课程背景
在当前经济演进新旧动能转换的要害时期，城市国企普遍面临着存量资产利用效率低下、资本营运模式单一、隐患管控架构薄弱等等突出矛盾；而城市更新、业界升级、功能拉升等等方略差事为国有公司提供了广阔的演进空间。
怎样平衡履行公共服务职能和达成国有资产保值增值的双重使命，怎样在城市高质量演进中寻找新的增长点，成为摆在每位国企带队人面前的紧迫课题。城市国企的资产管控模式亟待从传统的
"守成式"管控向现代"价值营运"转变。怎样借助制度革新、模式革新、技艺革新，促成资产管控和资本营运的系统性重构，成为国企能否在新时代达成转型演进的要害所在。
课程旨在支援国企带队人摆脱短期经济波动的影响，构筑长期价值创造的方略视野，锁住存量资产的有效盘活、投资决策的精准精进、资本营运的革新突破、隐患管控的架构建设等等要害议题，探索构筑符合一线城市特点的国有资产营运新模式。期待借助本次培训，能够为各位带队人在促成公司转型、服务城市演进、达成国有资产保值增值的进程中提供有益的思索轮廓和实践指引。
课程收益
1．树立方略思路，
构筑
“超越周期”的方略视野，明晰城市国企在服务城市方略和达成市场价值中的新定位。
2.重塑认知范式,
系统研习从
“资产管控”到“价值营运”的全新理论轮廓和管控闭环，领会“存量焕新”和“资本突围”的协同推演，达成认知升级。
3.拓宽营运路径,
熟稔并掌握包括公募
REITs、私募基金在内的多种存量资产资本化抓手，以及“固投+股投”组合打法，拓宽资本运作和价值达成的路径。
4.借鉴实战实例，借助深度剖析正面标杆和反面实例，汲取可复制的成功心得和要害失败教训，规避常见陷阱。
5.筑牢安全底线，研习怎样将动态、前瞻的隐患管控架构内嵌于资产营运和资本运作全流程，在革新演进中有效平衡机遇和隐患，守住安全底线。
6．解锁制度革新，弄懂在激励约束制度、审批放权流程、混合所有制改革等等方面的前沿制度革新实践，为在本公司促成改革提供思路和抓手。
课程大纲
课程推演：
“理念-轮廓-实战-前瞻”四位一体推演闭环
模块一：破题和共识：为何必须
“超越周期”？
1.1 新常态下的挑战和机遇
（
1）
宏观环境拆解
——
从
“增量扩张”到“存量深耕”的必然性。
（
2）
城市国企的特殊使命
——服务城市方略和达成市场价值的平衡。
（
3）
当前核心矛盾
——资产体量大但收益低、债务压力和再投资诉求、传统模式失效。
1.2 “存量焕新”和“资本突围”的辩证关系
（
1）
“存量焕新”是基本盘和稳定器
——
挖掘沉睡价值，创造持续现金流，从实践看，为转型
“输血”。
（
2）
“资本突围”是增长极和加速器
——借助革新资本抓手，精进布局，达成跨越式演进。
（
3）
两者的协同推演
——以存量收益支持革新投资，以资本运作盘活存量价值，形成正向循环。
模块二：核心轮廓：资产管控革新和资本营运的系统性重构
2.1 从“资产管控”到“价值营运”的范式转变
（
1）
理念升级
——从管资产、防离职，到经营资产、创价值。
（
2）
架构重构
——
构筑涵盖
“投、融、管、退、风控”全生命周期的资产管控闭环。
（
3）
组织和本领匹配
——
设立或者强化资本营运
/资产营运平台，引入市场化专精队伍。
2.2 资本营运的“双轮驱动”：存量盘活和增量精进
（
1）
存量资本化抓手包
——ABS/REITs，CMBS、类REITs、私募基金的结构和适用情境。
实例：业界园区、资料中心
REITs项目
（
2）
增量投资新打法
——
从单一固定资产投资，向
“固投+股投”组合，孵化投资、生态链投资转变。
（
3）
隐患管控的底线思路
——将隐患管控内嵌于所有资本营运活动，构筑和革新业务匹配的动态风控架构。
模块三：实战深潜：成败实例解码和多维启示
3.1 典型国有公司资产营运和隐患管控模式剖析
（
1）
实例
A（成功）
——
某一线城市城投
/地产集团，怎样借助构筑“强总部+专精化营运平台”模式，达成数百亿级存量物业的精细化营运和价值拉升。
（
2）
实例
B（教训）
——某国企在多元化扩张中，换个角度看，因风控失效导致非主业投资巨亏的深度复盘。核心启示：公司治理、主业相关性、投后管控的意义。
3.2 存量资产盘活：成功密码和典型陷阱
（
1）
成功实例拆解（如北京
“首钢园”）：
（
2）
成功密码：定位先行、功能混合、规划赋能、内容营运、长线持有。
（
3）
制度革新点：怎样处理历史遗留产权、容积率转移、混合用地、审批流程精进？
（
4）
失败
/s困难实例反思（如部分闲置工业厂房，老旧商业体改造困境）：
（
5）
典型陷阱：定位偏差、过度投资、脱离市场诉求、营运本领缺失、各方利益难平衡。
3.3 固定资产投资和股权投资的打法和协同
（
1）
固投的
“精明增长”
——
怎样从
“有无”思路转向“效能”思路？精准匹配城市功能，探索“定制化，小体量、高能效”的新基建投资。
（
2）
股投的
“方略突围”
——围绕主业业界链、城市新赛道（如智慧城市、新能源、数字经济）开展方略性股权投资，获取技艺和市场。
实例：城市国企股权投资比较，重点城市
“以投带招”，为城市构筑万亿级业界集群。
（
3）
“以股带固、以固育股”的协同
——借助股权投资布局未来业界，为未来固定资产投资指引方向；借助优质固定资产构筑情境，孵化革新业务，反哺股权投资组合。
模块四：突围路径：制度革新和行动蓝图
4.1 国有资产盘活的制度革新和政策抓手箱
（
1）
内部制度革新
——
构筑
“资产价值白皮书”制度、推行“项目跟投”和“隐患抵押”激励约束制度、精进资产处置和交易的决策放权流程。
（
2）
外部政策运用
——
纵深解读并用好用足城市更新、业界用地、
REITs/Pre-REITs、混合所有制改革等等方面的最新支持政策。
4.2 拟定您的“超越周期”行动蓝图
第一步：盘清家底，换个角度看，价值诊断
——
对所有存量资产开展
“价值体检”和分类（现金牛、潜力股，淘汰类）。
第二步：一资一策，实操中，路径规划
——
针对不同类别资产，明晰是
“精营运”、“快盘活”还是“果断退”。
第三步：精进资本，动态组合
——
规划符合自身信用等级和隐患偏好的
“固投+股投”组合，并设定动态调整制度。
第四步：重塑组织，赋能队伍
——
促成内部本领建设和市场化制度引入。
Q&A和收束
（
1）
锁住参训者最关心的
1-2个实操难点开展交流。
（
2）
收束核心看法：超越周期的核心，实操中，在于从
“周期性机遇的捕捉者”转变为“穿越周期的价值创造者”。存量焕新是“向内求深度”，往细里说，资本突围是“向外求高度”，二者结合，方能行稳致远。
老师简介
Introduction to lecturers
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博闻智咨询|李志平老师
适合谁听
省市国有公司领导、总经济师、财务总监、风控总监。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。