课程背景
当前国有公司面临存量资产利用率低、债务负担重、融资渠道受限等等挑战。政策层面，国家促成“盘活存量资产扩大有效投资”“积极稳妥化解隐性债务”等等政策导向，为国企资产精进提供了新机遇，但实操中仍存在资产估值难、债务结构僵化、革新融资抓手运用不足等等痛点。本课结合国企改革政策和市场化运作心得，系统破解“资产盘活-债务化解-投融资革新”等等全链条问题。
课程收益
1、掌握存量资产分类盘活打法；
2、学会债务隐患化解路径；
3、弄懂革新投融资模式规划（公募REITs、Pre-REITs，私募REITs、类REITs等等）；
4、学会构筑化债等等合规风控架构
【课程特色】
1、理论、实操双轮驱动，深度拆解国企资产盘活政策、化债投融资打法等等；
2、实例实战教学，某国企REITs发行实例、某国企化债方案拆解。
课程大纲
一、园区项目投资开发的方略抉择
1 选址推演和政策套利
一线城市“工业上楼”政策下的容积率博弈
二三线城市税收返还谈判要点
2 开发模式革新
定制化开发模式
混合所有制改革（业界资本）
3 业界生态营运打法
龙头公司牵引模型（华为系生态圈构筑实例）
园区金融超市搭建
4 社群营运增值路径
公司服务收入结构精进
园区信念IP炼就
二、债务隐患化解和化债路径
1 债务结构精进打法
债务期限错配解题打法
永续债/可转债抓手运用边界
2
市场化化债抓手
债转股架构规划
ABS抓手筛选
三、
投融资模式革新和抓手运用
1 权益类融资突破
公募REITs/私募REITs发行打法
Pre-REITs基金设立和退出规划
2 债务类融资革新
混合所有制改革增效
引入战投的估值谈判要点
员工持股规划规划
四、合规风控和监管化解
1 国企监管红线拆解
资产划转的合规性审查
业界用地销售限制红线
园区营运资料安全监管（工信部资料出境审查要点）
2 债务隐患预警架构
园区租金收缴率预警线设定
流动性覆盖率动态监测
3 营运隐患预警
租户集中度隐患阈值（单一业界占比的预警制度）
突发经过应急预案
老师简介
Introduction to lecturers
弄懂更多
博闻智咨询|王瀚霆老师
适合谁听
资产营运、投资部门负责人、财务负责人、财务总监等等人员。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。