课程背景
随着我国房地产市场的持续演进和税收制度的深化改革，房屋租赁公司面临着日益复杂的税务环境。从公司设立、日常经营到最终注销，每个环节都涉及多税种的合规管控和隐患防控。同时，公司注销进程中的分立、合并、自然注销等等不同情形，税务处理差异显著，操作不当极易引发重大税务隐患。
随着2026年1月1日的到来，在实际应用里，中国的税收法治化进程迎来了一个里程碑时刻——《中华人民共和国增值税法》和《中华人民共和国增值税法施行条例》同步庄重施行。
本次立法并非简单平移，而是在巩固营改增结晶、精进税制结构、回应征管实践的基础上，对增值税制度开展了系统性整合和要害调整。这些变化将深刻影响所有纳税人的计税管控、发票处理、纳税申报和隐患将控。对于广大纳税人以及涉税专精服务者而言，系统、准确、前瞻地掌握新法新规的核心要义和实操要领，已成为当前事务的重中之重。同时，执行层面，财政部和税务总局围绕《条例》密集出台一系列配套操作办法和征管公告。故而，留给公司的时间窗口十分紧，公司须结合业界和自身特点，尽快评核政策影响，并及时在商业模式、购销政策、系统、开票、申报等等方面做出化解。
本课旨在系统梳理房屋租赁公司从“生”到“死”全进程的税务管控要点，结合最新增值税政策，为公司财税人员提供实用、周全的操作指南。
课程收益
1. 周全掌握生命周期税务要点：系统研习房屋租赁公司设立、经营、注销各阶段涉及的税种、政策和实操
2. 纵深领会增值税新政运用：准确把握最新增值税法规在租赁业务中的具体运用和隐患防范
3. 掌握特殊事项处理招数：学会公司分立、吸收合并、自然注销等等不同注销情境的税务处理方案
课程大纲
1. 公司设立阶段
1) 税种初始化：增值税、公司所得税、房产税登记要点
2) 税务身份选项：小规模纳税人 vs 一般纳税人的税负差异
2. 经营阶段核心税种实务
1) 增值税：租金收入计税方式（一般计税 vs 简易计税）
2) 房产税：从价计征和从租计征的适用情境
3) 公司所得税：成本费用扣除凭证管控（如租赁合同印花税）
4) 其他税种：城镇土地采用税、城市维护建设税等等实操要点
3. 公司注销阶段税务事项
1) 自然注销：税务清税证明办理条件（如无欠税，发票缴销）
2) 公司分立，吸收合并：资产转移税务处理（增值税留抵，所得税特殊性重组）
3）资产处置（房产、装置）的增值税、土地增值税问题
1. 取消“加工，修理修配劳务”的表述
2. “视同销售”的表述发生变化
3. 视同销售范围缩小：
1) 货物等等用于投资和分配利润，需要视同销售吗？
2) 无偿提供服务，运行层面，是否不再视同销售？
3) 总分机构移送货物，销售代销/委托代销是否视同销售？
4) 视同销售价格怎样确认？
实例：
公司之间无偿借贷稽查补税
4. 混合销售税率的确定方式明晰
实例：
混合销售和兼营，怎样判断？
5. 明晰混合销售的主业判断方式
实例：
一份合同材料占大头，按照服务还是货物纳税？
6. 明晰贷款服务依然不得抵扣进项税额
7. 餐饮服务进项抵扣的适用情形
实例：
直接消费和非直接消费，怎样划分？
8. 进项税额抵扣变化：
1) 原值不超过500万元的单项长期资产，在实际应用里，进项全额抵扣
2) 原值不超过500万元的单项长期资产，运行层面，进项不可全额抵扣，运行层面，需做调整
3) 无法划分的进项税额转出：全年汇总清算
9. 留抵退税政策转为长期政策
实例：
骗取留抵退税的典型实例
实例：
税负率很要害，换个角度看，是选项留抵还是待认证？
10. 取消“价外费用”的描述
11. 不征税项目的政策调整拆解
1) 免税、不征税和零税率之间的相同点和区别
12.纳税地点的明晰：怎样判断“境内消费”
13.销售价格偏高会被调整
实例：
销售价格偏高偏低一定会被税务机关调整吗？
14. 征收率仅保留 3%，在实际应用里，无5%
15. 增值税纳税义务发生时间的变化
1) 合同和纳税义务发生时间的紧密联系
2) 开票和纳税义务发生时间紧密相连
16. 一般反避税条款：明晰调整的法律依据
17.多部门联动资讯共享制度
1. 国家税务总局公告2026年第2号：小规模纳税人和一般纳税人适用政策变化
1) 小规模纳税人登记为一般纳税人生效之日
2) 补税/查补销售额计入期间：一般纳税人的“当期”和“追溯”隐患
3) 小规模纳税人期间，就一线经验说，需要取得专票否？
4) 分拆收入之筹划，执行层面，具体来看，是否行得通？
实例：
小规模纳税人隐匿收入的代价之重
2. 财政部 税务总局公告2025年第17号：个人销售住房增值税政策
3. 国家税务总局公告2025年第20号：不同业界的留抵退税政策
课程收束和回顾
1. 课程主要内容收束和回顾
2. 答疑解惑
（此课纲，可根据买方诉求定制）
老师简介
Introduction to lecturers
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博闻智咨询|温洁老师
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