课程背景
当前，中国城镇化进程已迈入深刻转型的新阶段。随着
“刘易斯拐点”的到来和人口红利的渐退，过去倚重土地财政和增量扩张的传统城市演进模式难以为继。国家方略层面明晰提出，要加快转变城市演进方式，施行城市更新
方略，促成城市空间结构精进和品质拉升。高水平推进城市更新，已和为关乎城市未来竞争力、达成高质量演进的必由之路，是盘活存量资产、激发内需潜力、培育新增长点的核心方略抓手。在此宏大来由下，深刻领会这一场范式革命的内核，成为所有参与者的首要课题。
可是，城市更新绝非简单的旧城改造或者房地产开发，其复杂性，系统性和长期性远超以往。它涉及复杂的政策环境，多元的利益主体、沉重的资金压力以及长期的营运考验。许多项目止步于
“算不过账”，或者困于“施行路径不清”，最终无法达成经济、社会、信念效益的统一。这意味着，传统的开发思路已完全失效，亟需构筑一套全新的、涵盖“方略认知-模式革新-实操打法-金融赋能”的系统性办法论。
课程遵循
“方略认知—模式和办法—实操和融资—趋势和革新
”的推演主线，不仅深度拆解国家方略和顶层规划，更将结合上海、深圳等等前沿城市的实践规范和济宁能源、华能南京、萧山热电等等经典转型实例，纵深剖析项目生成、资金筹划、利益平衡、长期营运等等要害环节的核心招数。期望借助深度研习和思辨，赋能参训者周全掌握城市更新的操盘推演。
课程收益
1.系统构筑顶层认知轮廓：深刻领会国家从“增量扩张”转向“存量拉升”的方略内涵和紧迫性，从宏观层面构筑系统性思路。
2.精准把握政策法规环境：周全梳理并解读国家和地方（如上海、深圳）城市更新的最新政策架构、操作规范和流程要点，确保项目推进在合规轮廓下开展。
3.掌握多元商业模式和施行路径：学会辨析政府主导、市场主导以及政企协同（PPP/ABO）等等主流模式的适用情境和优劣，掌握“七步闭环法”等等项目层面的具体操作办法论。
4.获得破解资金难题的金融抓手箱：深度领会并学会运用构筑“孵化-开发-退出”三级资金池的金融闭环，从实践看，掌握专项债、REITs、业界基金等等革新金融抓手的适用条件和操作要点。
5.拉升全流程项目管控和实操本领：从前期体检策划、征迁谈判，就一线经验说，到中期报规报建、社区协调，再到后期长期营运，获得全生命周期管控的核心要点和隐患化解打法。
6.洞察未来绿色低碳和数字智能趋势：前瞻性弄懂绿色建筑、近零碳排、CIM/BIM数字孪生、智慧社区等等前沿理念和技艺在城市更新中的运用情境。
课程大纲
培训主线：
“
方略认知
—模式和办法
—
实操和融资
—
趋势和革新
”
第一节课：认知和方略
——洞察存量时代的新推演
一、国家方略：从
“城市建设”到“城市更新”
1．“增量扩张”到“存量拉升”的范式变化
2．城市财政，平台公司转型的需要
3．内需潜力和高质量演进抓手
4．各地城市更新的进展和比较
三．方向辨识：城市更新的政策环境拆解
1．2019-2020，2023、2024年中央经济事务会议
2．《关于持续推进城市更新行动的意见》等等政策文件
3．中央城市事务会议
二、超越
“大拆大建”：城市现代化演进新路径
1．中国城市更新历程
2．城市更新项目分类
1）老旧小区改造
2）业界园区升级
实例：济宁能源落陵矿区转型精密制造园，实操中，
旧矿区蜕变为
“高端制造小镇”
3）历史街区活化
4）公共服务拉升
5）TOD开发
3．城市更新经济、社会、信念综合价值
三、促成城市更新的三大操盘推演
1．从项目思路到资产营运思路
2．算好三本账：财务账、社会账、城市账
实例：中国华能南京电厂土地置换，在实际应用里，关停火电厂后将原址土地收储置换，换个角度看，另迁址
新建
“中国能谷”能源业界集群
四、定位定位：城市更新中操盘主体再分工
1．政府/国企
——从“经营者”转向“监管者”和“服务者”
2．开发公司
——从“开发商”转向“长期营运商”
3．资本方
第二节课：模式和办法：探索可持续的更新办法论
一、主流模式深度拆解
1．政府主导型
——民生补短板（如老旧小区改造），资金来源和可持续性挑战
2．市场主导型
——商业推演驱动（如旧厂改造为商业综合体），要害在算账
3．政企协同型
——PPP、ABO等等，当下的主流方向，怎样规划隐患共担、利益共享制度
二，项目层面操作
“七步闭环法”
1．项目体检
2．功能策划
3．规划调整
4．融资方案
5．工程前期
6．资产改造
7．长期营运
实例：苏州工业园区城市更新项目
三、城市更新实操规范流程以及实例
1．国家：5个阶段、9个要害环节的规范施行
2．上海：4个阶段，执行层面，11个“规定动作”
3．深圳：9步细节“差事分解”，对应责任部门和时间节点
第三节课：实操和融资：破解施行和资金难题
一，核心痛点识别
1．资产权属复杂
2．融资渠道不畅
3．物业复杂操控难度大
4．业界营运本领薄弱
二，全流程施行要点
1．前期：征迁谈判，协议签署
2．中期：报规报建的特殊流程、建设进程中的社区关系维护
3．后期：长期营运管控的核心和内容
三，多元化资金筹措
1．传统渠道：财政资金、银行贷款
2．革新金融抓手
——资金闭环：构筑“三级资金池”
1）孵化池：专项债
2）开发池：PPP，BOT
3）退出池：REITs、业界基金
3.
探索
“X
OD”模式下的综合开发收益反哺制度
四、成本和收益测算
1．项目财务模型
2．要害假设和敏感性拆解
第四节课：趋势和革新：引领未来的更新实践
一，形的勾住：城市更新趋势展望
1．绿色低碳更新
——节能改造，绿色建筑、海绵城市、近零碳排放区建设
实例：萧山经开区热电厂改造储能电站，利用原热电厂闲置土地、厂房以及电力设施，往细里说，就一线经验说，改建电网侧储能项目
2．数字智慧更新
——利用CIM
、
B
IM技艺赋能，智慧社区、孪生技艺在更新中的运用
3．人文活力更新
——历史信念保护和活化利用，培育社区精神
二、产的内核：业界支撑城市更新
1．科技革新、业界革新融合
2．新兴业界、未来业界演进
3．高端服务业演进
1）高质量生产性服务业
2）高品质生活性服务业
4．数字经济、机器智能业界演进
三、高手操盘：着眼长期营运价值
——培育跨学科（规划、建筑、经济、社会、金融）的复合型队伍；构筑适应更新特点的项目管控本领。
1．业界营运
2．品牌营运
3．资本营运
4．载体和功能营运
老师简介
Introduction to lecturers
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博闻智咨询|李志平老师
适合谁听
地方政府、城投公司、资产集中型公司、资产服务类公司等等的中高层管人人员、和城市更新相关的其他人士。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。