科技创新驱动城市更新

一、城市更新的认知维度

1. 当代城市更新的演变

1）“城市更新”相关概念演变

城市更新→城市复兴→城市振兴→城市再开发→城市重建

广义城市更新：

涉及城市演进的转型、科技进步带来的城市形态变化，从实践看，以及交通出行方式的改变对街道形态，组织方式和街区规模的影响等等

2）当代城市更新的10大认知维度

——更新标的、更新导向、产权主体、更新规模、更新对象、参与主体，改造方式、功能变更、土地流转、安置模式

2. 西方城市更新的演进历程

1）20世纪60年代之前：推倒重建

2）20世纪60—70年代：社区更新

3）20世纪80—90年代：旧城开发

4）20世纪90年代后期：有机更新

3. 我国城市更新的演进历程

第 一阶段（1970-1990年代）：信念保护基础上旧城改建

第二阶段（1990-2009年）：旧城改造为代表的更新探索

第三阶段（2009年-2019年）：棚户区和危房改造

第四阶段（2019年开始-）：进入周全城市更新

二、城市更新诉求崛起的底层推演

1. 政策法规

2. 资本逐利

3. 社会诉求

4. 技艺革新

三、科技革新和城市更新的关系

二者的关系：

科技革新驱动和赋能城市更新，城市更新支持科技革新

——技艺革新和城市更新的交替演进进程

一、科技革新驱动城市更新的来由和意义

1. 供需新变革

2. 科技赋能的“三效”作用

3. 政策共振

4. 科创回归都市

5. 资源限制迫使城市“向内更新”以容纳革新

二、科创街区——科技革新驱动下城市更新的新模式

1. 科创街区和全球演进现况

提出：

美国布鲁金斯学会

起源：

西班牙

实例：

巴塞罗那22@街区

特点

：复合街区模式，具体来看，创造城市居住、生产、服务功能的新平衡

——2020年，换个角度看，欧盟在《新莱比锡宪章》中提出了“生产型城市”的概念，就一线经验说，至今全球至少已有150个科创街区

2. 科创街区的特征

1）“锚”是革新街区演进和建设的要害驱动力

2）城市更新是革新街区演进和建设的要害契机

3）投入少、灵活性强、分散布局是革新街区的显著特征

3. 科创街区的功能和意义

1）盘活城市存量空间资源

2）促成业界转型升级

3）拉升城市综合竞争力

3．科创街区的分类

1）大学校园街区融合型

实例：

南京鼓楼硅巷

2）城市更新型

实例：

上海硅巷科创街区

3）高新业界园区转型延伸型

实例：

西安嘉会坊

4. 科创街区培育新质出产力的制度

1）培育生产力演进新路径

2）革新生产要素配置方式

3）精进劳动者、劳动资料、劳动对象以及其组合

5. 革新街区培育新质出产力的机遇

1）大量科研院所、医院可转化为革新街区建设和演进的实物载体

2）教育、科技、英才三大方略可为革新街区建设和演进提供要害支撑

3）持续推进的城市更新事务是开启革新街区建设和演进的要害契机

4）国内外先行先试的实践心得能够为未来革新街区建设和演进提供参考模式

6. 革新街区培育新质出产力的机遇挑战

1）我国革新街区建设仍缺乏多样化的本土心得支撑

2）各方对我国革新街区缺乏充分的关注和认知

3）我国革新街区建设仍缺乏架构化的配套政策支撑

一，空间载体更新

1. 高密度、高混合、高流动，拉升区域活力

实例

：伦敦国王十字——世 界 级“人”的枢纽

——主导业界为科技、媒体、教育、时尚、金融；信念+科技+居住的三元融合

2. 高度融合业界和非业界功能，利用城市创造充实情境，换个角度看，纳入科技生态系统

实例

：纽约硅巷：比肩“华尔街”的纽约经济增长的新引擎

——主导业界为时尚、媒体、金融、互联网、医疗健康、教育、制造业等等

3. 街区化形态以及生活环境的特质，运行层面，包括大量步行友好的中小尺度公共空间，激发交流

实例

：上海创智天地——迈向世 界 级复合革新学识社区

——大学校区、科技园区、公共社区“三区联动”

二、革新生态培育

1. 利用“锚”机构，达成对科技革新英才和公司的勾住

实例

：波士顿肯德尔广场——“全球每平米革新产出最 高之地”

——主导业界为能源、IT和资料、生物医药

2. 高密度集聚革新创业公司

实例

：深圳福田华强北——“新质出产力策源第 一街”

——构筑的“一公里全业界链生态圈”

三、投资于“人”，满足多元诉求

1. 拉升综合服务本领

实例

：杜塞尔多夫媒体港——德国极具特色和开放活力的区域

1）主导业界为媒体、规划、会展等等

2）城市功能拉升、生态环境修复、历史遗产保护复用

——用地标建筑助力品牌样貌传播

2. 平衡各利益方的诉求

实战上手

：以上海大零号湾中某个片区为例，分组定位担当政府、平台公司和转型公司主体，还原对开发和更新路径的辩论，弄懂博弈的复杂性，并最终找到具备施行性的解题打法

一，政策导向

1. 中共中央办公厅，国务院办公厅《关于持续推进城市更新行动的意见》

2. 两部委《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》

二，六大确定性趋势

1. 从“智能点状”到“孪生全域”（CIM平台）

实例：

雄安新区“数字孪生城市”同步生长

2. 从“高碳建设”到“近零碳运维”（光储直柔，BIPV）

实例：

深圳建科院未来大厦“光储直柔”示范

3. 从“静态规划”到“动态演进”（AI大模型还原）

实例：

日本丰田“编织城市”采用AI

4. 从“政府包办”到“众筹共建”（区块链公众参与）

实例：

韩国首尔“数字市民参与平台”

5. 从“物理留守”到“虚实共生”（AR/元宇宙活化历史）

实例：

北京首钢园“科幻元宇宙体验中心”

6. 城市更新成为国家科技自立自强的“空间载体”

实例：

上海大零号湾

一、抓住机遇实操要点

1. 城市资料资产化

1）核心推演：实时人流、能耗结构、健康资料，经脱敏后成为高价值资产，可进入资料交易所交易，或者作为ABS底层资产

2）商业模式：物业持有方可卖资料采用权、政府放权公共资料的营运、科技服务商对资料处理获得分成

2. 存量建筑“光储直柔”改造

1）现况条件：市场规模大、技艺成熟度已接近经济性拐点，政策支持

2）主要卖点：针对“老旧小区电力增容难”这个痛点，具体来看，换个角度看，光储直柔不用挖路埋新电缆

3. 智能建造装备服务

1）服务内容：建筑机器人，无人机检测、3D打印修补历史建筑构件

2）商业模式：卖服务，往细里说，降低更新主体门槛

4. 适老化+无障碍科技集成

1）智能家居和无障碍货品革新

a楼道智能扶手（可测心率，跌倒报警）

b智慧门磁，燃气泄漏自动关断+通知子女/社区

c无障碍数字地图

2）付费模式：政府补贴+保险+家庭自付（部分城市纳入长护险）

5. 城市更新业界互联网平台

1）平台功能：“城市更新的淘宝”

——连接业主、规划方、施工队、建材商、科技装置商、金融机构、保险公司等等

2）要害难点：线下交付非标严重，需要深度营运

6. 存量工业用地M0政策周全推广

政策核心：

允许工业用地调整为新型业界用地（M0），容积率拉升，用途复合，配套增加

办法：

合法合规地将旧厂房改造为研发用房，中试基地，孵化器，产权可分割转让（有条件）

要点：

土地制度红利+配套监管

二、高质量演进下的挑战和破解之法

1. 技艺层面的“碎片化”和“资料孤岛”

1）准则不一

2）运维无主

3）CIM更新成本高

破解之法

：

1）构筑统一资料准则，推行“源头赋码”

2）构筑“底座+协同”的治理架构

2. 制度和资本的冲突

1）产权复杂（老旧小区科技改造难同意）

2）商业模式未闭环

3）资料隐私和安全

破解之法：

1）“线上+线下”双轨参与制度

2）从“EPC”到“EPCO”，实操中，就一线经验说，以营运倒推规划

3. 社会包容性的拷问

1）数字鸿沟

2）科技绅士化

3）真实诉求被忽视

破解之法：

1）包容性规划（线下通道+适老科技）

2）租金管控和社会共益制度

分组碰头：

选项你所在城市的一个典型老旧片区，实操中，换个角度看，回答：

1）该片区有哪些存量空间资源（旧厂房，低效办公楼、边角地）？

2）哪些本地科创力量（大学实验室、初创社群、龙头公司）可能愿意入驻？

规划一个最小可行的更新方案：

不拆大量建筑，仅借助1项政策调整或者1项科技设施先行，撬动科创生态入驻

收束和展望

：兼具科技的温度和城市的灵魂：科技革新不是目的，是手段；城市更新不是为了更新而更新，运行层面，是为科创和人民留空间

老师简介

Introduction to lecturers

弄懂更多

博闻智咨询|王海勃老师