课程背景
“十五五”规划将城市更新上升为国家方略，标志着中国城市建设庄重从“大拆大建”的外延扩张阶段迈入“存量提质”的内涵演进阶段。这不仅是政策导向的变化，更是整个工程建设市场底层推演的根本性重构——土地招拍挂市场持续降温，从实践看，传统房地产开发模式难以为继，执行层面，而老旧小区改造、城中村改造、工业遗存更新、历史街区活化等等城市更新项目正成为建筑市场新的主战场。这一转变深刻影响着建筑公司的生存法则：项目的获取方式变了——不再是简单的“招拍挂拿地”，执行层面，而是需要提前介入项目孵化，借助参与前期服务、代建管控等等手段达成一二三级联动；项目的操盘推演变了——不再只是“按照图施工”，而是要在复杂的产权关系，多元的利益博弈，严格的规划管控中寻找平衡；项目的利润来源变了——不再倚重土地增值的简单红利，而是靠精细化管控、业界导入和长期营运创造价值。
央国企被赋予承担城市更新主力军的重任，往细里说，这已经不是“要不要进”的选项题，而是“何时进、怎样进”的必答题。可是，运行层面，多数建筑公司对城市更新仍处于“看得见摸不着”的状态——政策文件读了不少，就一线经验说，但具体到项目落地流程、经济测算办法、隐患识别要点仍感到无从下手。部分公司尝试进入，往细里说，却在复杂的拆迁谈判，漫长的审批周期、不确定的资金回笼面前举步维艰。本课基于对标杆实例的深度复盘和对城市更新操盘规律的系统提炼而规划，旨在支援建筑公司周全掌握城市更新业务的政策架构、项目获取路径、操盘办法以及隐患防控打法，真正做到“看清趋势、找准入口、拿得下项目、干得成事情”。
课程收益
1、周全掌握城市更新项目的政策架构、施行模式和操作流程；
2、学会项目研判、前期介入、模式选项、隐患防控的核心办法；
3、带走一份《公司城市更新业务拓展行动方案》，收获至少五个标杆实例的完整操盘心得
课程大纲
一、从土地财政到城市更新
1. 土地招拍挂市场的“退潮”1）民营开发商退出城市更新的深层原因2）国企央企接盘的历史机遇和责任
2. 城市更新项目的根本特征1）多了“项目孵化阶段”和“产权归一阶段”2）开发建设流程被彻底重塑
二，城市更新对建筑市场的三大重塑
1. 对开发建设整体流程的重塑
2. 对传统施工承包市场的重塑
3. 对配套服务市场的重塑
交流情境01、破冰交流：你所在公司已参与哪些类型的城市更新项目？（老旧小区改造/城中村改造/工业遗存更新/历史街区活化/片区综合开发）如未参与的原由于何？
三、政策架构全梳理
1. 国家层面：“十五五”规划建议对城市更新的定位
2. 地方实践：北京模式，上海模式、深圳模式，广州模式比较
3. 三大工程政策红利：保障性住房，城中村改造、“平急两用”基础设施
一，城市更新项目的全生命周期
1. 五大阶段：孵化→规划→拆迁→建设→营运
2. 和传统开发项目的要害差异点1）孵化阶段的合规隐患2）产权归一的复杂博弈3）一二三级联动的操盘推演
二、城市更新项目施行模式
1. 从管控视角看三类模式1）政府主导型2）政府带出型3）市场操作型
2. 从参与定位看建筑公司的切入点1）前期服务商/统筹主体2）代建商3）施工总承包4）投资营运商
标杆实例1、深圳华富村棚改后期开发代建实例——施工公司怎样以代建身份介入城市更新，达成从“干活”到“管事”的定位升级
标杆实例2、广州潭村城中村改造前期代建实例——前期介入的时间窗口怎样把握，前期服务商的盈利模式怎样规划
一、项目从哪里来
1. 项目生成的三条渠道1）政府发布的城市更新单元规划2）存量业主的自主改造诉求3）在建项目的纾困和接盘
2. 项目资讯的甄别1）怎样判断一个项目“能不能做”2）真假项目资讯的识别办法
二、项目进入的完整流程
1. 第 一步：项目以及要害业主接触
2. 第二步：项目初步研判（算账是核心）
3. 第三步：业主初步民意收集
4. 第四步：操盘策划
5. 第五步：孵化项目公司成立
6. 第六步：更新必要性、可行性、社会稳定隐患评核
7. 第七步：获取政府初步支持
8. 第八步：参与前期服务商招投标
9. 第九步：设立实地办公室
标杆实例3、深圳二线关插花地棚改全程代建实例——从前期介入到建设交付的全流程操盘心得，要害节点的决策推演和隐患将控
标杆实例4、深圳荔园新村城市更新前期服务商实例——前期服务商怎样算账、怎样开展拆赔谈签、怎样开展报批报审
三、项目获取的四种途径
1. 摘牌模式：参与公开招拍挂
2. 股权模式：收购存量项目公司
3. 委托模式：接受政府或者业主委托
4. 代建模式：以管控本领换项目
实地实操工作坊1、领取一份真实城市更新项目简况（含区位、现况、权属、规划指标），在实际应用里，完成项目初步研判报告（含市场判断、经济测算、隐患识别、进入打法），限时30分钟。各组呈报，逐一点评
一，工业遗存更新：中国二十冶天津第 一机床总厂项目
1. 项目来由：从工业“锈带”到城市“秀带”
2. 核心打法1）BIM技艺完整保留工业特色建筑结构细节2）分类施策：历史遗产保护+居住环境拉升+路网精进+业界导入3）新增2.3公里市政道路，新建2所幼儿园以及信念活动中心4）构筑“15分钟便民服务圈”
3. 对建筑公司的启示1）城市更新不只是“拆改建”，更是“业界营运”2）从施工本领到综合服务本领的跨越
二、智慧生态社区：中国二十二冶雄安启动区革新坊项目
1. 项目定位：绿色生态、智能革新、人居提质
2. 核心打法1）数智化、智能化贯穿全生命周期2）“云巡查+智慧调度”系统——无人机实时监测+BIM模型智能纠偏3）管控云平台七大模块全要素精细化管控
3. 对建筑公司的启示1）智能建造本领成为城市更新项目的核心竞争力2）“好房子”准则倒逼建造方式升级
三，城中村改造：中国十七冶保定莲池项目
1. 项目特点：大规模城中村改造+绿色低碳
2. 核心打法1）结构保温一体化施工工艺改进2）工序“首件制”+样板先行3）智慧工地平台10个模块融合管控
3. 对建筑公司的启示1）精细化管控是城中村改造的利润来源2）绿色施工从“加分项”变为“必选项”
标杆实例5、深圳螺岭片区城市更新前期服务商实例——怎样化解复杂的产权关系，怎样规划和原业主的利益分配制度
交流环节2、分组碰头：以上五个实例中，哪个和你的公司最相似？可借鉴的具体办法有哪些？每组整理三条可立即行动的建议
一、投融资模式革新
1. 城市更新项目融资的十大途径1）城市更新专项债2）城市更新基金3）政策性银行贷款4）社会资本引入（REITs等等）5）政府财政补贴
2. 一二三级联动的资金平衡打法1）前期孵化阶段的资金安排2）建设阶段的工程款支付保障3）营运阶段的现金流规划
二、四大核心隐患和防控
1. 政策（政府）隐患1）规划调整、审批延迟、领导更替2）防控打法：协议锁定+政府背书
2. 市场隐患1）房价波动、去化困难2）防控打法：精准定位+弹性规划
3. 项目本身隐患1）拆迁钉子户、地质条件变化2）防控打法：前期纵深摸排+应急预案
4. 财务隐患1）资金链断裂、融资成本超预期2）防控打法：多渠道融资+现金流红线管控
实地实操工作坊2，以“某城市更新项目遭遇政策变化导致审批延迟半年”为情境，分组拟定隐患化解方案，含：资金周转安排、施工规划调整、相关方交流打法。限时30分钟，各组分享要害举措
三、建筑公司城市更新的“五要五不要”
1. 要算大账不要算小账
2. 要长期主义不要短期投机
3. 要携手共赢不要吃独食
4. 要专精本领不要盲目扩张
5. 要合规经营不要踩红线
一、城市选项打法
1. 哪些城市值得进入1）评核维度：城市更新政策完善度、项目储备量，竞争格局2）一线城市vs二三线城市的打法差异
2. 项目类型选项1）老旧小区改造（量大但利润薄）2）城中村改造（复杂度高但空间大）3）工业遗存更新（专精门槛高但溢价本领强）4）历史街区活化（政策支持多但限制也多）
二、本领建设路线图
1. 近期（3个月）：组建城市更新专项队伍
2. 中期（6-12个月）：完成1-2个项目试点
3. 远期（1-3年）：形成城市更新业务品牌
实地实操工作坊3、公司/小组拟定《城市更新业务拓展三个月行动规划》，含：标的城市选项、项目获取打法、队伍组建方案、资源配置诉求、隐患化解预案。各组路演，点评并给出精进建议
三、课程收束和行动承诺
课后行动实践指南
• 一周内：完成所在区域城市更新政策和项目储备情况调研
• 两周内：和至少一个潜在城市更新项目业主开展首次对接
• 一个月内：完成《公司城市更新业务可行性研究报告》
• 三个月内：促成至少一个城市更新项目的实质性跟进或者投标
老师简介
Introduction to lecturers
弄懂更多
博闻智咨询|蔺军老师
适合谁听
建筑公司市场拓展负责人、投资部门负责人、区域公司总经理、城市更新业务负责人、方略演进部负责人。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。