课程背景
随着中国商业地产市场的迅速演进，写字楼、商场等等商业地产的营运模式日趋多元化，在实际应用里，涉及的税务问题也愈发复杂。由于商业地产经营周期长，交易金额大、税种繁多（如房产税、增值税、公司所得税等等），公司在税务管控上稍有不慎，就可能面临高额补税、滞纳金甚至行政处罚的隐患。
2025年1月15日-16日，全国税务事务会议在北京召开。会议收束2024年税务事务，拆解当前事务形势，部署2025年重点差事。2025年4月1号，国家税务总局举办新闻发布会，纵深开展发票管控、出口退税、土地增值税清算、稽查、资讯化建设、违规隐患化解、和不良涉税中介勾连勾兑等等7个领域的专项整治。
近年来，税务机关对商业地产业界的税务监管日益严格，土地增值税清算，关联交易定价、租金收入确认等等成为重点稽查领域。可是，许多公司在实际操作中仍存在诸多误区，在实际应用里，如：
增值税：转供水电收入未申报，预收租金未及时缴税
公司所得税：资本化和费用化混淆，换个角度看，关联交易费用转移不合规
房产税：土地成本未正确计入房产原值，从实践看，免租期税务处理错误
地产项目各个环节的税务处理进程中，处理有误
……
本次课程结合最新税收征管形势以及稽查实例，带领纳税人精确把握隐患“新坐标”，对税务机关突出关注的重大事项、高隐患问题开展“穿透式”解说，支援公司财务、税务以及管人人员系统梳理商业地产经营中的税务隐患点，掌握合规操作要点，为公司涉税处理合规保驾护航。
课程收益
1、知己知彼——弄懂数智化转型下税务机关最新监管动向，做到有的放矢
2，以案说税——探寻商业地产核心税种的要害隐患自查和合规管控
课程大纲
一、数电发票和金税四期的关系
——数电发票是促成金税四期管税的一大抓手
1. 资料透明化
2. 数电发票和公司业务之间互相印证
实例：
数电发票怎样让地产公司的土地增值税清算无所遁形
二、税务稽查是怎样找上门的？
1. 税务稽查选案的9种来源
碰头：
大家觉得税务局是怎样选中某一家公司的？
2. “双随机、一公开”选案的核心要点将控
一、增值税隐患排查和合规管控
1. 物业管控服务、租赁服务提前一次性收取款项，在实际应用里，厘清纳税义务发生时间
2. 违约金开票or不开票的核心推演
预警指标拆解：
公司开具发票收入大于所得税收入
3. 转供水电收入缴税问题
4. 无租期/免租期采用房产视同销售问题
5. 简易计税项目的进项税额转出问题
6. 发票进项税额抵扣问题
1）特定业务的数电发票无标签
2）通行费发票抵扣问题
3）旅客运输服务发票抵扣问题
二、公司所得税隐患排查和合规管控
1. 税务机关查验发现业务没有取得发票会立即处罚吗？
实例：
暂估未取得发票被定偷税
2. 历史虚开发票引发的隐患，会被无限期追征吗？
实例：
虚开抵扣税款，稽查局为何不追征？
3. 事前核定交税走不通，事后核定补税还有用？
实例：
虚列2亿咨询费，看怎样核定征收补缴公司所得税？
预警指标拆解：
公司成本费用税前扣除金额大于取得发票金额
4. 坏账损失三大核心扣除要点将控
1）满足税法确认损失条件
2）会计上开展确认账务处理
3）汇算申报
实例：
两千万元坏账，背后到底藏着什么秘密？
实例：
应收账款为何有法院判决，具体来看，税务机关却不允许损失扣除？
5. 关联交易税务合规以及隐患防范
1）公司、股东之间资金无偿借贷，视同销售隐患
2）集团公司内部统借统贷、无偿拆借优惠政策的运用要点
3）关联公司低价销售商品，“合理低价” 的将控
4）上交“管控费”≠接受“咨询费”，看咨询费、服务费等等税前扣除隐患防范！
实例：
老板不服：都是我的公司，拆借资金为何要交税？这不是多余吗？
实例：
上市公司藏格矿业，在实际应用里，向关联公司销售卤水价格偏低，换个角度看，补税滞纳金4.79亿
三、房产税隐患排查和合规管控
1. 房产原值确认不准确：土地价值未计入房产原值，配套设施未计入房产原值
2. 免租期/无租期房产税纳税问题
3. 房产税的纳税义务发生时点
4. 自用和出租混淆，漏缴房产税
一、取得土地采用权阶段
1. 收到政府部门的土地出让金返还未申报公司所得税
2. 没有在签订土地，房屋权属转移合同，落地时，没有及时申报契税
3. 虚增拆迁安置费，就一线经验说，逃避缴纳土地增值税和公司所得税
4. 以收购股权方式取得的土地采用权，溢价部分无法列支土地成本，在实际应用里，具体来看，具体来看，以及少交土地增值税
5. “招拍挂”涉及的印花税、契税、土地采用税以及票据
6. 收购在建项目开展后续开发，运行层面，运行层面，运行层面，土增清算能否“二次加计扣除”
7. 市政建设配套费到底要不要缴纳契税？
二、预售，销售阶段
1. 按照分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款
2. 出租收入，落地时，实操中，商品房售后服务等等取得的收入以及材料销售收入，无形资产转让收入和固定资产出租收入是否未按照规定申报纳税
3. 买方放弃的购房定金，没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入，先租后售收取的租金等等是否按照规定确认收入或者冲减成本费用
4. 没有按照规定的预征率预缴土地增值税和公司所得税
5. 以房抵工程款，在实际应用里，就一线经验说，分房给股东等等未按照规定申报纳税
6. 装修收入没有申报纳税
三，土地增值税扣除问题
1. 房地产公司单独修建的售楼部、样板房等等营销设施费，是否计入销售费用扣除
老师简介
Introduction to lecturers
弄懂更多
博闻智咨询|温洁老师
适合谁听
公司董事长、总经理、高管以及财务人员等等。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。