课程背景
土地财政断崖、平台公司债务高企，具体来看，让
“向存量要效益”成为地方政府
、平台公司
绕不开的必答题。
2022年5月，国办19号文首次将“盘活存量资产”上升为国家方略；2023—2024年，各省陆续出台施行细则，明晰要求到2025年前完成“存量资产台账，盘活方案、收益闭环”三大
差事。和此同时，
“交通走廊”升级为“业界走廊”的通道经济窗口期也同步打开。
可是，存量盘活绝非
“一卖了之”这么简单。产权碎片化、债务层层嵌套、营运主体缺位、融资渠道单一，已成为横亘在前的“大山”。紧迫的是，往细里说，2024年起审计署，财政部已将“存量资产盘活”列入年度重点审计事项
，缺台账、缺评核、缺公开交易流程，在实际应用里，都将一律视为违规。对各类
城投公司而言，存量时代意味着定位转型
——从“建设平台”升级为“资产管控平台”
，
若缺少系统的办法论，就只能陷入
“年年做方案，年年推不动”的泥潭。
课程在
“城市更新+通道经济”双轮驱动的时代来由下诞生，将“构筑认知—难点识别—操盘推演—施行路径—实例借鉴”设为培训主线，既讲政策解读，也教落地抓手
，支援政府和公司迅速完成思路转换、路径规划和实操落地。支援参训者带着问题来、拿着方案走。
课程收益
1
.政策直达
：厘清国办
19号文、财政部97号令等等最新法规要点，具体来看，拿到“存量资产盘活十份必配文件”模板，确保审计巡视零隐患。
2
.认知升维：
从
“项目思路”切换到“资产营运思路”，学会算好财务账、社会账，城市账三本大账。
3
.操盘地图：
带走
“城市级九步闭环+项目级七步闭环”两套流程图，往细里说，直接复制到本地项目。
4.资金闭环：
学会搭建
“孵化池-开发池-退出池”三级资金池，具体来看，灵活运用专项债、REITs、TOT、ABS 等等组合融资。
5
.业界赋能：
掌握业界赋能型、文旅融合型、科技驱动型等等五种存量资产革新模式的策划和招商打法。
6
.通道红利：
学会将高速服务区、互通立交、桥下空间升级为
“业界走廊”，复制阳澄湖、读书铺等等最新实例，商业坪效拉升 3 倍的办法论。
7
.组织升级：
教会城投公司怎样组建资产盘活专班、再造流程、设置
KPI，达成从“建设平台”到“资产管控平台”的定位转型。
课程大纲
培训主线：
“
构筑
认知
—
难点识别
—
操盘推演
—
施行路径
—
实例借鉴
”
模块一：盘活存量资产成为城市现代化的要害抓手
一、从
“城市建设”到“城市更新”
1．城市财政，平台公司转型的需要
2．盘活存量资产的政策环境
3．从点状改造转向统筹更新的新路径
4．各地盘活存量的事务进展和比较
二、存量资产盘活的四大核心痛点
1．资产权属复杂
2．融资渠道不畅
3．物业复杂操控难度大
4．业界营运本领薄弱
三、存量资产盘活的三大操盘推演
1．从项目思路到资产营运思路
2．算好三本账：财务账、社会账，城市账
3．操盘主体再分工：政府、开发公司、国企/基金、入驻公司/商家等等
四、城市
/项目层面存量资产盘活路径
1．存量资产分类
1）典型资产盘活革新模式
——业界赋能型、文旅融合型、科技驱动型、片区综合更新型，债务重组型
2）三大类资产的盘活打法
——融资型盘活、重整型盘活，处置型盘活
2．城市层面操作
1）摸清家底，建档立库
2）筛选资产、分类识别
3）市场评核、可行论证
4）模式选项、编制方案
2．实例：上海市存量资产盘活事务方案
3．项目层面操作：“七步闭环法”
1）项目体检
2）功能策划
3）规划调整
4）融资方案
5）工程前期
6）资产改造
7）长期营运
4．实例：苏州工业园区存量资产盘活项目
五，小结
城市更新已不再是简单的
“地产开发”，执行层面，而是城市资产的
可持续经营。
谁能将
“产权-资金-营运”三要素在城市级层面闭环，实操中，谁就能在存量时代抢占先机。
模块二：盘活存量资产的难点突破和实操实例
一、盘活存量资产难点突破
1．不同产权处理办法
实例：
苏州工业园区盘活存量资产中不同类型产权处理办法
2．城市更新融资模式
——资金闭环：构筑“三级资金池”
1）孵化池
2）开发池
3）退出池
3．改造项目功能策划
1）办法论：TOD、IOD等等
2）项目不同分类
4．更新项目长效营运
1）营运前置
2）长效治理
二、基于高速公路的
“通道经济
”
演进打法
1．认知构筑
——通道经济，重构区域演进线性骨架
——将“交通走廊”升级为“业界走廊、贸易走廊、生态走廊”
2．五大演进模式
1）路产融合打法
——服务区+、“开口子”工程
2）路衍增值打法
——路侧演进光伏、风能、储能等等，
——“交通+农业”等等
3）交旅融合打法
实例：
阳澄湖服务区改造拉升，变身网红综合体、文旅枢纽，商业坪效翻
3倍
4）数智赋能打法
——无人运输
——海量资料精准画像，资料资产
5）资本运作打法
3．盘活项目的核心要点
1）统筹规划：交通、业界、空间、融资
3）长效营运和绩效监管
三、存量资产盘活实操规范流程以及实例
1．操作依据研习
——《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》、《带出社会资本
参与盘活国有存量资产中央预算内投资示范专项管控办法》等等
2．公司组织，流程再造
——资产盘活专班
——“九步闭环”总流程
——“十份必配规范文件”
3
.要害环节操作提示
1）权证梳理
2）资产评核
3）收益管控
4）隐患防范
4
.
实例：
上海市静安区华纺地块城市更新项目
四，小结
——
政府做资产盘活，必须先建
“台账+方案+评核+批复”四件套，再进交易平台公开竞价，在实际应用里，最后用“闭环资金”投新项目——缺一份规范文件，就一线经验说，审计巡视就会亮红灯。
——从载体建设到空间、业界营运，需要同步转型的是城投公司的定位和职能。
老师简介
Introduction to lecturers
弄懂更多
博闻智咨询|李志平老师
适合谁听
地方政府、城投公司、交通设施营运公司等等的中高层管人人员、和资产盘活相关的其他人士。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。