课程背景
“十五五”开局之年，文旅融合被写入国家顶层规划八大差事，信念繁荣、消费提振、夜经济、微度假、绿色低碳、数字文旅，REITs、乡村振兴等等政策要害词一次性释放。中央预算内投资、专项债、绿色补贴和公募REITs扩募形成“四轮驱动”，为文旅街区演进提供前所未有的机遇。
和此同时，客流碎片化、
Z世代微度假、夜经济2.0，宠物友好、IP首店矩阵等等新消费物种迅速崛起，传统“仿古+小吃”模式空铺率攀升，往细里说，商户从“高租金承受”转向“高坪效+快回本”。谁能将信念故事转化为建筑符号、将首店矩阵装进分时租金，在实际应用里，谁就能在新消费浪潮中跑出加速度。
高热度背后是高门槛：信念
IP怎样转译成建筑和情境？首店集群怎样和在地信念共生？收益分成3.0、快闪分时、绿色低碳补贴、REITs退出怎样闭环？多数项目仍停留在“造街—招租—冷清”老路径，缺乏系统办法论。
课程将
紧扣
“十五五”政策窗口，就一线经验说，拆解盛世里等长三角最新标杆，将信念锚、首店矩阵、夜游二消，数字一卡通、绿色溢价、资本退出压缩成“拿来即用”抓手包，确保参训者回项目即可改方案，谈品牌、备REITs，在新周期里先赢一寸，再赢一丈。
课程收益
1.政策快译：看懂“十五五”八大差事政策导向，深刻把握文旅街区革新演进的政策环境。
2．
双轮洞察：吃透
“微度假×夜经济×IP首店”消费新物种，运行层面，提前锁定高坪效品牌。
3．模型打法
：带走
“信念IP+3-5-2落位”双模型，实地生成
文旅街区的品牌组织以及其
落位图，在实际应用里，回项目直接
Copy。
4．
收益分成：学会
“保底+夜游二消分成+股权联营”，租金溢价拉升6-10%，现金流提前回正。
5．
绿色溢价：掌握
LEED金级/低碳标签申报，往细里说，租金溢价6-8%，同步锁定REITs退出通道。
6．交流升级：研习文旅街区营销新模式，往细里说，推介“建筑可阅读+夜游分成+绿色溢价”，执行层面，让品牌方听完主动约档期。
课程大纲
一、破冰和问题导入
1．文旅街区营运成功的要害要素
：文
化、商业、体验、形态、营运、金融？
2．课程安排引见
二、政策和趋势红利
1．
文商旅业界
“十五五”八大差事解码
——
信念繁荣、消费提振、夜经济、微度假、绿色低碳、数字文旅，
REITs、乡村振兴
2．
资金
/土地/审批速通道
——
中央预算内投资
+专项债+绿色补贴+REITs扩募路线图
3．
长三角演进格局标杆
——
上海
“一江一河”世界级水岸、江苏大运河国家信念公园、浙江诗路信念带、安徽皖南国际信念旅游示范区
实例速览：
盛世里文旅
·奥特莱斯（20亿首店矩阵，往细里说，1小时沪杭甬圈）
三、消费新浪潮和招商物种
1．
微度假
×夜经济×宠物友好×IP首店 4大赛道资料包
2．
高坪效业态清单
——
潜水馆，屋顶营地、
24h健身房、Livehouse，文创雪糕、宠物咖啡
3．
招商新武器
（
1）
收益分成
3.0：保底+NOI抽成+股权联营
（
2）
快闪
/分时：6个月短约，实操中，空铺率↓5%，在实际应用里，现金流回正
（
3）
数字一卡通：江苏社保卡文旅一卡通实例（分时预约
+消费补贴）
四，操盘思路五步法（
1:20）
1．
信念
IP注入
——
建筑符号转译
+情境故事线（唐风十字轴/运河舟楫/诗路廊桥）
2．
空间动线再造
——
街
-巷-弄-院四级尺度，在实际应用里，首层溢价+二层联动+屋顶经济
3．
商业内容共创
——
首店矩阵
→体验插件→夜游二消，落地时，租金溢价10-15%
4．
数字营运中台
——
热力图实时落位
+AI预测式补铺+会员积分通兑
资本退出闭环
：
绿色低碳补贴
→Pre-REITs→公募REITs扩募（盛世里绿色认证+REITs路径）
午间架构
五、标杆实例深拆
1．
湖州东鱼坊天幕街
² 230米投影天幕，信念+科技夜游，年都客流900万
²
招商推演：夜游二消
>租金，分成比例40%
2．
云台山西游信念街区
² IP全域联动，在实际应用里，年游客2200万，往细里说，二消占比42%
²
操盘要点：白天门票
+夜晚演艺+二次消费一卡通
六、招商营运实战抓手
1．
品牌热力图制作
——POI资料+客流资料+租金梯度 三图叠加
2．
收益测算快表
——首年现金流，执行层面，
三年
NOI，从实践看，REITs估值反向推导
3．
谈判话术三包
（
1）
卖信念故事：
“建筑可阅读，具体来看，换个角度看，街区可漫游”
（
2）
卖分成模型：
“租金保底+夜游分成，运行层面，执行层面，一起赚二消”
（
3）
卖绿色溢价：
LEED金级/低碳标签→租金溢价6-8%
4．
合同模板
——
分时快闪，夜游分成、屋顶经济、宠物友好
四类附件
七、分组沙盘实战
差事书：
8万㎡存量街区（
信念
+
商业
+夜游+配套）
1．
3-5-2落位
——3成首店/IP，从实践看，5成体验二消、2成分时快闪
2．
绿色低碳补贴申报表当场填写
3．
输出
——落位图，
三年
NOI表、招商话术清单，REITs退出路径图
——
路演：每组
6分钟，具体来看，评委打分
八、课程收束和行动规划
——6小时结束，具体来看，具体来看，参训者带走“信念IP+商业内容营运+资本退出”全套打法，回项目即可改方案、谈品牌，冲补贴、备REITs。
老师简介
Introduction to lecturers
弄懂更多
博闻智咨询|李志平老师
适合谁听
文旅街区项目总、招商总、营运总、市场总等等核心决策层。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。