课程背景
当前，我国城镇化进入提质增效新阶段，城市更新成为促成高质量演进的核心方略。
“
十五五
”
期间，政策架构加速重构，从大拆大建转向有机更新，从开发导向转向营运导向，为业界演进带来深刻变革。房地产公司面临从增量扩张到存量经营的必然转型，亟需构筑贯穿
“
投、融、改、营、退
”
的全新本领架构。能否把握政策窗口，以系统思路重塑商业模式，从
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开发商
”
转向
“
城市营运商
”
，已成为决定公司未来竞争力的要害。
城市更新本质是长期价值创造，需要公司完成从开发思路到营运思路、从短周期套利到长周期持有的根本转变。课程专为地产公司决策者量身炼就，锁住新时期城市更新的系统解题打法，提供完整的办法论和实操抓手包，助力公司破解
“
政策用不足、模式算不清，流程管不顺
”
的现实困境。课程不仅提供学识更新，更致力于促成方略共识和组织本领升级，支援公司在复杂政策环境中精准把握机遇，在多元利益博弈中规划共赢方案，最终构筑可持续的城市更新业务模式，在存量时代开革新增长曲线。
课程收益
1.精准将脉政策窗口：系统掌握
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十五五
”
时期城市更新三级政策架构，清晰识别政策红利和监管底线。
2.构筑系统性认知轮廓：构筑
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政策-模式-实例-流程-组织
”
的方略认知架构，形成城市更新的系统思索本领。
3.掌握四大盈利模式：深度掌握主流模式的适用情境、交易结构和盈利推演，拉升商业模式规划本领。
4.破解典型情境实操难题：借助老旧小区、老旧厂区、TOD、历史信念街区等等典型情境的深度拆解，掌握不同情境的核心矛盾和解题打法。
5.掌握全生命周期操盘流程：精通从项目研判，主体确认、一体招标到营运退出的
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七步成诗法
”
，构筑全流程隐患管控和节点将控本领。
6.获取标杆实例深度启示：从上海上生
·
新所等等标杆项目中汲取成功心得和踩坑教训，获得可复制的
操盘路径。
课程大纲
模块
1.培训导入和痛点对焦
1.1 城市更新4.0时代画像：政策、资本、营运三轮驱动
1.2 地产公司转型必然性：从“开发商”到“城市营运商/资产管控商”
1.3 课程标的、结晶模板以及评核方式交代
模块
2
.政策环境：十五五窗口红利和高压线
2.1 国家-部委-地方三级政策地图
2.2 审批链重构：多规合一→多审合一→多证合一操作节点
2.3 激励包速览：容积率奖励，土地价款递延、增值税减免、专项债和更新贷
2.4 高压线和合规底线：大拆大建限令、风貌保护、公共利益审查清单
2.5 抓手输出：政策速查表
模块
3.先进实例：四大典型情境深度拆解
3.1 老旧小区：深圳南头古城“轻重资产分离”模式
3.2 老旧厂区：上海上生·新所“股权携手+营运反哺”溢价测算
3.3 TOD片区：重庆观音桥“分层出让+场站融合”盈利点
3.4 历史信念街区：福州三坊七巷“产权置换+REITs退出”路径
3.5 每案输出：交易结构图，核心指标、踩坑复盘一页纸
模块
4.操作模式：盈利模型和交易结构
4.1 四种主流模式：政府主导、国企平台，市场主导、政企合伙人（PPP/EPC+O）
4.2 盈利公式拆解：一级整理收益+二级开发利润+三级营运现金流+资产增值
4.3 资金闭环抓手箱：专项债、城市更新基金、REITs，险资、绿色CMBS
4.4 隐患对冲条款：协议出让、带方案招标、异地容积率补偿，动态退出
4.5 沙盘上手：模式选项矩阵（实地打分锁定最优路径）
模块
5.作业流程：七步成诗法全链路沙盘
5.1 七步流程详解：体检→单元划定→权属/意愿盘查→施行主体确认→一体化招标→分期供地和工程→营运评核和退出
5.2 要害里程碑和责任部门匹配表
5.3 现金流曲线和隐患红绿灯模板
5.4 分组沙盘：真实地块全流程推演（输出里程碑图+隐患清单）
模块
6
.组织本领：公司级更新打法和抓手包
6.1 投资拓展“1+N”联合舱制度
6.2 城市更新算法库（拆建比、奖励容积率、异地补偿等等自动表）
6.3 政府交流剧本：30秒呈报+1页协议+3分钟视频模板
6.4 退出通道：Pre-REITs估值、NOI拉升5法、并购对赌条款
模块
7
.收官复盘和行动规划
7.1 行动规划
7.2 资源包交付：政策速查表+模式矩阵+七步流程图+实例指引+测算表
7.3 课程收束
老师简介
Introduction to lecturers
弄懂更多
博闻智咨询|李志平老师
适合谁听
地产、城建类公司高层管人者、方略规划部门负责人、业务革新主力。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。