中央城市工作会议解读及城建企业发展建议

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城市演进进入新阶段

（1） 时代坐标：十五五开局的来由和挑战

1. 五年规划起点

2. 高层对城镇化判断出现重大变化

3. 十五五国际国内环境拆解

◦ 世界迎来百年未有之大变局

◦ 怎样领会当前的国际环境

◦ 怎样领会今天的中国

◦ 当前经济形势的基本判断

1. 城市演进的内在推演

◦ 几十年的迅速增长造成一系列城市问题

◦ 世界百年未有之大变局挑战，在实际应用里，全球城市经济增长乏力

◦ 人民群众对美好生活愿景的诉求越来越多元化

（1） 方向锚定：六个城市和总体要求

1. “六个城市”标的：革新宜居美丽韧性文明智慧一体化轮廓

2. 内涵式演进的核心要义和衡量维度

（1） 阶段转换：从增量扩张到存量提质

1. 核心论断

◦ 城镇化正从迅速增长期转向稳定演进期

◦ 城市演进正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段

1. 城镇化拐点：诸多变化因素正重塑房地产格局

2. 存量时代：大规模扩张转向提质增效

（1） 路径升级：五个转变重塑城市推演

1. 转变城市演进理念，更为注重以人为本；

2. 转变城市演进方式，更为注重集约高效；

3. 转变城市演进动力，更为注重特色演进；

4. 转变城市事务重心，更为注重治理投入；

5. 转变城市事务办法，更为注重统筹协调。

（1） 差事拆解：七个着力构筑新城市系统

1. 着力精进现代化城市架构

◦ 构筑组团式、网络化城市群和都市圈，促成空间协调;

◦ 推进农业转移人口市民化，从实践看，持续推进“人的城镇化”

2. 着力建设富有活力的革新城市

◦ 强调在新质出产力演进上取得突破

◦ 将城市更新上升为城市演进的核心抓手

3. 着力建设舒适便利的宜居城市

◦ 提出构筑房地产演进新模式

◦ 稳步推进城中村、危旧房改造，强调更新节奏和安全

4. 着力建设绿色低碳的美丽城市

◦ 促成减污、降碳、扩绿协同增效;

◦ 拉升城市生物多样性，锁住生态环境和“双碳”标的统筹融合。

5. 着力建设安全可靠的韧性城市

◦ 明晰限制超高层建筑

◦ 强化基础设施生命线安全工程，拉升城市应急和安全本领

6. 着力建设崇德向善的文明城市

◦ 完善历史信念保护传承架构，延续城市信念脉络;

◦ 反映对历史信念和现代城市更新融合的高度关注

7. 着力建设便捷高效的智慧城市

◦ 加强物联感知设施部署和联网监测，促成北斗运用融入城市建设管控;

◦ 拉升城市治理的精细化、智能化水平

（1） 行动收束：统筹落地和展望

1. 统筹协调制度

2. 考核指标再造

3. 从愿景到实景：试点先行，从实践看，资金保障，立法固化

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新居住时代：好房子和房地产演进新模式的共振

（1） 四好一体：城市更新行动解码

1. 好房子： 从“有房住”到“住好房”的时代转场

2. 好小区：老旧小区改造升级

3. 好社区：完整社区建设准则落地

4. 好城区：基础设施和生态双修

（1） 新业界机会：城市更新业界链

1. 城市更新相关

2. 生活性服务业

3. 减污降碳相关业界

（1） 消费趋势驱动细分市场

1. 人口结构变迁重塑居住诉求

2. Z世代居住消费心智洞察

3. 银发经济撬动适老化住宅蓝海

4. 完整社区：15分钟生活圈生意

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AI赋能地产：降本增效新引擎

1. 价值链重塑

2. 精准投资

3. 智能规划

4. 智慧建造

5. 精准营销

6. 资产增值

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城建集团改革转型

（1） 旧模式之困

1. 政企不分问题

2. 资产分散定位模糊制约方略落地

（1） 重塑定位

1. 城投业界推演发生根本改变

◦ 业务重心：从“拿地-融资-卖地”转向“存量更新+营运服务”

◦ 资金来源：从“政府信用+土地财政”转向“多元融资+财政撬动”

◦ 隐患底线：从“债务驱动”转向“安全+绿色”约束

1. 以“城市综合营运商”为定位开展业务需明晰业务布局

（1） 四大板块

1. 城市开发建设

2. 公共服务整合

3. 资产营运增值

4. 业界投资协同

（1） 落地保障

（2） 实例拆解

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演进建议

（1） 一带一路”开发的新机遇

（2） 找准助推区域经济携手的抓手

（3） 公司正在经历从管控到经营的演进之路

（4） 方略能够赋予公司更多的确定性和可能性

（5） 加强趋势研判

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博闻智咨询|刘剑老师