空间再生与价值重构：城市更新的先进理念与实践

推演主线：

认知重塑

→模式解码→标杆实践→实战转化

第一部分：认知重塑

——存量时代的范式革命

1.

1 从"增量扩张"到"存量深耕"：国家方略和区域差异

1.1.1 政策拐点：2025年中央城市高质量演进意见解读

1.1.2 区域模式对比：北京"减量提质"和上海"适应性再生"的路径差异

1.1.3 广东定位：从"三旧改造"到"依法征收，净地出让"的制度迭代

1.2 空间再生：超越物理改造的理念升级

1.2.1 有机更新理论：适应性再生——法律身份、业态诉求、风貌识别、留改拆拼

1.2.2 技艺赋能：BIM、AI在城市体检和数智化交付中的运用

1.2.3 全生命周期思路：规划-建设-营运-资本化的闭环推演

1

.3 价值重构：从"开发销售"到"资产营运"的盈利革命

1.3.1 价值捕获困境：存量时代投资"红利"缩减，就一线经验说，从"一锤子买卖"到"长周期营运"

1.3.2 盈利模式转型：租金收益（REITs退出）+ 业界服务 + 资产增值的三元模型

1.3.3 定位重塑：从"地产开发商"到"城市营运商"的本领重构

1

.4 理念怎样落地？制度规划和模式选项

第二部分：模式解码

——制度革新和施行路径

2.1 政策制度：京沪粤的制度革新比较

2.1.1 北京模式：条例引领下的"规划-审批-营运-监管"全流程制度

——

革新点：五年过渡期、功能兼容

15%，协议出让、弹性供地

2.1.2 上海模式：《商办楼宇更新施行意见》的"分级分类+土地激励"

——革新点：容积率奖励、出让金分期，国企示范带动

2.1.3 广东实践："净地出让"和"房票安置"的政策适配

2.2 施行模式：多元主体的协同制度

2.2.1 政府主导模式：片区统筹和公共利益保障（上海区域更新统筹制度）

2.2.2 政企携手模式：劲松模式——"微利可持续"的成本共担和收益共享

2.2.3 市场主导模式：社会资本投资+长期营运权获取（上海新天地模式）

2.2.4 自主更新模式：居民主导的"原拆原建"路径（北京试点心得）

2.3 融资革新：存量时代的资本推演

2.3.1 低成本资金：专项债、政策性银行专项借款的配置打法

2.3.2 权益性融资：城市更新REITs和保障性租赁住房REITs退出路径

2.3.3 社会资本参与：高和资本"融中心"改造实例——购买-改造-定制出租-7年回本

2.

4 制度和模式怎样转化为成功实践？标杆实例深度解码

第三部分：标杆实践

——京沪经典实例深度拆解

3.1 上海新天地：石库门里弄的"肌理延续"模式

亮点一：开发模式：香港瑞安集团整体开发，在实际应用里，商业只租不售，长期持有营运

亮点二：

规划打法：保留石库门建筑外皮，具体来看，内部彻底改造为现代商业空间（

"肌理延续"模式）

亮点三：

餐饮娱乐

+南里+人工湖绿地+高端住宅+甲级写字楼，往细里说，形成"大新天地"商圈，落地时，形成瑞安集团核心IP

3.2 北京劲松模式：老旧小区改造的"微利可持续"样本

亮点一：

以

"一街两园两核心多节点"为骨架，运行层面，实操中，炼就完整社区

亮点二：社会资本引入，具体来看，

首创

"政府保基本+社会资本投拉升+居民受益付费"制度

亮点三：营运革新，"物业+为老"服务，社区食堂、便民菜站，百年义利副食店等等业态植入

3.

3

北京首钢园：工业遗存的

"城市复兴"

亮点一：规划改造，换个角度看，保留工业肌理，植入冬奥功能（滑雪大跳台）、科技业界（科幻业界集聚区）、商业休闲（六工汇购物中心）

亮点二：营运主体由首钢集团主导，引入专精营运商

亮点三：经过驱动，2022冬奥会举办，达成世界级曝光和功能验证

亮点四：经济效益好，从亏损公司转型为年营收超百亿的业界园区，换个角度看，土地增值超千亿元。提

供就业岗位

2万余个。工业棕地修复为城市绿肺

3.

4 标杆心得怎样适配

城市

情境？实战推演和本领构筑

第四部分：实战转化

和行动展望

4.

1 工作坊和行动路径

4.1.1 情境设定：某旧厂区/城中村更新项目还原

4.1.2 分组研讨：模式选项、空间打法、资金平衡、营运前置等等

4.1.3 各组方案展示

4.1.4 要害争议点辨析：公共利益 vs 商业利益、短期投入 vs 长期营运、政府主导 vs 市场运作

4.

2 行动展望——本领构筑和生态协同

4.2.1 2025-2030年趋势研判：政策趋势、技艺趋势、模式趋势

4.2.2 公司本领构筑重点:

规划规划、拆迁谈判、业界导入、资本营运（

REITs）、长效营运

4.2.3 组织架构适配：设立城市更新事业部，引入"规划+营运"复合型英才，

探索

"做地+营运"一体化模式，

布局保障性租赁住房

REITs等等

4.2.4 生态携手网络：构筑"政府+国企+社会资本+金融机构"协同平台

4.2.5 品牌跃升："城市更新标杆公司"，炼就样本

老师简介

Introduction to lecturers

弄懂更多

博闻智咨询|李志平老师