课程背景
很多高层管人者一听到“税务”，首先想到的是报税，做账和开发票，认为这是财务部门的专精事务。实际上，公司交多少税、什么时候交税、能不能取得合规发票，落地时，以及一笔业务最后还能剩多少利润，具体来看，往往在报价、签合同，收付款和安排业务模式时就已经决定了。
商业物业业务中，执行层面，租金、物业费、停车费，水电费、广告位收入看起来都是“经营收入”，运行层面，但在税务上并不完全一样；人力资本业务中，人力资本外包、劳务派遣和业务外包虽说名称相近，但用工责任，开票方式和税务处理也有明显区别。高层不需要学会具体申报，就一线经验说，但需要知道哪些决策会影响税负和隐患。
本课面向没有税务基础的管人者，从“税为何、常见税种有哪些、发票有什么用、合同为何会影响税负”讲起，再结合商业物业和人力资本外包的典型业务，用通俗实例支援高层构筑基本税务判断本领。
课程收益
1.
听懂税务基础：
知道增值税、公司所得税、房产税、印花税等等常见税种分别在什么情况下发生。
2.
看懂一笔业务的税：
能够分清含税价和不含税价、收入和利润、开票金额和实际到手金额。
3.
看懂发票的作用：
领会发票不是简单的付款凭证，也不是“有发票就一定能入账，能扣税”。
4.
识别业务模式差异：
能够初步判断租赁，物业服务、停车服务、人力资本外包、劳务派遣和业务外包的区别。
5.
构筑高层管控动作：
在重大合同、项目报价、关联交易和新业务上线前，就一线经验说，知道应当让财务和税务人员提前参与。
课程大纲
一、公司为何要交税：先认识最常见的几个税种
1. 增值税：公司销售商品或者提供服务时一般会涉及，重点领会“收买方的税”和“付给供应商的税”。
2. 公司所得税：公司有利润才可能缴纳，重点领会“收入减去合规成本费用后再算税”。
3. 房产税和城镇土地采用税：公司持有、出租或者采用物业时需要重点关注。
4. 印花税：签订租赁、买卖、借款等等合同或者形成相关凭证时可能发生。
5. 个人所得税和社保：发工资、发奖金、支付个人劳务报酬时需要关注。
二，没有财务基础也要听懂的五个税务概念
1. 含税价和不含税价：合同写“100万元”，换个角度看，首先要问清楚里面是否已经包含税款。
2. 销项税和进项税：公司向买方收取的税，能够在符合条件时扣除采购环节已经支付的税。
3. 税率和实际税负：税率高不一定实际交税多，要害还要看成本、进项发票和业务结构。
4. 发票和成本：有真实业务、有合理支出、有完整证据，落地时，才是成本费用税前扣除的基础。
5. 交税时间：开票，收款、合同约定和实际提供服务，都可能影响公司什么时候产生纳税义务。
实例：
买方要求先开票、三个月后付款，公司为何可能出现“钱还没收到，换个角度看，税先交了”？
三、高层判断一笔业务是否有税务隐患，只需先问四个问题
1. 这笔钱究竟是租金，服务费、代收代付，还是押金和保证金？
2. 合同是谁签的，业务是谁做的、钱付给谁，发票由谁开？
3. 报价是否含税，税率变化或者买方不接受发票时，换个角度看，损失由谁承担？
4. 合同、发票，付款和实际服务能否相互证明？
实例：
业务真实，但合同主体，收款主体和开票主体不是同一家公司，为何仍然可能有隐患？
一、商业物业常见收入分别为何
1. 房屋租金：买方取得房屋或者场地的采用权。
2. 物业服务费：公司提供保洁、安保、维修、公共区域管控等等服务。
3. 停车费、广告位费，场地采用费：需要根据实际提供的内容判断业务性质。
4. 水费，电费、空调费和能耗费：要区分公司自己提供服务，具体来看，还是代收代付。
5. 押金，保证金、违约金和赔偿款：名称不同，落地时，是否属于收入、是否开票也不同。
实例：
一份合同中将租金、物业费、停车费和水电费合并成一个总价，会给开票和买方报销带来什么问题？
二、物业公司必须懂的房产税基础
1. 公司自用房产和出租房产，房产税的计算思路不同。
2. 出租房产一般和租金收入相关。自用房产一般和房产原值相关。
3. 免租期并不一定意味着完全没有房产税，从实践看，需要结合房屋实际采用情况判断。
4. 无偿提供给关联公司或者个人采用，也可能产生税务和关联交易问题。
实例：
为了勾住买方，前6个月免租。免租期间公司是否就“一分钱税都不用交”？
三，租赁合同中高层最需要关注的六句话
1. 租金是含税价还是不含税价。
2. 租金，物业费、水电费是否分别定价、分别结算。
3. 开票时间和买方付款时间怎样安排。
4. 免租期、装修期、提前退租和违约金怎样处理。
5. 税收政策或者税率变化时，增加的成本由谁承担。
6. 买方要求改变发票品名、税率或者开票主体时，就一线经验说，公司能否拒绝。
实例：
合同只写“总服务费100万元”，落地时，没有说明是否含税，最后为何可能由公司自己承担税款？
四、商业物业常见的简单隐患
1. 将租金写成物业费，试图降低税负，但实际业务和合同，发票不一致。
2. 将代收水电费全部当作公司收入，落地时，造成收入和税负虚增。
3. 收到租金不开票、不入账，或者让买方将款项转入个人账户。
4. 关联公司之间低价出租、免费采用房产，但没有合理说明。
5. 取得物业，装修、维修等等支出时，只关注有没有发票，运行层面，不关注业务是否真实，资料是否完整。
一、三种常见业务模式
1. 人力资本外包：买方仍然是用工主体，服务公司主要代办工资、社保、档案或者人事事务。
2. 劳务派遣：派遣公司和员工构筑劳动关系，再将员工派到买方单位事务。
3. 业务外包：买方购买的是某项事务结晶，由外包公司自行安排人员、进程和管控。
实例：
同样是向买方安排100名事务人员，实操中，为何“谁招聘、谁管控、谁承担结果”不同，落地时，税务和法律责任就不同？
二，开票和收付款的基础规则
1. 发票内容应和合同写的业务、实际提供的服务保持一致。
2. 买方要求将“劳务派遣”开成“咨询费”或者“管控费”，公司不能只为满足报销而改变业务性质。
3. 先收款，按照月服务、年终结算或者买方拖欠款项，落地时，都要提前考虑纳税时间和现金流。
4. 工资表，社保缴费记录、考勤，人员名单、验收单和银行流水，是证明业务真实性的要害资料。
实例：
合同写的是“业务外包”，但人员由买方直接考勤、排班和处罚，为何可能被认定为实际派遣？
一、合同管控：合同不是法务文件，就一线经验说，也是税务文件
1. 先将业务模式说清楚，再确定合同名称，换个角度看，不要只根据习惯套模板。
2. 写清楚价格是否含税，在实际应用里，发票种类、开票时间，税率变化和补税责任。
3. 写清楚收款节点，服务验收、违约金、代垫款和押金的处理方式。
4. 金额较大、模式较新或者涉及关联公司的项目，应在签约前由业务、法务、财务共同评核。
实例：
合同没有约定“报价是否含税”，政策或者买方要求变化后，为何利润可能直接减少？
二、发票管控：不是“开到票”就结束了
1. 销售开票：开给买方的发票必须和公司实际提供的业务相符。
2. 采购收票：供应商发票要和合同、验收，付款和实际采购相符。
3. 异常发票：发现供应商失联，在实际应用里，发票异常或者业务无法证明时，执行层面，应及时暂停付款并核查。
4. 数电发票：电子发票，合同、银行回单和业务资料要能够统一查询和归档。
实例：
供应商提供了正规发票，但公司无法证明具体做了什么服务，实操中，为何仍可能不能作为成本扣除？
三、费用报销：高层最容易忽视的小隐患
1. 招待费，宣传费、咨询费、佣金和个人劳务费，换个角度看，需要说明业务目的，对象和结晶。
2. 个人消费，家庭支出和股东费用不能简单放入公司报销。
3. 高管借款长期不还，个人账户代收公司款项，容易形成公私不分隐患。
4. 费用金额不大但频率很高，运行层面，同样可能引起税务关注。
四、关联交易和集团内部往来：不能由于“都是自己公司”就随意处理
1. 集团内物业公司，人力资本公司和营运公司之间结算，具体来看，要有真实服务和合理价格。
2. 关联公司免费用房，低价租赁、人员混用和费用代付，需要说明商业依据。
3. 集团内部收取管控费、服务费，应当有合同、服务内容、分摊依据和实际结晶。
4. 公司账户和个人账户必须分开，禁止私卡收款和账外经营。
实例：
同一集团内相互开票、相互付款，为何仅有合同和发票仍不一定充分？
【课程收束和回顾】
（此纲，可根据买方诉求定制）
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