2026年两会热点解码：“十五五”城市更新与存量资产盘活策略

课程推演：

政策解码—形势判断—模式革新—金融赋能—实战落地

1.1 2026年两会热点：城市更新的政策风向标

1.1.1 经济增长标的和存量盘活：从"投资拉动"到"效率拉升"

1.1.2 财政政策发力：专项债，REITs、政策性金融抓手的定向支持

1.1.3 房地产新演进模式：从"高周转"到"可持续"的路径转换

1.2 "十五五"规划前瞻：城市更新的五大方略转向

1.2.1 更新理念：有机更新、微改造，在实际应用里，保留城市记忆，具体来看，延续社会网络

1.2.2 主导力量：多元共治、营运驱动，引入社会资本，培育专精营运商

1.2.3 资金来源：社会资本、REITs、专项债，构筑可持续的投融资制度

1.2.4 价值取向：民生改进、信念传承，以人民为中心的演进思想

1.2.5 操作模式：片区统筹，系统集成，规划引领、滚动开发、长期营运

1.3 政策抓手箱：中央释放的"政策红利"和"制度革新"

1.3.1 土地政策：规划调整，用途转换、年期延长，分割转让

1.3.2 规划政策：详细规划改革，容积率奖励、建筑高度管控

1.3.3 金融政策：REITs，ABS、政策性金融，城市更新基金

1.3.4 产权政策：不动产登记，历史遗留问题处理、集体土地入市

2.1 城镇化拐点：中国城市演进进入"存量时代"

2.1.1 增量空间枯竭：土地财政的"最后一棒"

2.1.2 存量资产沉睡：低效闲置的"城市矿山"

2.1.3 债务压力倒逼：存量盘活成为"救命稻草"

2.2 诉求升级：从"有没有"到"好不好"的品质革命

2.2.1 居民诉求之变：从"住有所居"到"住有宜居"

2.2.2 业界诉求之变：从"空间载体"到"革新生态"

2.2.3 城市竞争力之变：从"规模扩张"到"品质勾住"

3.1 路径一：老旧小区改造——从"政府包办"到"共同缔造"

3.1.1 改造内容升级：从"水电气路"到"完整社区"

实例：北京劲松模式、上海普陀模式的心得启示

3.1.2 资金筹措革新：从"财政投入"到"多方共担"

革新抓手：住房公积金提取用于改造、维修资金补建续筹

3.1.3 治理制度变革：从"政府主导"到"党建引领，居民自治"

3.2 路径二：城中村改造——从"低成本扩张"到"高品质演进"

3.2.1 改造模式选项：拆除新建、整治拉升、拆整结合

3.2.2 资金平衡难题：从"卖地平衡"到"综合平衡"

实例深度剖析：广州"做地"模式，深圳"统租"模式的比较

3.2.3 社会隐患管控：从"强制征收"到"协商搬迁"

3.3 路径三：老旧厂区更新——从"工业锈带"到"革新秀场"

3.3.1 更新方向选项：文创园区、科创社区、城市综合体

实例深度剖析：北京798、上海杨浦滨江，广州红砖厂的差异化路径，工业遗产保护和新兴业界导入的平衡

3.3.2 土地政策突破：从"招拍挂"到"协议出让+功能混合"

3.3.3 业界生态营造：从"空间租赁"到"业界营运"

3.4 路径四：低效商业盘活——从"空置浪费"到"活力重塑"

3.4.1 商业更新趋势：从"盒子式购物中心"到"开放式街区"

3.4.2 业态功能转换：从"传统商业"到"混合功能"

3.4.3 营运本领拉升：从"物业管控"到"内容营运"

3.5 路径五：存量住房盘活——从"闲置沉睡"到"保障供给"

3.5.1 商品房收购：从"市场库存"到"保障房源"

3.5.2 住房租赁：从"散租乱租"到"规范营运"

3.5.3 房屋养老金：从"应急维修"到"全周期管控"

3.6 路径六：历史信念保护——从"静态保护"到"活态传承"

3.6.1 保护理念更新：从"冻结保护"到"适应性再利用"

3.6.2 活化利用模式：从"政府投入"到"社会资本参与"

实例：福州三坊七巷、成都宽窄巷子的可持续营运

3.7 路径七：公共空间精进——从"工程思路"到"人本导向"

3.7.1 城市微更新：口袋公园，社区花园，桥下空间

3.7.2 完整社区建设：15分钟生活圈的系统营造

3.8 路径八：片区统筹更新——从"项目驱动"到"系统集成"

3.8.1 片区更新规划：从"单点更新"到"区域统筹"

3.8.2 利益平衡制度：从"零和博弈"到"价值共创"

4.1 传统融资之困：为何银行不愿贷，社会资本不敢投？

4.1.1 存量资产的"融资难"根源

4.1.2 融资革新的方向：从"主体信用"到"资产信用"

4.2 REITs：存量资产盘活的"核武器"

4.2.1 REITs基本原理：从"重资产持有"到"轻资产营运"

4.2.2 城市更新REITs的试点扩容和发行条件

4.2.3 REITs发行的核心难点和破解之道

4.3 城市更新基金：从"财政直投"到"杠杆撬动"

4.3.1 基金架构规划：政府带出、市场运作、专精管控

4.3.2 基金投资打法：片区统筹、滚动开发、长期营运

4.4 政策性金融和商业金融的协同

4.4.1 政策性银行：PSL，专项借款、中长期贷款

4.4.2 商业银行：城市更新贷款，经营性物业贷款

4.4.3 保险资金，养老金：长期资本的引入

4.5 投融资隐患管控：从"盲目乐观"到"审慎平衡"

4.5.1 财务隐患：现金流测算、债务承受本领、收益平衡

4.5.2 法律隐患：产权纠纷、规划变更、政策调整

4.5.3 社会隐患：居民反对、拆迁纠纷，舆情危机

5.1 政府主导型：上海杨浦滨江的"工业锈带"变"生活秀带"

5.1.1 来由和挑战：百年工业遗产保护和滨江公共空间开放的矛盾

5.1.2 革新做法：规划引领、土地政策、资金平衡

5.1.3 心得启示：政府方略定力、规划前瞻引领，公共利益优先

5.2 市场主导型：深圳万科南头古城的"微更新"实践

5.2.1 来由和挑战：城中村保护和活化的世 界 级难题

5.2.2 革新做法：营运前置、利益协调、轻资产模式

5.2.3 心得启示：营运本领为核心、信念价值挖掘、轻资产可复制

5.3 政企携手型：广州永庆坊的"政府收储+公司营运"模式

5.3.1 来由和挑战：历史信念街区保护和商业开发的平衡

5.3.2 革新做法：政府收储、公司营运、原住民参与

5.3.3 心得启示：产权清晰是基础、专精营运是要害、社区认同是保障

5.4 国企转型型：北京首钢园的"城市复兴新地标"炼就

5.4.1 来由和挑战：百年钢铁公司搬迁后的巨型工业遗产盘活

5.4.2 革新做法：方略定位、功能植入、分期施行

5.4.3 心得启示：方略定位决定成败、重大经过撬动演进、长期主义耐心资本

6.1 政府层面：从"项目促成"到"制度构筑"

6.1.1 规划引领：编制城市更新专项规划，构筑项目储备库

6.1.2 政策集成：土地，规划、金融、财税政策的协同革新

6.1.3 制度革新：构筑城市更新事务领导小组，统筹协调各部门

6.1.4 本领建设：培育专精营运商，构筑专家咨询制度

6.2 公司层面：从"开发思路"到"营运思路"

6.2.1 方略转型：从"重资产开发"转向"轻资产营运"

6.2.2 本领建设：培育业界营运、资产管控、金融服务本领

6.2.3 携手网络：和政府、金融机构、专精服务商构筑方略联盟

6.2.4 隐患管控：构筑项目筛选、尽职调查、投后管控的全流程风控

6.3 金融机构层面：从"资金提供者"到"生态构筑者"

6.3.1 货品革新：开发适配城市更新特点的金融货品

6.3.2 服务升级：提供"融资+融智"的综合金融服务

6.3.3 生态构筑：搭建政企银对接平台，助推资讯共享和资源对接

7.1 核心看法回顾

(1)时代转折：城市演进从"增量扩张"转向"存量精进"，实操中，城市更新成为必答题

(2)范式转换：从"大拆大建"到"有机更新"，实操中，从"土地财政"到"营运收益"

(3)模式革新：八大路径因城施策、因项目施策，从实践看，拒绝"一刀切"

(4)金融赋能：REITs，城市更新基金、政策性金融构筑多元化投融资架构

(5)生态营造：政府，市场、社会多元共治，运行层面，共建共享城市更新价值

7.2 "十五五"城市更新展望

(1)空间维度：从"单点更新"到"片区统筹"再到"城市复兴"

(2)功能维度：从"物质空间"到"业界生态"再到"人文社区"

(3)价值维度：从"经济价值"到"社会价值"再到"信念价值"

(4)主体维度：从"政府主导"到"市场运作"再到"多元共治"

(5)时间维度：从"短期项目"到"中期营运"再到"长期陪伴"

7.3 行动倡议

老师简介

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博闻智咨询|李志平老师