城市更新的形势研判与市场机遇分析

首讲：认知破局

——城市更新的核心推演和时代必然

一、城市更新为何？

1. 城市更新的内涵

——从“大拆大建”到“有机更新”的阶段转变

2. 城市更新和棚改、旧改、存量改造的异同

二、新型城镇化和高质量演进的要求

顶层规划解码：十四五规划

要害文件解读：《

2021年政府事务报告》、《2023年城市更新行动施行方案》、《2025年政府事务报告》《2025年5月《关于持续推进城市更新行动的意见》》，《2025年7月《城市更新规划编制导则》》

——2025中央城市事务会议

——迎接十五五规划

——近5年政策梳理收束

三、拉动内需、业界升级和民生改进的协同

1. 拉动内需：城市更新激活投资和消费

2. 化解隐患：严控大拆大建，防止加剧地方债务和房地产隐患

四、城市演进阶段的必然

1. 城市化中后期

2. 城市更新不同阶段的不同特征

第一阶段：萌芽期（

20世纪50-70年代）——“推倒重建”导向

第二阶段：扩张期（

20世纪80-2000年代）——“开发驱动”导向

第三阶段：转型期（

2010-2020年代初）——“有机更新”导向

第四阶段：融合期（

2020年代至今）——“可持续治理”导向

次讲：实战解码

——标杆实例中的破局方案和可复制心得

实例一：产权整合突破

——深圳“双95%”规则

项目：

罗湖湖贝旧村改造

革新点：

——首创“双95%”产权处置规则（建筑物面积95%+权利人数量95%同意即可启动）；

对

“钉子户”施行“个别征收+司法裁决”强制程序（全国首例司法判例）。

成效：

10年僵局项目2年内启动，拆迁成本降低30%。

实例二：资金平衡革新

——上海“15分钟社区生活圈”

项目：

长宁区新华路街道更新

革新点：

1）空间价值挖潜：利用沿街围墙退界空间嵌入咖啡店，书吧（年租金收益超500万元）

政企收益分成：政府零投入，公司享有

8年经营权，到期无偿移交社区（“建造-营运-移交”BOT模式）

2）民生商业融合：改造后老年助餐点采用率拉升70%，社区商业坪效增长3倍

配套文件：

《上海市城市更新行动方案（

2023—2025年）》

实例三：低碳技艺运用

——北京首钢园工业遗存改造

技艺亮点：

1）高炉改造为“光伏幕墙+储能系统”综合能源站（年减碳量1. 2万吨）

2）利用废弃冷却塔建成AI资料中心（PUE值低至1. 15）

3）植入“近零碳展厅”（光伏玻璃发电量＞建筑耗电量）

业界转化：

老厂房变身元宇宙革新中心（入驻商汤科技等等公司，租金达周边写字楼

1. 8倍）。

实例四：社区自治模式

——广州小石集危房自主更新

1. 制度革新：

1）业主共治：居民成立更新委员会自筹资金（户都出资8-15万元）

2）公司代建：房企提供模块化建造（工期缩短至6个月），后期物业托管

3）政策突破：政府允许增容6%用于嵌入托育中心（产权归全体业主）

2. 成效：零上访，零强拆，居民回迁率100%

实例五：

TOD开发升级——成都陆肖TOD

1. 模式革新：

1）“轨道+社区+商业”三维增值：地铁上盖开发住宅/商业，就一线经验说，地下联通枢纽

2）土地溢价反哺：住宅销售利润补贴公服设施（建成社区医院，学校）；

3）绿色技艺集成：空中连廊系统减少地面交通压力，运行层面，光伏车棚覆盖率达90%。

2. 经济账：项目整体IRR拉升至8. 7%（传统开发仅5. 2%）。

实例六：历史信念活化

——厦门中山路历史街区

1. 保护性开发：

1）“修旧如旧”技艺准则：采用传统工法修复骑楼，实操中，AI扫描还原砖雕纹样。

2）功能再造：首层保留老字号商铺，二层引入规划师事务室（租金溢价40%）。

3）资金闭环：附条件出让地块（要求保护立面），具体来看，开发商配建口袋公园抵充地价。

2. 客流资料：改造后年轻客群占比从12%升至58%。

实例七：城中村改造

——西安曲江模式

1. 政企协同突破

1）“房票安置+存量房去化”：拆迁户凭房票购买指定商品房（政府定向收购房企库存）；

2）业界先行导入：改造前签约文旅公司，确保回迁区商业入驻率＞80%。

2. 增值收益共享：村民以土地入股开发公司，在实际应用里，享受20年分红（户都年收益7万元）。

三讲：赛道掘金

——市场机遇和隐患防控的实战打法

一、市场现况和挑战

1. 资料透视：全国项目规模，区域分布，投资主体结构（2020-2024）

2. 核心痛点：资金平衡难，产权复杂、盈利周期长

二、机遇赛道

1. 业界升级型更新：老旧厂房改造为科创园区

实例：

北京首钢园

2. TOD综合开发：地铁上盖物业价值重构

实例：

成都

TOD模式

3. 商办存量焕新：写字楼/商场调改和绿色认证（ESG驱动）

4. 15分钟社区圈：老旧小区服务功能嵌入（政策红利点）

三、市场主体参与打法

1. 开发主体定位演化

1）房企转型：从“开发商”到“营运商”的盈利模式重构

2）国央企主导趋势：地方城投、城建集团操盘推演

2. 要害本领建设

1）政策合规性规划（规避政策雷区）

2）资金闭环方案：财政+专项债+社会资本+金融抓手（REITs退出路径）

3）产权整合打法：集体用地、多产权商铺的实操解法

四、隐患识别和化解

1. 典型隐患清单

1）政策变动隐患（如规划调整、拆迁准则变化）

2）现金流隐患：长周期下的资金链压力测试

3）社会隐患：原住民诉求和舆情管控

2. 隐患缓释抓手

1）政企携手模式革新（ABO、EOD等等运用情境）

2）保险资金、政策性银行的低成本资金引入

四讲：未来已来

——技艺变革和政策落地的施行抓手箱

一，未来五大核心趋势

趋势一：绿色化

——从“节能改造”到“负碳建筑”

1）强制准则：2025年起多地要求新建更新项目碳排放强度下降

2）技艺运用：光伏建筑一体化（BIPV），碳捕获混凝土，智能微电网成标配

3）市场机遇：绿色更新衍生碳交易收益

趋势二：数智化

——全周期智慧管控

1）CIM平台普及

2）建造革命：AI规划（自动生成合规方案）、建筑机器人（砌墙/喷涂效率拉升5倍）、区块链产权管控

趋势三：民生化

——公共服务驱动更新

1）15分钟社区圈强制配套：托育，养老，便利店嵌入老旧小区

2）保障房转化：收购存量商办改保障性租赁住房

趋势四：轻量化

——微更新主导新增市场

实例：

成都猛追湾街道改造（投入

4300万元撬动社会资本2. 1亿）

趋势五：

金融化：

REITs退出常态化

二，《关于持续推进城市更新行动的意见》（

2025. 7. 17）

1. 用地政策：弹性化空间治理

1）混合用地和产权整合

2）容积率激励和增容制度

3）产权归集和整体报批

2. 金融政策：多层次资金闭环

——财政+金融抓手组合

1）财政资金

2）金融革新

3）社会资本

4）盈利模式重构

3. 主体协同：从政府主导到多元共建

1）政府定位：设立专职机构统筹规划

2）市场主体：房企转型“营运商”，实操中，实操中，国企成立更新集团

3）居民参与：居民议事会达成共识

4. 技艺赋能：数智化和绿色化

1）智能建造

实例：

广州小石集采用钢结构模块化装配，具体来看，降低扰民；

2）低碳更新：强制要求绿色建筑准则

5. 流程再造：全周期管控

实例：

上海首创

“五阶段贯通”制度

三、《城市更新规划编制导则》

1. 结晶轮廓变革：从“蓝图规划”到“施行抓手箱”

2. 新增结晶要求拆解（核心突破点）

1）更新体检报告：精准诊断的“城市CT”

要求深度：

建筑层面

+社区层面+城区层面

实例：

成都某片区体检报告，促成适老化改造列为优先项目

2）产权处置和资金平衡

产权革新要求：

明晰分散产权整合路径

+拟定历史遗留产权确权规则

3）数智化结晶库：全周期管控的“资料底座”

实例：

上海黄浦区借助数智化库自动预警

4）营运方案：从“改造完成”到“长效造血”

核心模块要求：

物业模式

+业界培育+智慧运维

3. 施行性强化：五大刚性管控指标

四、数智化赋能城市更新

——展示城市更新规划中的数字运用技艺

——展示城市更新可视化平台类型

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