课程背景
当前我国经济进入存量资产精进配置的要害阶段，“盘活存量资产、扩大有效投资”成为国家要害方略导向，国管局等等部门近期也发文强化国有资产盘活共享制度。国企沉淀了大量高速公路、业界园、租赁住房、清洁能源等等优质资产，资产盘活已成为支撑主业演进、拉升资本周转效率的核心抓手。
本次培训锁住国企实际诉求，系统解说基础设施和商业不动产盘活的核心推演、主流模式以及实操要点，结合经典实例助力国企管控干部迅速掌握资产盘活实务本领，促成公司“投资—融资—建设—管控—退出”全周期价值管控架构构筑。
课程收益
1. 1. 明晰存量资产盘活的政策导向和市场趋势，掌握基础设施、商业不动产等等核心资产的盘活推演和价值判断准则；
2. 2. 精通高速公路、酒店/业界园、租赁住房、清洁能源等等资产类型的主流盘活模式（含私募REITs、ABS等等抓手），能够结合项目特性匹配最优方案；
3. 3. 借助典型实例深度拆解，借鉴业界标杆（含央企同类项目）的实操心得和隐患规避办法，拉升实例复盘和方案规划本领；
4. 4. 掌握私募REITs的发行流程、核心要求以及国企资产中的适配性，具体来看，助力业务端挖掘优质REITs储备项目。
【课程特色】
5. 1. 业界针对性强：锁住国企核心资产类型（高速公路为重点），往细里说，融入公司已有资产证券化实践心得，贴合主业演进诉求；
6. 2. 实例实操导向：精选2024-2025年最新业界实例（含公募/私募REITs标杆项目），换个角度看，强化可复制性；
7. 3. 内容架构完整：从政策解读、模式拆解、实例拆解到抓手运用，形成“
理论-实践-落地
”的闭环课程结构，适配青年员工研习节奏；
课程大纲
模块一：存量资产盘活基础认知
1.1 政策环境和市场趋势
• 国家层面存量资产盘活政策解读（2025年最新导向：公物仓管控、REITs常态化发行等等）
• 基建和商业不动产盘活市场现况：规模、热点领域和投资者偏好
• 央国企资产盘活核心诉求：降负债，提效率、支持主业再投资
1.2 国企资产盘活核心情境
• 公司核心存量资产梳理：高速公路、酒店/业界园/写字楼、租赁住房、清洁能源等等
• 已有盘活实践复盘：证券化业务结晶和心得收束
1.3 资产盘活核心推演和价值判断
• 盘活的核心前提：资产合规性、现金流稳定性，权属清晰度
• 价值判断要害指标：IRR、资产估值、出租率/采用率、运维成本
模块二：核心资产盘活实务操作
2.1 高速公路资产盘活
• 主流盘活模式拆解 模式一：机构间REITs/持有型不动产ABS（重资产转流动性金融货品）
1. 模式二：特许经营权转让（存量路产权益剥离）
2. 模式三：资产证券化（ABS）融资
实操要害要点： 资产筛选准则：路网位置、车流量、收费期限
交易结构规划：原始权益人、规划管控人、营运机构职责划分
投资者对接：险资、银行理财子公司等等核心机构偏好
典型实例：广连高速机构间REITs发行项目 实例详情：发行规模150亿元，盘活资产估值超400亿元，构筑“投资-退出”闭环
要害亮点：业绩考核制度、做市商流动性支持、扩募制度规划
2.2 酒店/业界园/写字楼资产盘活
• 主流盘活模式拆解 模式一：消费类公募REITs（成熟商业资产上市融资）
1. 模式二：资产收购+专精营运（烂尾/闲置资产焕新）
2. 模式三：轻资产输出（营运管控权剥离）
• 实操要害要点： 酒店：业态定位、品牌引入、客流培育
业界园/写字楼：业界导入、出租率拉升、运维服务精进
典型实例1：莲洋广场豪城半岛酒店盘活项目
实例详情：1.5亿元收购烂尾楼宇，炼就海景酒店，开业半月三次满房，带动区域商业生态升级
要害亮点：政府带出+业主自治+市场运作的协同模式
典型实例2：华夏中海商业REIT映月湖环宇城项目 实例详情：借助收购盘活成熟商业资产，发行阶段认购金额近1600亿元，实操中，2026年预测净现金流分派率4.21%
要害亮点：收购型REITs模式的资产筛选和估值推演
2.3 租赁住房/清洁能源资产盘活
• 租赁住房盘活：保租房REITs发行，长租公寓资产证券化（实操要点：租客稳定性、租金定价制度）
• 清洁能源资产盘活：光伏/风电项目ABS，绿色REITs（实操要点：发电效率、补贴政策、合同能源管控模式）
• 典型实例：中金中国绿发商业REIT（含清洁能源相关配套资产） 实例详情：上市首日涨幅达30%，网下认购倍数249.72倍，在实际应用里，体现绿色资产市场热度
模块三：私募REITs在资产盘活中的核心运用
3.1 私募REITs市场现况和政策要求
• 私募REITs和公募REITs的差异对比（发行门槛，投资者范围、流动性）
• 2025年私募REITs最新监管导向和发行条件
3.2 私募REITs发行全流程实操
• 核心流程：资产筛选→合规梳理→估值定价→货品规划→发行销售→存续管控
• 要害难点突破：权属瑕疵破解、现金流归集制度、营运管控激励约束
• 实操抓手：REITs打新规则、配售计算办法，资金成本测算模型
3.3 私募REITs在中铁系资产中的适配性拆解
• 高速公路、清洁能源等等资产发行私募REITs的可行性评核
• 典型实例：中交系“公募REITs+机构间REITs”双轮驱动模式借鉴实例详情：中交系累计发行1单公募REIT以及5单机构间REITs，形成多层次货品矩阵
模块四：隐患将控和实操抓手运用
4.1 资产盘活核心隐患点识别
• 政策隐患：监管政策变动、税收政策调整
• 营运隐患：现金流断裂、资产闲置率上升
• 合规隐患：权属不清晰、关联交易不合规
4.2 隐患化解打法和实操抓手
• 隐患规避：资产尽调清单、合规性审查流程
• 抓手运用：资产估值办法（收益法、市场法）、现金流预测模型
老师简介
Introduction to lecturers
弄懂更多
博闻智咨询|赵春国老师
适合谁听
国企各级管控干部。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。