课程背景
随着2024年"35号文"后城投分类管控落地、2025年化债攻坚进入深水区，往细里说，全国数千家城投公司正站在历史的十字路口：一边是被剥离政府融资职能的"断奶"阵痛，就一线经验说，一边是市场化转型"造血"本领的严重不足。
城投类国企的运行，在实际应用里，本质上是一场"跨界马拉松"：既要懂政策、会谋划，将政府意图转化为可落地的项目。又要懂金融、会融资，实操中，在严控隐债的紧箍咒下找到合规资金；还要懂工程、会管控，让项目不超概、不延期；最后还得懂经营、会营运，让建成资产产生现金流而非沦为"沉睡的钢筋水泥"。
现实中，从实践看，执行层面，不少城投公司却是"偏科生"——融资部只会找银行借钱，落地时，工程部只管埋施工头，营运部常常"后知后觉"，在实际应用里，就一线经验说，风控部更是"事后诸葛亮"。这种条块分割，前后脱节的运行模式，导致项当下期谋划不考虑后期营运，往细里说，建设阶段不预留融资空间，资产移交后才发现"养不起，落地时，转不动"。
课程将城投运行的"全生命周期"拆解为可操作的实务模块，实操中，探索打通谋划、投融资、建设、营运、风控五大环节，努力练就城投人的"全周期思路"和"操盘手视野"，支援参训者在变革中找到"活下去、活得好"的办法论。
课程收益
1.全景认知升级，运行层面，系统掌握城投类国企"谋-投-建-营-0控"全生命周期运行推演，打破部门壁垒，构筑全周期操盘思路。
2.项目谋划真功，学会将政府规划意图转化为可融资、可施行、可持续的商业项目，掌握"肥瘦搭配""滚动开发"等等谋划招数。
3.投融资破局术，在严控隐债政策轮廓下，熟练运用专项债、政策性金融抓手、市场化融资、REITs等等多元融资组合拳。
4.建设管控提效，掌握EPC、全进程咨询等等模式下的成本、进度、质量、安全管控要点，防止"超概、延期、扯皮"三大顽疾。
5.资产营运增值，构筑"建运一体化"理念，学会对安置房、商业配套、停车场、业界园区等等资产开展精细化营运和现金流规划。
6.隐患防控前置：构筑覆盖政策、市场、财务、法律、廉政的全维度隐患识别和化解架构，从"救火队长"变身"防火专家"。
课程大纲
一、城投项目谋划的底层推演
1.1 从"政府差事"到"商业项目"：城投项目的双重属性拆解
1.2 项目谋划的"三段论"：机会识别→可行性论证→落地路径规划
1.3 越城区项目谋划的"基因图谱"：古城保护、新区开发、业界配套、民生保障四大类项目特征
二、项目谋划的核心办法论
2.1 "肥瘦搭配"打法：公益性项目和经营性项目的组合平衡术
2.2 "滚动开发"模式：以时间换空间的资金平衡规划
2.3 "做地+营运"一体化：城市更新项目的前期植入思路
2.4 抓手运用：项目谋划书准则模板和自平衡测算模型
一、城投融资的政策边界和合规轮廓
1.1 隐债红线：哪些钱能借，哪些钱不能碰的"负面清单"
1.2 城投分类管控：地方政府融资平台、国有公司、市场化主体的身份界定
1.3 2025年最新政策窗口：专项债、格外国债、政策性开发性金融抓手的适用情境
二、多元化融资抓手箱
2.1 财政资金和专项债：怎样"抢额度、用得好、还得上"
2.2 政策性银行贷款：国开行，农发行的"长期低成本"资金争取打法
2.3 商业银行融资：项目贷款、流贷，银团贷款的差异化运用
2.4 资本市场抓手：公司债、公司债、中期票据、REITs的发行条件和操作要点
2.5 社会资本携手：PPP新制度、特许经营、股权携手的模式选项和隐患规避
三、融资方案规划和资金闭环
3.1 "融资-建设-营运-还款"的资金闭环规划原理
3.2 融资结构精进：期限匹配、成本比较、隐患缓释的三维平衡
3.3实例：某城市更新项目的"专项债+银行贷款+社会资本"组合融资方案拆解
3.4 常见败局：融资结构规划失误导致的项目"烂尾"和"暴雷"警示
一、建设管控模式选项
1.1 传统DBB模式 vs EPC总承包：效率和隐患的权衡
1.2 全进程工程咨询：专精人做专精事的"外脑"打法
1.3 代建模式：城投作为"甲方"的管控边界和权责划分
二、建设进程核心管控
2.1 进度管控：要害路径法在城投项目中的实战运用
2.2 成本管控：概预算"三超"（超概，超预算、超结算）的预防制度
2.3 质量管控：安置房"质量通病"和基础设施"隐蔽工程"的管控要点
2.4 安全管控：城投项目的社会责任和法律隐患双重压力
三、越城区建设管控实战
3.1 实例：某安置房项目EPC模式下的"规划精进"和"变更将控"
3.2 实例：某市政道路项目的"管线迁改"协调难题和破解之道
3.3 抓手：建设管控查验清单和要害节点将控表
一、城投资产的"家底"和"痛点"
1.1 城投资产的典型构成：安置房、商业配套、停车位、准则厂房、土地
1.2 "重建设、轻营运"的通病：资产闲置、低效、离职的三大病灶
1.3 资产盘活的政策东风：存量资产盘活，REITs试点、特许经营新规
二、分类资产营运打法
2.1 安置房资产：从"交付即结束"到"物业持续营运"的思路转变
2.2 商业配套资产：社区商业、邻里中心的招商营运和业态组合
2.3 停车资产：智慧停车系统的投入产出测算和营运模式
2.4 业界园区资产：从"房东"到"平台营运商"的定位升级
2.5 土地资产：低效用地再开发、混合用地、弹性年限等等革新利用方式
三、资产营运的价值闭环
3.1 资产营运现金流测算：租金收入、物业费、停车费，增值服务"四源归一"
3.2 资产证券化的路径规划：从稳定现金流到REITs发行的培育周期
3.3 越城区实例：某安置小区商业配套资产的"招商-营运-增值"全周期管控
一、城投隐患的"全景地图"
1.1 政策隐患：财政收紧、监管升级、考核问责的传导制度
1.2 市场隐患：房地产下行、业界空心化、人口流出的区域冲击
1.3 财务隐患：债务违约、资金链断裂、融资成本飙升的连锁反应
1.4 法律隐患：合同纠纷、征地拆迁、环保合规的诉讼雷区
1.5 廉政隐患：工程领域"围猎"和职务犯罪的防控要点
二、隐患防控的"三道防线"
2.1 第一道防线：前期决策隐患——可行性论证、尽职调查，专家论证的"铁三角"
2.2 第二道防线：进程管控隐患——合同管控、变更签证、资金支付的"准则化"
2.3 第三道防线：后期处置隐患——应急预案、资产保全、债务重组的"救生圈"
三、隐患防控抓手
3.1 实例：某项目因前期拆迁评核不足导致的成本失控和工期延误
3.2 实例：某融资方案因政策变动引发的合规性危机和化解路径
3.3 抓手：城投项目隐患排查表、合同审查要点清单、资金支付审批流程图
一、实例导入：越城区某片区综合开发项目
1.1 项目来由：政府规划要求、资金约束条件、时间进度压力
1.2 分组差事：各小组分别承担"谋划组""融资组""建设组""营运组""风控组"
二、分组推演和PK
2.1 第一轮：项目谋划——怎样在"古城保护"和"商业开发"间找平衡？
2.2 第二轮：融资规划——"专项债+银行贷款+社会资本"怎样配比最优？
2.3 第三轮：隐患化解——遭遇拆迁受阻、政策调整，市场下行时的应急方案
三、导师点评和收束
3.1 各组方案亮点和漏洞诊断
3.2 城投项目成功的"五维准则"：合规性、经济性、效率性、可持续性、社会性
3.3 参训者带回的"三个一"：一套思路轮廓、一组实操抓手、一份行动清单
老师简介
Introduction to lecturers
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博闻智咨询|李志平老师
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越城区城发集团集团储备干部、新入职干部。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
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