城市焕新，商业重塑：探索存量时代的商业地产运营新路径

模块一：政策导航——存量时代的政策红利和合规边界

1.1 国家方略层：城市更新的顶层规划

1.1.1 十五五规划和2026年《政府事务报告》核心精神解读

1.1.2 和商业地产的关联机遇

1.1.3 从"防止大拆大建"到"留改拆并举"的政策推演演变

1.2 部委政策层：资金和土地的双重突破

1.2.1 财政部城市更新示范项目申报指南和补助资金采用要点

1.2.2 自然资源部关于存量用地功能转换的最新规定

1.2.3 住建部关于老旧小区、街区、厂区改造的技艺导则

1.3 地方实践层：革新模式的先行探索

1.3.1 上海模式：商务楼宇更新专项政策和"10个单元200栋楼宇"试点

1.3.2 深圳心得："非居改保""商改居"的操作路径和审批流程

1.3.3 北京革新："1+N+X"政策架构和动态管控系统建设

1.4 合规边界：政策红线的识别和规避

1.4.1 历史信念保护、生态保护、消防安全的刚性约束

1.4.2 "商改住"进程中的产权分割、土地出让金补缴等等要害问题

1.4.3 政策套利和合规革新的边界把握

模块二：资产诊断——存量商业的价值评核和分类盘活

2.1 存量资产盘查：从"家底不清"到"心中有数"

2.1.1 存量商业资产的分类准则：购物中心、社区商业、写字楼底商、专精市场

2.1.2 资产价值评核的"五维模型"：区位价值、建筑状况、产权属性、营运现况、政策潜力

2.1.3 低效资产的识别信号：空置率，租金水平、客流变化、业态老化

2.2 资产分类打法：因"产"施策的四种路径

2.2.1

提质改造类

：硬件升级+业态调整（适用区位优良，建筑尚可的项目）

2.2.2

功能转型类

：商业转办公，转酒店、转公寓（适用区域功能变迁的项目）

2.2.3

信念植入类

：文商旅融合、工业遗产活化（适用具备历史文脉的项目）

2.2.4

拆除重建类

：极端低效资产的退出制度和土地再开发

2.3 投融资模式革新：从"资金困局"到"多元解局"

2.3.1 REITs在商业地产存量盘活中的运用：消费基础设施REITs的申报要点

2.3.2 不动产信托模式："津不动产1号"实例拆解和操作要点

2.3.3 "国有资本+信托抓手+营运机构"三方协同模式的构筑

2.3.4 城市更新基金的设立和运作：政府带出、市场主导的融资革新

2.4 实例工作坊：某市中心老旧商场的资产诊断实战

2.4.1 来由资料研读：区位、建筑、产权、营运资料

2.4.2 小组诊断：运用五维模型开展价值评核

2.4.3 打法拟定：选项盘活路径并规划初步方案

2.4.4 导师点评：典型方案拆解和精进建议

模块三：内容重塑——文商旅融合的情境革命

3.1 内容为王：新消费时代的商业推演重构

3.1.1 从"商品交易"到"体验消费"：Z世代的消费心理洞察

3.1.2 "沉浸式+"的化学反应：信念IP、科技手段和商业空间的融合公式

3.1.3 "主客共享"理念：让商业空间成为城市信念客厅

3.2 信念植入的三种范式

3.2.1

IP赋能型

：西安"长安十二时辰"——影视IP和唐信念的沉浸式转化

（1）要害成功要素：IP选项、情境还原、演艺植入、商业动线

（2）携手模式："项目+IP"双合资公司架构拆解

3.2.2

在地信念型

：唐山宴——地域饮食信念的博物馆化表述

（1）要害成功要素：非遗挖掘、情境叙事、交流体验、餐饮零售化

3.2.3

工业遗产型

：北京798，大连熊洞街——老旧厂房的潮流化改造

（1）要害成功要素：历史记忆保留、当代艺术植入、开放空间营造

3.3 情境营造的"尖叫美学"

3.3.1

混搭

：跨业态、跨时空、跨信念的元素碰撞

3.3.2

唯美

：视觉系、打卡性、传播力的空间规划

3.3.3

震撼

：奇观营造、情感共鸣、记忆锚点的炼就

3.4 营运前置：内容植入的全流程管控

3.4.1 策划先行：从"建筑改造"到"内容策划"的理念转变

3.4.2 招商革新：主理人品牌、首店经济、快闪店的组合打法

3.4.3 活动营运：节庆营销、主题展览，社群活动的持续迭代

3.4.4 内容更新：防止"一次性投入、一劳永逸"的陷阱

3.5 实例深潜：北京东安市场改造拆解

3.5.1 "中式未来主义"的规划理念和情境呈现

3.5.2 600+国际品牌的招商推演和首店打法

3.5.3 地下戏剧空间的业态革新和客流导入

3.5.4 改造前后的经营资料对比和心得提炼

模块四：科技赋能——AI时代的智慧商业营运

4.1 智慧商业的演进：从"资讯化"到"智能化"再到"智慧化"

4.1.1 商业地产数智化转型的三个阶段和核心特征

4.1.2 AI大模型在商业地产中的运用现况：50%头部房企的实践

4.1.3 科技投资的ROI评核：从"要不要做"到"怎么做"的决策推演

4.2 AI在商业地产的六大运用情境

4.2.1

智能客服和数字人

：太古地产"TK Mates"时尚AI智能体实例

（1）功能定位：个性化穿搭推荐、会员服务、品牌携手链路

（2）技艺达成：时尚垂类AI模型、多模态交互、社交媒体营运

4.2.2

精准营销和客流拆解

：基于海量资料的消费行为洞察和个性化推送

4.2.3

智慧停车和导航

：无感支付、车位预约、室内AR导航

4.2.4

能源管控和碳中和

：IoT传感器、AI能耗精进、绿色营运

4.2.5

安防和物业

：智能巡检、隐患预警、设施预测性维护

4.2.6

招商和营运决策

：租金定价模型、业态组合精进、租户绩效评核

4.3 数智化转型的施行路径

4.3.1 顶层规划：数智化方略和业务方略的协同

4.3.2 分步施行：从单点试验（PoC）到周全推广的节奏将控

4.3.3 组织保障：数智化队伍建设、外部携手生态、预算投入制度

4.3.4 资料治理：资料采集、清洗、拆解、运用的全链路管控

4.4 实例分享：恒基地产BAKER CIRCLE的XR体验

4.4.1 n'Space步入式混合现实空间的技艺原理

4.4.2 "无穿戴装置"的沉浸式体验规划

4.4.3 虚拟漫游和实体招商的结合打法

模块五：营运精进——存量商业的精细化管控架构

5.1 营运架构重构：从"物业管控"到"价值营运"

5.1.1 存量商业营运的核心标的：资产价值拉升 vs. 现金流稳定

5.1.2 全生命周期营运管控：筹备期、培育期、成熟期、更新期的差异化打法

5.1.3 营运组织架构的精进：扁平化、专精化、市场化的队伍建设

5.2 要害营运指标和拉升打法

5.2.1

客流营运

：从"自然客流"到"目的性到访"的转化

——会员架构构筑、私域流量营运、社群营销、异业联盟

5.2.2

租金管控

：从"固定租金"到"弹性分成"的模式革新

——保底租金+流水抽成、业绩对赌、共享办公等等灵活制度

5.2.3

坪效拉升

：空间利用效率的持续精进

——动线精进、死角激活、多经点位开发、外摆空间利用

5.2.4

成本将控

：能耗、人力、维保的精细化管控

5.3 商户关系管控：从"甲方乙方"到"生态共建"

5.3.1 商户分级分类管控：主力店、次主力店，一般商户的差异化服务

5.3.2 商户赋能架构：营销支持、资料共享、培训带练、金融对接

5.3.3 商户汰换制度：绩效评核、预警制度、柔性退出

5.4 危机化解和隐患管控

5.4.1 重大舆情和突发经过的应急预案

5.4.2 商户集体退租、欠租等等经营危机的处理

5.4.3 设施装置老化、消防隐患等等安全隐患的排查和整改

模块六：工作坊——存量商业焕新方案规划

6.1 工作坊启动：项目来由和差事发布

6.1.1 实例项目引见：某二线城市核心商圈老旧百货（建筑面积3万㎡）

6.1.2 差事要求：完成"政策利用-定位重塑-内容植入-科技赋能-营运方案"的全案规划

6.2 小组研讨和方案规划

6.2.1 各组基于模块一至五的学识抓手开展方案规划

6.2.2 组内碰头：针对性解答疑问、提供思路启发

6.3 方案路演和互评

6.4 课程收束和行动倡议

6.4.1 核心学识回顾："政策-资产-内容-科技-营运"五维模型

6.4.2 参训者行动倡议：回到事务岗位后的三个立即行动项

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Introduction to lecturers

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博闻智咨询|李志平老师