课程背景
随着“十五五”规划编制事务的周全启动，以及2026年全国两会关于“防隐患、促转型、提效能”的要害定调，地方建投公司正面临前所未有的结构性挑战。一方面，就一线经验说，传统“高负债-重资产-政府付费”的模式已难以为继，公益性项目和经营性亏损的矛盾日益突出；另一方面，城市演进推演正从“增量扩张”周全转向“存量提质”，产城融合成为重塑城市竞争力的要害。本课旨在支援建投公司穿透政策迷雾，借鉴业界标杆心得，利用数智化和金融化抓手，完成从“城市建造商”向“城市营运商”、从“传统服务商”向“产城融合引领者”的惊险一跃。
课程收益
1.
洞察趋势：
掌握“十五五”规划以及最 新两会政策对地方投融资模式的深层影响。
2.
重构模式：
针对城乡建设，城市服务、生态环保三大板块，规划“投融建管运”一体化的存量焕新路径。
3.
掌握抓手：
熟练运用基础设施公募REITs、EOD模式以及资产盘活的核心操作要点。
4.
数智赋能：
掌握AI+产城融合，AI+存量资产盘活的数智化运用情境和实操办法。
5.
实战借鉴：
深度复盘五个业界标杆公司转型实例，形成可落地的行动实践指南。实例涵盖中部、东部、央国企、地市级，普适性强，复制性高。
课程大纲
一、 宏观经济和政策推演的转变
1. “十五五”规划核心导向解读：从“规模扩张”到“内涵增长”的跨越。
2. 2026年两会要害信号：化解地方债务隐患和构筑房地产演进新模式的平衡术。
3. “去平台化”倒计时：地方建投公司剥离政府融资职能后的身份重塑。
二、 业界监管新规对业务模式的倒逼制度
1. 城乡建设领域：城市更新从“拆改留”转向“留改拆”后的资金平衡推演。
2. 城市服务领域：公共事业价格制度改革对政府付费倚重的冲击。
3. 生态环保领域：EOD模式从试点到常态化的合规门槛和收益闭环要求。
三、 建投公司面临的三大核心痛点剖析
1. 资产端：高负债下的重资产沉淀和低效闲置（“资产晒月亮”现象）。
2. 资金端：传统信贷倚重和政府付费拖欠造成的现金流困境。
3. 营运端：公益属性和市场化盈利之间的“剪刀差”难题。
一， 投融资模式重构：从“融资平台”到“资本运作平台”
1. 资产盘活的前提：存量资产梳理和分类建档（资产画像、权属确认）。
o 实例：浙江绍兴汤浦水库REITs项目怎样借助“资产清查+专班运作”打通确权堵点。
2. 基础设施公募REITs实操路径：
o 筛选准则：收益稳定、权属清晰，合规手续完备。
o 交易结构：原始权益人怎样借助一致行动人协议保留将控权？
o 回收资金采用：怎样构筑“投资-营运-退出-再投资”的良性循环？
3. EOD模式进阶：生态环境治理和关联业界的反哺制度规划（“肥瘦搭配”的合规边界）。
二， 产城融合新范式：从“物理空间”到“业界生态”
1. 理念升级：破除“产城分离”困境，构筑“人-产-城”推演闭环。
o 实例拆解：厦门“混合业界用地供应+土地用途灵活转换”制度怎样达成“一亩地掰成N亩用”？
2. 业界导入打法：从“招商引资”到“业界培育”——以“土地入股”“厂房入股”等等资源变资本模式引入龙头公司。
3. 新型业界用地（M0）和城市更新结合：怎样借助容积率奖励、功能兼容达成园区“逆龄”生长？
三、 城市服务盈利化：破解公益性和盈利性失衡
1. 民生服务的“微利可持续”模式：校园餐配送，养老服务、城市大物业怎样借助规模化、准则化达成保本微利？
o 实例分享：洛阳国苑集团接手51所中小学供餐，怎样借助“中央厨房+准则化配送”守住民生底线并达成营运微利？
2. 特许经营权挖掘：停车位，充电桩、户外广告、公房租赁等等城市资源的溢价路径。
四， “三资三化”合规路径实操（选讲）
一、 REITs项目筛选和培育（梯度培育制度）
1. “资产形成—提质增效—私募—投资—公募—再投资—扩募”全生命周期管控。
o 实战抓手：怎样构筑REITs项目储备库（规模先大后小，盘活先易后难）。
2. 合规性障碍突破：土地划拨转出让，投资手续补办、特许经营权放权的实操路径。
o 标杆实例：绍兴汤浦水库REITs怎样破解权证办理、放权经营等等10大类34项具体差事？
二、 资产盘活的数智化赋能
1. AI+存量资产盘活（实操上手）：
o 智能画像：利用AI算法对闲置资产（厂房、办公楼、公园）开展“体检”和价值发现。
o 动态估值：演示“AI估值引擎+动态经济模型”怎样将单宗资产评核时间从数月缩短至几分钟。
o 盘活模式匹配：AI怎样根据资产属性（区位、面积，权属）自动匹配5梯度21种盘活模式。
o 交流情境：参训者分组提供3个典型的闲置资产资料（如老旧办公楼、废弃水厂、边角地），采用“资产盘活智能体”还原生成盘活方案和收益预测。
2. 数字孪生资产管控平台：怎样搭建“一屏观全局”的资产可视化监控系统。
三， 存量资产盘活的金融抓手箱
1. Pre-REITs和私募REITs：借助私募基金孵化资产，拉升营运效益后再公募退出。
2. 资产支持证券（CMBS/CMBN）：适合有稳定租金收入的商业物业。
3. 不良资产重组：针对历史遗留的“问题资产”开展债务重组和价值修复。
一、 AI+产城融合：构筑智慧城市营运商本领
1. 精准业界规划：利用海量资料拆解区域业界链图谱，识别高潜力赛道（如低空经济，银发经济、新能源）。
o 实例：洛阳国苑集团利用“五区叠加”优势，怎样借助海量资料匹配引入工业AI质检公司？
2. 智慧园区营运：AIoT（机器智能物联网）赋能园区能源管控、安防、招商。
o 交流情境：AI机器人实地演示——怎样借助大模型自动生成园区招商推介PPT以及营运报告？
3. TOD模式再升级：轨道+物业+业界+社区的立体复合开发。
二， 城市服务的“数字基座”搭建
1. 一网统管：怎样整合市政、环卫、水务等分散资产，借助“城市大脑”降低营运成本。
2. CIM（城市资讯模型）平台运用：在城市更新项目中，利用CIM开展方案还原和拆迁成本测算。
（纵深剖析五个业界标杆公司完整转型实例，涵盖不同业务类型和转型路径）
实例一：洛阳国苑集团——从“政府代建”到“城市合伙人”
o 转型亮点：锁住新质出产力投资和城市更新营运。
o 要害举措：投资中科慧远、万合光电等等科创公司；盘活西苑公园，运行层面，将生态价值转化为商业价值（“日咖夜酒”年轻化业态）；接手校园餐和养老服务，体现国企温度。
o 启示：怎样借助“基金投资+资源变资本”达成业界培育和自我造血。
实例二：绍兴原水集团/汤浦水库REITs——水利资产盘活标杆
o 转型亮点：全国首创涉水资产REITs平台。
o 要害举措：构筑“12+2”部门联动专班；革新“营运管控统筹+营运管控施行”双机构模式；促成水价改革和扩募平台搭建。
o 启示：优质存量基础设施的金融化退出路径以及“存量带动增量”的良性循环制度。
实例三：厦门市（政府带出下的土地模式革新）——产城融合土地政策突破
o 转型亮点：混合业界用地供应和土地用途灵活转换制度。
o 要害举措：将“工业+商业+住宅+医疗”等等功能混合出让。允许存量工业用地向科创、文创用途转换。
o 启示：建投公司怎样利用土地政策红利，达成单一地块多业态盈利平衡。
实例四：中国诚通资产管控有限公司——央地携手的数智化资管先锋
o 转型亮点：以“技艺革新驱动资产管控”的数智化转型。
o 要害举措：构筑数智化资产管控平台（资产可视化、智能化）；利用AI算法精进资产交易匹配制度；搭建线上拍卖和招商平台。
o 启示：怎样利用资料中台达成资产全生命周期的价值最 大化。
实例五：绍兴市财政局“资产盘活智能体”——AI赋能政府资管
o 转型亮点：从“心得判断”到“数智决策”。
o 要害举措：研发“AI估值引擎+动态经济模型”双核架构；构筑政产学研协同制度；集成政策抓手箱和金融抓手箱。
o 启示：机器智能怎样成为建投公司常态化、低成本的资产营运抓手，打通“有资产，难变现”的最后一公里。
一、 转型路上的“拦路虎”以及化解打法
1. 英才短板：缺乏懂业界、懂金融、懂数智化的复合型英才——化解：项目跟投制度、外部智库携手。
2. 体制制度：决策流程冗长、考核制度重建设轻营运——化解：分类考核（公益性项目看绩效，在实际应用里，经营性项目看ROE）。
3. 资产权属：历史遗留的产权不清问题——化解：组建专班，清单销号制，分级分类确权。
二、 实地交流和答疑
• 针对参训者公司实际问题，实地诊断，提供初步建议。
三、 行动指南发布和收束
1. 参训者行动作业：结合公司实际，绘制一张《本公司存量资产盘活作战地图》。
2. 课程核心要点收束
3. 资料包发放：
《地方建投“十五五”转型抓手包》（含政策汇编、REITs操作指引、AI抓手清单）。
老师简介
Introduction to lecturers
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博闻智咨询|蔺军老师
适合谁听
地方建投/城投公司中高层管人人员、方略演进部、投融资部、资产管控部、项目营运部负责人以及相关从业人员。。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。