课程背景
对于房地产开发项目而言，运行层面，土地增值税清算是最后一关。课税对象是有偿转让房地产所取得的增值额，落地时，其计算、申报和清算涉及到收入以及扣除项目金额的确认、增值额和增值率的计算、超率累进税率的对照和计算等等等等，故而说它又一个是计算复杂、申报较难的直接税种。
土地增值税按照开发周期按照项目清算，时间跨度长，计算流程繁琐，各地清算中疑难问题口径不统一，往细里说，进一步加剧了清算的难度。尤其在营改增后，运行层面，新老项目交替开发，增值税税率调整，收入确认和税金附加扣除的变化，加大了清算的难度。为支援房地产公司在营改增来由下，做好土地增值税清算事务，防范税务隐患，加强后营改增时代房地产公司成本核算，开设本课。
该税种地区间政策口径差异大，执行层面，税企争议多，清算中稍有疏漏，就会导致上千万税款损失。公司在清算中，应怎样准确把握政策，准备最 佳方案，化解清算风暴？本讲座依据现行土地增值税法规，结合江苏省相关规定，借助实例拆解，全方位地解读土地增值税的政策，拆解和研究土地增值税的优惠政策以及纳税筹划招数，指导和交流土地增值税清算事务的心得，以期达成彻底化解土地增值税税务稽查涉税法律隐患之目的。
课程收益
♦纵深解读土地增值税清算法规，剖析要害政策条款
♦精准把握政策细节，熟练运用于实际清算事务
♦详细梳理清算进程中的税务隐患点，
♦关注成本分摊、收入确认等等相关实例拆解
♦学会提前识别和有效规避隐患，确保清算合规
♦指导参训者在合法合规前提下采用合规的税务筹划招数
♦合理安排前期规划降低成本、利用优惠政策等等达成公司税负最优
♦全程还原清算流程，涵盖前期准备到申报环节
♦积累实践心得，拉升实际操作本领和事务效率
课程大纲
一、金税四期严监管之下房地产公司税收隐患
1、金税四期资讯核查和资金流管控
2、票表税比对
3、合同控税和虚开发票隐患防范
4、减税降费政策对房地产公司的影响
二、土地增值税的清算流程
1，土地增值税的征税对象
2、土地增值税清算收入和扣除项目
3、增值额、增值率、适用税率的确定
4、预征税款和清算抵减
5、争议：未按照规定预交税款是否按照偷税处理
三、土地增值税清算单位的确定
1、清算分期的依据
2，规划立项应注意的事项
3、清算类别
4、江苏普通住宅口径
四，土地增值税纳税筹划要点
（一）前期规划测算
1，规划立项分期
2、前期工程支出
3，税负测算
（二）清算对象的确定以及成本归集分摊
1、清算收入和扣除项目
2、开发成本和期间费用归集
3、直接成本、间接成本和共同成本归集
（三）项目个性化事项筹划
1，车位是否规划为有产权
2、车位销售方式选项（销售、附赠、租赁）
3、成本分摊办法
4、装修方案选项
5、核定征收的运用
6、影响土地增值税税负的要害点
五、清算收入的确定
1、营改增前清算收入
2，简易计税项目清算收入
3、一般计税项目清算收入
4、代收款项和价外费用（违约金、更名费等等）
5、视同销售收入
6，面积差异补退房款处理
7、售价偏低并且无正当依据
⑴ 何为售价偏低
⑵ 哪些可作为正当依据
六、税金以及附加的确定
1、营业税、增值税
2、城建税，教育费附加（含地方附加）
3、印花税、土地采用税可否扣除
4、简易计税项目税金的扣除
5，一般计税项目税金的扣除
七、
土地成本扣除训练
1，土地成本扣除合法凭证
⑴ 招拍挂方式征地票据
⑵ 拆迁补偿方式征地凭证
⑶ 股权收购方式征地土地成本的扣除
⑷ 接受重组投资方式取得土地成本扣除
⑸ 红线外支出可否扣除
⑹ 土地款返还怎样处理
⑺ 拍地佣金可否扣除
⑻ 土地闲置费不得扣除
⑼ 延期支付地价款的利息
2、
土地成本的分摊办法
⑴ 占地面积法
⑵ 建筑面积法
3，一般计税项目土地价款抵减销售额差额计税和收入确认
八、前期工程+基础设施+公共配套分摊
1，入账合法凭证
⑴ 政府规费票据
⑵ 土方工程，场地平整支出
2、成本分摊办法
3、土地征用的拆迁补偿款
4、公共配套怎样界定属于全体业主
5、怎样证实无偿移交
九、建安成本的分摊
1、票据备注栏特殊要求
2，建筑面积法分摊
3、直接成本单独归集
4、层高系数分摊
5，售价系数分摊
6、装修成本是否包括家具电器
7，质保金可否扣除
8、混合销售应怎样开票
9、甲供和大包发票开具
10、怎样杜绝虚开、代开发票
十、开发间接费的分摊
1，开发间接费的归集范围
2、建筑面积法
3，预算造价法
4、开发间接费和期间费的差异
十一、加计扣除和开发费用
1、金融机构利息据实扣除的条件
2、民间借贷以及未发生借款开发费的扣除
3、实际发生和计算扣除
4、统借统还利息可否按照金融机构利息扣除
5、开发费用公司所得税和土地增值税口径差异
十二、成本扣除要则和要求
1、实际发生和支付款项
2、实际发生和取得票据
3、实际发生并取得发票但未付款的成本
4、税前扣除要则
5、预提成本可否扣除
6、营销设施可否扣除
十三、增值额和增值率的计算
1、收入和成本同增，增值额和增值率变化
2、装修房和毛坯房
3、核定征收的运用
4，免税临界点的运用
5、调整增值率的办法
6、尾盘销售和土增申报
十三、连体楼清算和成本分摊
1、不同类别开发货品成本分摊招数
2、日常核算中的成本归集招数
3、共同成本核算招数
4、连体楼筹划思路
十四、车位和储藏室的清算处理
1、销售方式影响清算
2、产权车位
3，人防车位
4、无产权非人防车位
5、地上车位
6，机械车位
7、产权归属
8、合同怎样签订
9、无产权车位是否征房产税
10、增值税和公司所得税税务处理
十五、特殊销售方式
1，超基价分成
2、售后回租和还本销售
3、竞配建移交
4、买断价格
5、携手开发分得货品怎样清算
十六、拆迁还建业务训练
1，增值税计税依据
2、会计核算办法
3、公司所得税和土地增值税处理
4、被拆迁人契税
十七、股权和重组业务
1、转让100%股权是否征土地增值税
2、合并分立对房产公司是否有效
3、开发货品投资视同销售处理
4、自然人和法人转让股权涉税处理
5、增减资导致股权比例变动
6，股息红利税收待遇差异
十八、土地增值税和公司所得税主要口径差异
1、土地拍卖佣金和闲置费
2、红线外支出
3、出让金返还
4，土地款抵减销项税
5、预提成本和加计扣除
6、资本化利息和营销设施
7、开发费
8、征管方式
老师简介
Introduction to lecturers
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博闻智咨询|胡冬梅老师
适合谁听
房开公司的税务经理和税务专员、财务经理和财务人员、审计人员、法务人员。各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。