课程背景
资产证券化是当代经济、金融证券化的典型代表，是一国经济演进到较高阶段的必然趋势. 资产证券化作为世界金融领域的一项重大革新，越来越为金融市场各方所关注。
从美国次贷危机来看，资产证券化将房地产市场、信贷市场、债券市场和股票市场紧密联系在一起，在实际应用里，形成一种独特的市场链结构，该市场链反映出证券化货品和各个金融市场之间的强弱关系以及隐患传导顺序；短期内证券化货品和市场链上的远端市场关系很弱，长期内证券化货品和所有金融市场都保持一种稳定正向关系，说明证券化货品如若发生隐患暴露，短期内隐患只会在市场链的近端市场发生传导而不会影响到远端市场，但在长期，隐患则会借助市场链传递给整个金融系统，从实践看，最终可能引发市场动荡。
而我国，资产证券化作为隐患管控的一种革新型的金融抓手，借助对金融资产的隐患和现金流量的重新安排，成为我国商业银行打破资本瓶颈，拉升经营手段的有效途径。资产证券化的施行助推了我国传统的金融制度和结构向现代化的转变，助推了金融业向混业经营的转变，从而降低了我国整个金融市场的系统隐患。
本课《资产证券化以及REITS实例拆解》主要拆解资产证券化的基础原理以及货品要素，发行流程，审核要点，同时针对主要证券化货品分类开展纵深探讨和详细实例拆解，构筑公司或者金融机构对证券化货品的架构化研习课程，尤其对正要筹备资产证券化发行的公司尤为值得参考和研习。
课程收益
■ 周全解读资产证券化货品的底层推演，弄懂其现况和未来的演进趋势
■ 借助从概念原理到发行落地，让参训者周全弄懂发行证券化货品操作流程
■ 借助证券化货品交易结构规划，让参训者掌握证券资产化货品的拆解抓手
■ 支援公司构筑多元化融资思路方式，打开资本视野，长足演进
课程大纲
首讲：认识公司融资
一、
直接融资和间接融资
1. 直接融资：结构化融资，发行债券，发行股票等等
2. 间接融资：银行贷款，信托贷款，私募基金等等
二、
常规模式和革新模式
1. 资产负债表
1）资产负债表——债权融资，实操中，主要问题
2
）损益表
——
股权融资，就一线经验说，主要问题
2. 资产证券化：现金流量表（新型债务融资抓手）
三、
革新模式对公司的影响拆解
1. 改进财务报表
2. 资金采用灵活，无须监管
3. 不占用资产额度，无财务指标门槛
对公司的积极影响：
金融革新，公司样貌，政府政绩
四，资产证券化与其他债务融资方式比较
1. 短期融资券
2. 公司债权
3. 银行贷款
4. 货品隐患以及收益回报拆解
次讲：资产证券化在中国演进概况
一，
三个里程碑
1. 起步阶段：2005年-2008年
2. 重启阶段：2011年-2014年
3. 备案制：2015年至今
二、
在中国达成形式
1. 主要三种类型的证券化货品
1）CLO
2）ABS
3）ABN
2. 不同监管场所的要求
1）证监会
2）交易商协会
三、
未来演进趋势
1. REITS货品的爆发增长
2. 证券化货品的隐患管控
实例拆解：
美国2008年次贷危机的简要拆解和证券化货品的影响
三讲：资产证券化的基础实务
一、货品原理
1. 资产信用
2. 公司信用
3. 革新的模式
——
自身信用
+资产信用
4. 属性（真实出售，从实践看，税收中性，破产隔离，信用增级）
二、货品主要要素
1. 基础资产的类型
2. 货品的安全性
3. 结构化固定收益证券
4. 交易场所
5. 基本结构架构图
三，资产证券化的主要模式
1. 信贷资产证券化CLO
2. 资产支出票据ABN
3. 公司资产证券化ABS
四，资产证券化对原始权益人
/发起人的影响
1. 会计影响：精进财务报表
2. 财务比率的影响：拉升财务比率的质量和效用
五、区别其他金融货品优势
1. 融资门槛低，市场诉求广泛
2. 融资成本降低
3. 发行操作简便
4. 货品期限灵活
5. 资金采用用途不受限制
6. 政策支持
7. 革新金融货品，利益共赢
实例拆解：
红星美凯龙商业地产资金收益ABS
四讲：资产证券化的发行
一，资产证券化的发行要点
1. 基础资产
2. 原始权益人
3. 规划管控人
4. 投资人
二、
SPV详细解说
1. 代表发行主体
2. 资产隔离
3. 税收优惠
4. 结构特征：SPC，执行层面，SPT,双SPV
实例拆解
：
门票收入
ABS
实例拆解
：
保理公司
BAS
三、
怎样规划交易结构
1. 基础资产和原始权益人的选取
2. 规划管控人
3. 投资人
四、主要参与方承担的差事
1. 原始权益人
2. 规划管控人
3. 专项规划
4. 托管银行
5. 担保机构
6. 信用评价机构
五、怎样开展信用增级的安排
——破产隔离，就一线经验说，真实出售和外部信用增级
1. 基础资产的选取准则：稳定性、同质性、质量高、分散性、期限以及不确定性
2. 我国资产证券化的业务分布：融资租赁业务，消费金融和小额贷款，基础设施和公共事业收费、商业物业租金、REITS、公司经营性应收账款
六、怎样测算发行规模以及货品期限
1. 募集资金规模：不超过基础资产评核值
2. 存续期限
七，要发行流程
1. 确定基础资产：选取条件有哪些
2. 设立SPV：不破产实体
3. 资产转让：让和，债务更新，往细里说，从属参与
4. 信用增级：外部增级，落地时，内部增级
5. 信用评级：法律法规隐患，基础资产的信用质量，交易结构，管控和操作隐患
6. 证券发行
1）投资人主要范围：银行理财货品，证券投资基金，大型公司集团，往细里说，信托公司，从实践看，保险公司
2）流动性安排
3）期限：3+3=3
4）发行利率
7. 备案：备案部门，运行层面，主要法规依据
8. 维护和偿还：原始权益人，规划管控人，评级机构
八，落地时，事务流程
1. 项目策划阶段：预计10天
2. 项目材料制作阶段：预计45天
3. 货品推广，从实践看，就一线经验说，规划成立以及规划运作阶段：预计30天
4. 基金业协会备案：预计15天
5. 申报主要文件
6. 审核要点
1）完备性核对2）基础资产界定3）基础资产特定化
4）基础资产转让5）破产隔离有效性6）交易结构7）现金流预测8）信用增级措施
9）循环购买的安排10）现金流流转环节的将控11）存续期间现金流管控
其他事项
1. 原始权益人承担费用问题：发行费用，往细里说，发行后续费用
2. 现实障碍和见观测促成
建议：
1）资产以及公司类型2）资产支持专项规划的基础资产3）买方选项准则4）提交基础资讯
五讲：
供给链金融资产证券化
一、供给链的源起和衍生
1. 供给链的生态特点
——基于上游供应商，下游核心公司，为获取长期业务携手的采赊销交易方式
2. 核心公司的信用账期管控
3. 传统贸易融资
4. 现阶段供给链金融
二、供给链金融的达成路径
1. 核心公司
2. 主导方：银行/第三方“非标转标”
3. 主导方：核心公司“负债端管控”
三，发行注意要点
1. 基础资产
2. 特快专列（
以核心公司
/保理机构为主导）
3. 普快公交（
以保理机构
/银行金融机构为主导）
4. 合规要求
5. 操作要点
6. 单期发行和储架发行
实例拆解：
正向保理
ABS
实例拆解：
反向保理
ABS
实例拆解：
银行贸融增信
ABS
第六讲：
REITS
一，
REITS融资特点以及优势
1. 融资规模大
2. 可出表
3. 管控权不转移
4. 融资期限长
二，执行层面，
REITS和传统融资抓手比较
1. 抵押型REITS
2. 股权型REITS
3. 业银行经营性物业贷款
4. 中期票据（公司债）
三，具体来看，
REITS交易结构规划
1. 收益来源
3. 资产权属要求
4. 原始权益人
4. SPV机构
5. 规划管控人
实例拆解：
彩云之南酒店资产支持专项规划
7.7亿元
实例拆解：
基础设施资产专项规划
21亿元
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博闻智咨询|蒲雁老师
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交付流程
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