课程背景
城市更新已上升为国家方略，成为盘活存量资产、激发城市活力的核心赛道。可是，大量传统商业街区正面临
“白天旺，夜间冷”“客流下滑、业态老化”“商户离职、体验单一”
等等严峻挑战。
和此同时，夜游经济被明晰为扩大内需、助推消费的要害抓手，各地纷纷布局夜间文旅消费集聚区。但现实中，换个角度看，许多街区的改造陷入
“重硬装轻内容、重招商轻营运、重短期活动轻长效制度”
的误区，导致投入巨大却难以持续盈利。
本课立足操盘实战，围绕
“存量焕新+夜游引爆+长效营运”
三大主线，系统解说从前期调研、空间改造、业态迭代、夜游情境规划，到商户生态营运、旺场活动架构、资料化营运、隐患管控的全流程。课程融合了国内标杆街区（成都宽窄巷子，上海新天地、大唐不夜城、长沙五一广场等等）的成败心得，提供一套可复制、可落地、可盈利的街区和夜游操盘办法论，支援参训者达成街区
“全天候、全客群、全盈利”
的标的。
课程收益
1. 掌握街区改造核心推演：学会“修旧如旧、轻改造重内容”的实操要则，掌握动线精进、景观拉升、成本将控的系统办法。
2. 精通夜游五感体验模型：从“视觉、听觉，嗅觉、味觉、触觉”五个维度，系统规划沉浸式夜间情境，有效拉长消费时长。
3. 构筑科学的业态和商户生态：掌握引流、盈利、配套业态的黄金配比，规划租金+流水分成等等多元携手模式，稳定商业收入。
4. 炼就全年旺场营运架构：运用“旺场三维模型”和“淡旺季流量平衡模型”，达成事务日/周末、淡季/旺季的流量和营收双增长。
5. 构筑资料化营运和隐患管将控度：学会用资料指导决策，识别街区营运十大隐患并提前规避。
课程大纲
导入：
1. 你们城市/县城有什么历史信念、人文趣事？
2. 项目周边有什么？
3. 城市/县城人口基数，具体来看，分布情况？
一、政策红利和市场机遇
1. 国家层面：城市更新行动，夜间文旅消费集聚区，国 家 级旅游休闲街区政策解读
2. 地方实践：各地城市更新条例，夜间经济扶持政策
3. 2025年夜游经济市场资料
二、传统商业街区的“五大死穴”
1. 空间老旧：建筑风貌杂乱，公共设施破损、动线不流畅
2. 业态落后：低端零售为主，缺乏体验感、同质化严重
3. 客流断层：白天有客流，夜间冷清；周末旺、平日淡
4. 夜游缺失：照明仅满足基本功能，执行层面，无主题、无内容、无消费
5. 管控松散：商户各自为政、物业维护差、营运无架构
三、出色文旅商业街区的三大黄金准则
1. 有记忆点
2. 有消费力
3. 有复购率
标杆实例对比剖析：
1. 成都宽窄巷子：从“老旧院落”到“城市会客厅”的改造推演
2. 上海新天地：石库门建筑保护和商业营运的平衡之道
小组研讨：
每组分享一个本地或者熟稔的街区，诊断其核心问题，对应“五大死穴”中的哪几条？
一，街区改造深度调研
1. 深度调研的必要性
2. 街区调研的四大标的
——
摸家底、找机会、定客群、算财务
二、商业街区/夜游项当下期调研清单（五大维度，30+项指标）
1. 空间和物业维度（6项）
2. 业态和商户维度（6项）
3. 客群和流量维度（6项）
4. 夜游潜力维度（6项）
5. 财务和政策维度（6项）
三，项目定位五步法
1. 自我剖析：街区核心资源
2. 市场扫描：竞争格局和空白机会
3. 客群画像：主力客群，高价值客群
4. 价值主张：我为谁提供什么独特体验
5. 测试验证：小范围改造试点或者快闪活动验证定位
课堂上手：
每组领取一个虚拟街区的基础资料，完成《项目定位一页纸》
一，改造核心理念：修旧如旧，往细里说，轻改造重内容
1. 保留城市肌理
2. 轻资产改造要则
3. 改造投资分配
交流
：怎样分配改造投资比较合理？
二、空间改造六大实战要点
1. 动线精进
1）主街、次街、巷道的三级动线规划
2）消除死角：用网红打卡点，休憩节点激活冷区
3）人车分流：设置花箱、升降桩，地面铺装变化
2. 外立面艺术化改造
1）保留原有材质+局部色彩/灯光提亮
2）店招统一规范：尺寸、材质、夜间亮化
实例：
苏州淮海街——日式风情立面改造
3. 景观和公共空间
1）口袋公园、转角广场，屋顶花园的利用
2）城市家具：座椅、垃圾桶、花钵的规划感和统一性
4. 导视系统升级
1）三级导视（入口导览，分区指引、点位标识）
2）夜间发光导视+二维码交流
5. 基础设施扩容
1）电力增容（夜游灯光、演艺装置）
2）5G/WiFi全覆盖、充电桩、母婴室
3）无障碍和适老化改造：坡道、扶手、休息区
三、成本将控三大降本方案
1. 土建降本：采用混凝土压印、水磨石等等替代
2. 软装降本：利用废旧材料做艺术装置
3. 灯光降本：采用节能LED+智能将控系统
标杆实例：
1. 成都猛追湾：老旧街区“微更新”的典范
2. 佛山岭南天地：古建筑群活化和商业的平衡
实战上手：
提供一组老旧街区平面图和照片，小组提出低成本改造方案（动线精进+3个改造爆点），实地陈述。
一、夜游经济底层推演
1. 夜游的核心价值
2. 夜游的三大核心要素
1）以灯光为基础
2）以内容为核心
3）以体验为卖点
3. 夜游货品矩阵
1）基础型：夜景照明，音乐喷泉
2）体验型：沉浸式光影秀，夜市、深夜食堂
3）高值型：夜间演艺，夜游船、夜宿、深夜剧本杀
二，夜游五感体验模型
1. 视觉：第 一印象、记忆点
实例：
大唐不夜城“不倒翁”灯光装置
2. 听觉：氛围制造
实例：
苏州淮海街日式来由音乐
3. 嗅觉：情绪触发器
实例：
长沙文和友的“市井烟火气”
4. 味觉：消费核心
实例：
长沙五一广场“夜宵一条街”
5. 触觉：交流参与
实例：
新加坡滨海湾“幻彩生辉”灯光秀
三、夜游货品分类
1. 灯光秀：建筑投影，水幕电影、山体亮化、激光秀
2. 夜间演艺：沉浸式戏剧，街头艺人、巡游表演
3. 深夜市集：文创市集，后备箱市集、非遗夜市
4. 沉浸式交流：剧本杀、密室逃脱、光影交流馆
5. 夜间餐饮：深夜食堂、酒吧街、茶饮空间
标杆实例：
1. 大唐不夜城：“不倒翁小姐姐”现象背后的夜游货品架构
2. 长沙五一广场：夜宵、夜娱、夜购的全时段营运
3. 佛山千灯湖：光影艺术和城市滨水夜游
课堂上手：
为给定街区规划一条“夜游动线”，标注5个五感体验节点，并说明每个节点的规划意图。
一、业态科学配比和动态调整
1. 黄金配比要则
1）引流业态（30%）：餐饮（特色小吃，网红餐厅）、体验（DIY，游戏）、打卡点
2）盈利业态（40%）：零售（文创，服饰）、酒吧、民宿、二次消费（摄影，纪念品）
3）配套业态（30%）：便利店，药店、母婴、休憩，服务台
2. 不同规模街区的配比差异
1）小型街区（<1万㎡）：主打餐饮+体验，往细里说，零售占比低于20%
2）中型街区（1-3万㎡）：餐饮：零售：体验≈4：3：3
3）大型街区（>3万㎡）：引入主力店（超市，影院）带动
3. 业态动态迭代制度
1）每季度业态健康度评核
2）末位淘汰
3）引入“首店经济”
二、商户全生命周期管控
1. 招商阶段
1）拟定《招商白皮书》
2）品牌筛选
2. 入驻培育期（前3-6个月）
1）装修管控
2）营销扶持
3）租金优惠
3. 日常营运期
1）构筑巡场制度
2）销售资料收集
3）定期举行商户交流会
4. 淘汰更新期
1）提前3个月通知不续约
2）构筑清退准则
三、多元携手模式规划
1. 固定租金
2. 流水扣点
3. 保底+扣点
4. 联营
四、商户生态健康度评核架构的五个维度
1. 经营指标：销售额，坪效、租售比
2. 合规指标：开闭店准时，卫生安全
3. 配合度：活动参与，营销协同
4. 顾客评价：神秘顾客、线上好评率
5. 革新度：新品上新、情境更新
实例：
长春“这有山”文商旅综合体
一，旺场三维模型
第 一维：日常暖场活动——保持基础热度
第二维：节点节庆活动——引爆集中客流
第三维：网红话题活动——制造传播爆点
二、淡旺季、事务日/周末流量平衡打法
1. 解题打法矩阵
1）针对上班族：下班后“微醺经济”，“深夜食堂”折扣
2）针对亲子家庭：事务日半价体验日、幼儿园团体迎送
3）针对公司买方：事务日团建，会议场地租赁
4）针对银发族：周一到周四“长者优惠日”
2. 淡季化解措施
1）夏季：夜游延长，水上项目、室内市集
2）冬季：暖冬节、室内光影展，火锅节
3）雨季：连廊改造，雨棚、室内演艺
三、活动低成本策划和执行全流程
1. 策划阶段
1）年度活动日历规划
2）活动预算分配
2. 筹备阶段
1）商户动员
2）物料制作
3. 执行阶段：
1）实地管控
2）实时资料监控
4. 复盘阶段：
1）ROI计算
2）亮点和不足，形成SOP
标杆实例：
1. 上海BFC外滩金融中心：“外滩枫径”市集——周末限时步行街的营运模式
2. 长沙超级文和友：全年活动日历和话题制造
课堂上手：
为给定街区规划一张《年度活动日历》（标注4个节点爆点活动+6个常规暖场活动）
一、街区营运组织架构和岗位职责
1. 营运总经理：统筹
2. 商户管控岗：招商、续约，巡场
3. 活动策划岗：活动策划，执行、复盘
4. 市场推广岗：新媒体，异业携手
5. 物业工程岗：保洁，保安、维修
6. 客服岗：客诉、会员服务
二、营运SOP准则化架构
1. 商户管控SOP：每日巡场准则、月度交流会、季度评分
2. 物业服务SOP：保洁频次，垃圾清运时间，安保巡更路线
3. 活动执行SOP：从立项到复盘的全流程清单
4. 客诉处理SOP：受理→分类→处置→回访→归档
三、资料化营运指标架构
1. 核心KPI（每日/周/月监控）
1）客流量，客单价、提袋率、转化率
2）销售额、租金实收，收缴率
3）商户满意度、顾客满意度、NPS净推荐值
2. 资料采集手段
1）客流计数器
2）WiFi探针
3）POS系统
4）问卷调查
5）线上舆情抓取
3. 资料运用情境
1）调整业态组合
2）精进活动时间
3）商户扶持决策
四、数智化抓手推荐
1. 轻量级：简道云、伙伴云
2. 专精级：街区营运SaaS系统
一、政策隐患
1. 夜间经营时限、外摆限制、噪音投诉
2. 化解：提前和城管、环保部门交流，取得许可
二、安全隐患
1. 踩踏、火灾、触电、食品安全
2. 化解：拟定应急预案、定期上手、足额保险
三、商户隐患
1. 跑路、欠租、售假、恶性竞争
2. 化解：押金+信用担保、联营扣点降低租金隐患
四、客流隐患
1. 过度倚重节假日、周末
2. 化解：事务日针对性活动、公司团购
五、竞争隐患
1. 周边新项目分流
2. 化解：持续迭代业态、强化自有IP
六、财务隐患
1. 改造成本超支、现金流断裂
2. 化解：分阶段改造、样板先行、预留10%预备金
七、舆情隐患
1. 网红经过反转、恶意差评
2. 化解：构筑舆情监控和危机公关预案
八、营运队伍隐患
1. 核心人员离职、执行本领弱
2. 化解：AB角制度、绩效考核和激励
九、物业隐患
1. 房屋结构老化、水电故障
2. 化解：定期检测、维修基金预留
十、天气隐患
1. 恶劣天气影响夜游
2. 化解：室内备选方案，雨天促销活动
方案共创工作坊：
1. 每组选定一个真实或者还原的街区/夜游项目
2. 综合运用2天所学，换个角度看，完成：
《项目定位一页纸》
《改造爆点清单》（3-5个）
《夜游五感体验节点图》
《年度活动日历简表》
《商户生态精进建议》
3. 结晶路演（每组6-8分钟）
4. 讲师交叉点评和精进建议
课程收束和抓手交付
1. 核心学识点复盘（思路导图式）
2. 抓手包交付
3. 答疑交流
老师简介
Introduction to lecturers
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博闻智咨询|王海勃老师
适合谁听
：城市更新项目负责人、商业街区营运总经理、夜游项目操盘手、城投/文旅集团商业板块管人者、街区招商营运总监、政府文旅/商务部门相关负责人。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。