课程背景
在存量竞争日益加剧的宏观来由下，中国商业地产正经历从规模扩张到价值深挖的历史性转折，业界周全进入以营运本领为核心的
“管控红利”时代。资产价值的拉升不再单纯取决于位置和硬件，而更深层次地依托于持续的营运革新、精细化的买方服务以及科技和可持续演进的深度融合。
课程旨在为业界管人人员
系统拆解新时期商业地产高质量营运的核心推演和实践路径，促成资产从
“物理空间”向“活力场域”和“金融资产”的高效转化。
课程将
紧扣
“高质量营运”这一价值增长主线，构筑从方略洞察、业态革新
、技艺赋能和资本对接的完整认知和实践架构，指导参训者综合运用全套抓手模型，完成从诊断、调改到退出的全周期资产价值拉升方案，真正掌握存量时代资产增值的核心办法论。
课程收益
1.
构筑营运新轮廓：支援参训者构筑以
“财务收益-买方满意-资产价值-可持续性”为核心的四大标尺评核架构，精准诊断自身项目质量短板和发力方向。
2.掌握业态革新办法论：深度领会银发、Z世代等等核心客群特征，学会运用组合打法炼就内容引力场，并掌握会员深度营运和商户协同的实操抓手。
3.解锁降本增效新路径：获得智慧商业系统的清晰施行路线图，能找到技艺精进切入点并量化其经济效益，促成营运从心得驱动转向资料驱动。
4.将ESG转化为财务收益：学会构筑可测算投资回报的ESG项目模型，达成社会价值和资产价值的统一。
5.打通营运表现到资产价格的要害链路：领会核心营运指标怎样影响资产资本化率以及估值，掌握满足资本市场对“稳定现金流”要求的营运要点。
6.系统弄懂不同轻资产携手模式的风控要点和合规轮廓；掌握数智化抓手、准则化指引输出的核心心法，保障规模扩张中的品质和收益。
7.借助沙盘实战锤炼综合操盘本领，完成从业态调改、系统落地，绿色升级到退出回报测算的全链条方案规划，周全拉升方略决策和资源整合本领。
课程大纲
模块
1
，
趋势和方略：重新定义
“高质量营运”
1.2025-2030 中国商业地产6大新常态
（
1）
存量改造
> 增量开发
（2）
消费分级
& 银发/宠物/健康经济崛起
（3）轻资产输出成为头部商管核心竞争力
（4）
数智化从
“加分项”变为“生存权”
（5）
租金
+流量+资料三元收益模型
（6）ESG 和绿色营运纳入资产估值
2
.高质量营运的4将标尺
① NOPLAT ②
同店销售增速
③
资产资本化率
④
买方
NPS
3
.顶层实例速览（10 min/个）
（
1）
深圳
iN城市广场：97%出租率存量改造
（
2）
上海恒隆：小投资撬动核心商圈再定位
（
3）
阿那亚：用社群将商场变成
“生活方式营运商”
交流：分组画出
“本公司高质量营运雷达图”→痛点站位
模块
2
，
买方和业态：深度营运
“人货场”
1
.新一代客群画像
：
2.8亿银发 & Z世代“两栖消费”
2
.业态组合4.0——“首店+策展+社群+夜经济”
（
1）
首店收割机：南翔印象城
400家品牌300家首店
（2）
策展型零售：迪士尼公主
IP限时展客流 +40%
3
.商户销售协同系统
（
1）
租金公式重构：底租
+ 流水抽成 + 营销基金
（
2）
共享会员：
POS打通→ 积分通兑→ 精准发券
4
.会员精细化营运4步法
①
资料埋点
②
标签架构
③
分层权益
④
社群裂变
实例：龙湖西城天街
“樱花季”会员券核销率38%→ 业界1.5×
工作坊：给定
3万㎡空置区，30min规划“主题业态+主力IP”并给出收益测算假设
模块
3
，
数字和绿色：科技降本、
ESG增值
1
.智慧商业5大系统落地路径
（
1）
智能能耗
→ 15%电费下降
（
2）
AI 动线→ 客流转化率 +15%
（3）
智能停车
→ 平均寻车时间90s→30s
（4）
数字孪生巡检
→ 故障响应缩短50%
（5）
资料中台
→ 租控决策时间7天→2小时
2
.绿色营运 = 现金流 + 估值双拉升
（
1）
LEED Platinum实例：广州IFC租金溢价8%
（2）
光伏
+储能+碳排交易模型，IRR拉升1.3-1.8%
3.数智化轻资产输出3件套
——SaaS平台 + 营运指引 + 英才派遣 → 管控面积3年翻5×
上手：实地打开
“能耗云”后台，分组找到 3 条可精进参数并量化年节省金额
模块
4
，
资本和组织：让营运结果体现在资产价格
1
.从EBITDA到Cap Rate：营运指标怎样对标资本化率
2
.资本市场新偏好
（
1）
CMBS/REITs对“稳定现金流”的4条红线
（
2）
ESG评级↑1级 → 融资成本↓15-25bp
3
.组织本领建设
（
1）
“营运前置”制度：规划阶段即植入招商 & 营运指标
（2）
双轨英才：商业
EMBA + 跨项目轮岗
（3）
隐患分级预案：
A 类公共卫生、B 类主力店撤场，C 类客流低
4
.轻资产4种携手模式和风控要点
——
委托管控
/租赁/合资/品牌加盟
结业沙盘：
来由：
5万㎡区域级购物中心出租率82%→标的95%
差事：
①
业态调改
②
数字系统落地
③
绿色改造
④
退出
IRR测算
输出：
每组
10min路演，讲师和投资人定位实地质询
（
1）
抓手包（课前电子发放）
（2）
高质量营运
KPI字典（X项指标算法）
（3）
商户销售协同合同模板
2025版
（
4）
绿色改造
0→1清单（LEED/国标对比）
（5）
数智化选型
Vendor Map（TOP30厂商速览）
老师简介
Introduction to lecturers
弄懂更多
博闻智咨询|李志平老师
适合谁听
商业地产、商业管控公司的中高层管人人员、商业地产招商、营运要害岗从业人员。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。