课程背景
中国商业地产的
“三高”红利已经结束，存量面积突破8.5亿㎡，首层租金三连跌、品牌拓店指数跌破荣枯线——业界庄重进入“三低一高”新周期：低增速、低利润、低容错、高分化。和此同时，15分钟生活圈、夜经济、宠物友好、微度假等等碎片化诉求同步爆发，传统“靠地段+免租”就能填满盒子的老套路彻底失灵。
新周期对商场招商形成三重夹击：一是
客群高度分化，具体来看，
Z世代、银发族、亲子家庭要求情境、社交、情绪价值“一键三连”，单一业态再难锁定客流。二是
品牌盈利模式转向
“高坪效+快回本”，往细里说，更愿接受短约、分成、共创，而非一次性重装修投入。
三是
资本端
REITs扩募、Pre-REITs入市，执行层面，倒逼招商前置——必须让品牌现金流和资产估值模型同频，否则商业体连入场券都拿不到。
故而，招商队伍亟需替换
“三件旧武器”。课程将教会参训者用“资料画像×内容共创×收益分成3.0”三件新装备，将定位从
“房东”“二房东”升级为“内容营运商”，实地完成一份老板看得懂、品牌愿意签、资本愿意接盘的革新招商方案，在新周期里先赢一寸，再赢一丈。
课程收益
1.洞察新周期：掌握“三低一高”趋势，精准识别客流碎片化和业态迭代方向，提前锁定高坪效品牌。
2.模型即武器：带走“3-5-2法则”落位模型，实地生成8万㎡商业、11万㎡办公招商方案，换个角度看，回项目即可套用。
3.学用新抓手：探讨VR带看+租户诉求预测系统，研习制作完成品牌热力图和异地品牌招商。
4.快闪周转术：研习快闪品类演进模式，掌握短约招商流程。
5．话术即时换：实地上手三句新台词，电话陌拜即可用“NOI增长曲线”打动品牌方。
课程大纲
一、
双轮趋势：零售
×办公的共生新推演
1．商场客流碎片化
（
1）
15分钟生活圈政策和社区高坪效物种
（
2）
目的性消费
> 随机性消费
2．写字楼业界社区化
（
1）
情绪价值配套：行政管家、睡眠舱，
ESG俱乐部
（
2）
总部
×灵活办公×商业配套的黄金比例模型
二、
货品革新：
5+3现金流物种组合
1．
商场
5大新物种
（
1）
微度假（屋顶营地
/潜水馆）
（
2）
夜健康（
24h健身房+Livehouse）
（
3）
宠物亲子（
30-50㎡插件店）
（
4）
即时零售（前置仓
+闪购店）
（
5）
绿色低碳（
LEED溢价6%）
2．
写字楼
3大配套
（
1）
公司管家中心（租期
≤12月可扩展）
（
2）
第三空间（会议
+直播+健身）
（
3）
商务餐饮（快餐
+社交酒廊双时钟）
三，
收益模式突破：从收租到共创
1．
收益分成
3.0
（
1）
保底租金
+NOI抽成+股权联营模板
（
2）
写字楼
“包层试验舱”6个月分成公式
2．
快闪
/分时模型
（
1）
商场空铺
6个月周转率≥80%
（
2）
写字楼单层快闪：路演
+品鉴+直播混用
3．
业界社区联动
（
1）
总部经济
×商业消费券互导
（
2）
公司
ESG俱乐部和绿色商户联合营销
四、
数字赋能：
AI招商抓手实地实操
1．VR带看+3D沙盘，往细里说，异地品牌10分钟决策
2．
租户诉求预测：历史资料
×商圈×竞品
3．
空置分级
AI：高隐患铺位自动触发“快闪+分时”方案
4．写字楼业界热力图：锁定标的公司搬迁时间窗
五、
标杆实例快闪
1．
商场：张园
26个月100%招商——策展型商业“信念+奢侈品”组合
2．
写字楼：北外滩
“情绪价值”服务包，往细里说，出租率+12%
3．
联动：深圳湾
“业界社区”商业和写字楼同步招商打法
六，
分组沙盘：
3-5-2法则冷启动综合体
招商
1．差事书：8
万㎡商场
+11万㎡写字楼
2．3
成主力店：用业界热力图锁定
“引流锚”
3．5
成体验内容：夜经济
+宠物+绿色业态组合
4．2
成快闪
/分时：高空置楼层6个月周转率≥80%
5．写字楼总部买方、重点业界买方开发
七、招商实战和话术升级
老师简介
Introduction to lecturers
弄懂更多
博闻智咨询|李志平老师
适合谁听
商业综合体项目总、招商总、营运总、市场总等等核心决策层。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。