题、举措和成效：公司管控的直管公房超过2万套，就一线经验说，分散在多个历史风貌区。过去因维修流程不规范、验收准则不统一，屡遭审计指出问题。公司历时18个月，构筑了覆盖“报修-踏勘-方案-施工-验收-结算”六环节的准则化合规管控架构，每个环节设置要害将控点和留痕要求，配套开发了移动端实地作业APP。施行后，维修合规问题同比下降76%，审计一次性借助率从62%拉升至94%

五、交流研讨：合规红线和效率的平衡

情境设定：某历史建筑外墙出现明显裂缝，落地时，租户多次催促维修，但该建筑属于风貌保护建筑，从实践看，修缮方案需报主管部门审批，流程至少需要15个事务日。作为实地管人人员，换个角度看，你怎样既守住合规底线，换个角度看，又回应租户的急迫诉求？

一、旧城保护类工程的技艺架构构成

1、结构检测和安全鉴定技艺1）直管公房危房鉴定的技艺准则和操作流程2）历史建筑结构检测的特殊办法：无损检测、微损检测3）鉴定报告的解读和工程决策运用

2、修缮加固的核心工法1）历史建筑修缮的“四原”要则：原工艺、原材料、原形制、原结构2）常用加固技艺：高延性混凝土加固、碳纤维加固、钢结构内支撑3）木结构筑筑的修缮要点：木柱抽换、墩接、挖补等等技艺要求4）砖木结构筑筑的修缮重点：墙体加固、外墙清洗、楼面和屋架加固

3、适老化和适商化改造技艺1）直管公房适老化改造的空间调整思路和技艺要点2）适商化改造中的结构安全评核和消防配套升级3）同层排水技艺、多重防水处理在旧房改造中的运用

二、BIM和数智化技艺在旧城保护工程中的运用

1、古建筑以及仿古建筑工程BIM技艺运用准则概述2、BIM在历史建筑测绘建档中的运用3、BIM模型在修缮方案还原和工程量测算中的实操办法

三、AI+工程管控的实操办法

1、AI在工程实地的五大运用情境1）安全隐患智能识别：“隐患随手拍”功能的实操演示2）施工进度AI拆解和预警3）无人机+AI巡检系统的部署和操作4）AI大模型在工程隐患排查中的运用5）智能看板在巡检质量管控中的运用

2、物联网智慧消防系统在公房管控中的落地1）智慧消防“监测-预警-处置”闭环架构的构成2）智能烟感探测器的部署和三级联动告警制度3）智慧消防云平台的资料拆解和趋势预警功能

四、标杆实例二：某历史信念名城保护项目的BIM+修缮实践

来由和问题、举措和成效：该城市某历史信念街区需对37栋历史建筑开展周全修缮。项目队伍采用BIM技艺对所有建筑开展精确测绘和建模，构筑“一栋一档”数字档案。在修缮进程中，利用BIM模型开展施工方案还原、工程量精确计算、材料损耗将控。同时引入无人机定期航拍，借助AI比对BIM模型和实际施工进度，往细里说，达成误差将控在2%以内的精准管控。项目历时14个月，执行层面，节约工期20%，节约成本约15%

五、标杆实例三：某市直管公房物联网智慧消防全覆盖项目

来由和问题、举措和成效：某市对辖区内所有直管公房施行物联网智慧消防改造，实操中，部署智能烟感探测器5000余个，建设统一的智慧消防管控平台。系统达成24小时不间断监测，一旦检测到烟雾或者温度异常，在实际应用里，立即借助声光报警、管控平台，手机APP三级联动告警。运行首年，从实践看，成功预警并处置初期火情17起，防止重大财产损失，火灾事故率下降82%，保险费用降低30%

六，实地实战工作坊（一）：工程方案的迅速编制

差事设定：某栋建于上世纪80年代的直管公房，具体来看，外墙马赛克瓷砖大面积空鼓脱落，从实践看，存在高空坠物隐患；楼道照明线路老化，就一线经验说，多次跳闸。部分窗户五金件锈蚀无法关闭。以小组为单位，具体来看，在20分钟内完成一份包含“问题诊断-技艺方案-工期估算-预算轮廓-隐患提示”的迅速维修方案。呈报和点评

一、工程实地的多方协调本领

1、工程实地的利益相关方图谱1）内部相关方：上级主管、工程队伍、安全质量人员、片区房管员2）外部相关方：租户（含实际采用人）、社区街道、政府监管部门、施工单位

2、跨部门协调的交流模型1）“事前告知-事中交流-事后反馈”的全周期交流打法2）施工期间的租户告知模板和话术规划3）突发经过中的资讯传递和舆情管控

二、租户诉求的灵活处置和矛盾化解

1、租户诉求的四种类型和化解打法1）合理并且紧急型：迅速响应，优先处理2）合理但非紧急型：纳入规划、定期反馈3）不合理但可协商型：耐心解释，往细里说，寻找替代方案4）不合理并且无法满足型：依法依规、有理有据

2，矛盾化解的“三阶九步法”1）第 一阶段——聆听和共情：耐心聆听、记录诉求、表述领会2）第二阶段——拆解和方案：厘清权责、评核可行性、提出备选方案3）第三阶段——协商和闭环：充分交流、达成共识、跟踪回访

3、棘手情境的交流招数1）怎样处理租户对维修方案的质疑2）怎样化解施工期间的噪音和扰民投诉3）怎样协调相邻租户之间的利益冲突4）怎样处理历史遗留的租赁纠纷

三、标杆实例四：某公房管控公司的“恳谈会”矛盾化解制度

来由和问题、举措和成效：某公房管控公司所辖小区因物业费准则、公共资源采用等等问题，商品房业主和公房租户之间矛盾频发，从实践看，相关诉求占街道同类治理事项的60%以上。公司革新推出“群众恳谈会”制度，落地时，每月定期召集租户代表、社区干部、物业公司面对面交流。每次恳谈会收集问题建议10余条，实地调解矛盾纠纷多起。施行一年后，投诉量下降55%，租金收缴率从87%拉升至96%

四、标杆实例五：某历史街区改造中的“一户一策”交流实践

来由和问题，举措和成效：某历史街区综合改造涉及132户居民，换个角度看，其中既有数十年老租户，也有短期商业租户，诉求高度分化。项目队伍采取“一户一策”的精细化交流打法——为每户构筑专属交流档案，记录其核心诉求、顾虑点、交流历史；针对不同群体规划差异化的交流方案：对老年租户侧重居住安全和便利性，实操中，对商业租户侧重经营连续性保障。先后组织入户交流400余次，就一线经验说，社区座谈会12场。最终132户全部签署同意书，执行层面，项目零投诉零上访顺利推进

五、情景还原工作坊（二）：棘手情境的定位担当

分组分别演绎以下情境：

情境A——紧急维修的租户交流：某公房卫生间下水道突然堵塞，从实践看，污水倒灌至二楼租户家中。租户情绪激动，从实践看，要求立即处理并索赔。作为实地管人人员，你怎样在10分钟内完成情绪安抚、应急措施安排和后续承诺？

情境B——施工扰民的协调处置：某历史建筑修缮工程需连续三天开展外墙打磨作业，不可防止产生噪音。相邻楼栋的老年租户投诉强烈。你怎样和施工方协调精进作业时间，在实际应用里，就一线经验说，同时说服租户接受必要的施工安排？

情境C——历史遗留纠纷的破冰：某租户以9年前修缮不到位为由，运行层面，持续欠缴租金。你怎样借助有效交流打破僵局，促成问题破解？

每组演绎15分钟，分享和点评

一、标杆公司实例深度复盘

1、标杆实例六：某市老旧直管公房成套化改造项目全流程

来由和问题，举措和成效：某市对一批建于上世纪七八十年代的非成套直管公房施行改造，在实际应用里，具体来看，运行层面，涉及36户居民。项目面临多重挑战：复杂管线迁改，历史违章建筑拆除、住户临时安置协调。项目队伍采取“技艺+管控+交流”三位一体打法——技艺上采用同层排水、多重防水等等先进工艺；管控上构筑“日调度、周复盘、月收束”的精细管将控度；交流上联合社区成立居民协调小组，逐户对接诉求。项目按照期完工，住户满意度达98%

2、六实例的横向对比和启示提炼1）成功要素的共性提取2）失败隐患点的预防打法3）可迁移的办法论收束

二，终 极实战工作坊（三）：全情境还原上手

差事设定（完整情境还原）：某直管公房小区（建于1985年，在实际应用里，6层砖混结构，无电梯，共48户）被纳入年度修缮规划。主要问题包括：

• 屋面防水层老化，落地时，往细里说，顶层3户多次反映漏水

• 楼道墙面剥落，运行层面，栏杆锈蚀

• 部分租户私自改造阳台，执行层面，存在结构安全隐患

• 小区入口通道狭窄，从实践看，消防车无法进入

• 3户租户以“修缮影响日常生活”为由拒绝配合

小组差事（60分钟）：1）问题诊断和优先级排序：运用次讲、三讲所学，对上述问题开展技艺研判和优先级排序2）方案编制和资源协调：编制修缮方案轮廓，明晰技艺路线、工期安排、预算估算、需协调的外部资源3）交流打法规划：针对3户不配合租户，规划差异化的交流方案和话术4）隐患预判和化解预案：识别项目推进中的主要隐患点，拟定化解措施

各组呈报，综合点评，评选“最 佳实战小组”

一、课程核心学识回顾

1、三大情境的学识地图2、四维研习的核心收获3、参训者个人“三个一”承诺回顾和更新

二、行动实践指南（可操作性强的落地抓手）

1、回到岗位的“30-60-90天”行动规划1）30天：完成一项实地管控流程的准则化改进2）60天：运用AI抓手完成一次工程巡检或者方案编制3）90天：独立处理一起复杂租户诉求并形成实例复盘

2、个人本领拉升的“五个一”工程1）精读一部法规：《厦门市直管公房管控办法》全文2）掌握一项技艺：AI巡检抓手或者BIM基础操作3）构筑一个台账：个人工程管控实例库4）形成一套话术：租户交流的准则化应答模板5）加入一个圈子：业界工程管控交流社群

3、推荐研习资源清单1）核心政策文件：《厦门市直管公房管控办法》《厦门市房屋安全管控规定》2）技艺准则：《古建筑以及仿古建筑工程BIM技艺运用准则》《历史建筑修缮技艺导则》3）业界报告：城市更新和旧城保护年度演进报告4）数智化抓手：智慧消防管控平台操作指引、AI巡检抓手采用指南

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