课程背景
国有资产是全体人民共同的宝贵财富，是国家治理架构和治理本领现代化的要害物质基础。随着经济演进进入新阶段，存量不动产规模庞大、结构多元，往细里说，但“沉睡”资产比例高、收益低、管控散，成为制约国资提质增效的突出短板。怎样用好、管好、盘活这些资产，格外是不动产出租和土地盘活，是当前各级国资监管机构和各类国企，行政事业单位面临的共同命题。
“轻资产”的经营理念，就一线经验说，要是提倡一些新的管控办法，去力图打碎一些旧的、传统的生产办法。这一点和国际、国内经济形势以及我们的业界特点是紧密相连的。总的来说，具体来看，从实践看，随着国际经济形势的持续低迷,加之国内越来越深化的宏观调控所导致的原材料以及劳动力成本大幅度上涨现象等等综合因素，形成了高成本时代的庄重到来。
本课结合最新政策导向、地方实践和数智化趋势，系统梳理不动产出租营运以及土地盘活的管控要点，为构筑“产权清晰、权责明晰、管控科学、营运高效”的国有资产营运架构提供参考。
课程收益
♦掌握轻资产营运的核心模式和打法
♦研习怎样借助精进供给链、整合外部资源等等方式
♦降低固定资产投入，拉升资金采用效率，减少营运成本
♦精进经营管控效率 拉升公司的盈利本领和市场竞争力
♦弄懂轻资产公司在成本将控方面的成功实例和实践心得
♦掌握轻资产模式下市场拓展的有效办法和打法，
♦研习品牌营销、线上渠道建设、携手伙伴关系管控的营运模式
课程大纲
一、轻资产营运的概述
1 何为轻资产营运
2 轻资产营运的来由
3 轻资产营运的误区
4轻资产营运的优势
1）降低生产成本
2）降低业界进入的门槛，为公司提供低隐患迅速扩张和跨越式演进的可能
3）专注于核心业务，有利于拉升公司的核心竞争力
4）拉升品牌附加值
5）和携手伙伴分担隐患
6）拉升组织结构的灵活性
二、轻资产营运管控模式
（一）轻资产营运管控模式
1、委托管控式
2、租赁模式
3、保底租金
4，保底+分成租金
5、轻资产营运的特点
（二）、轻资产营运的关注点
1、合理规划托管租赁协议/整租协议/联营协议/其他收费协议
1）若签署托管协议
2）若签署整租协议
3）若写字楼或者商场属于开发筹建阶段
4）对于既有租户租赁协议的整体换签
2
，临近退出项目时的注意事项
1）对于标的交付状态的确认和恢复
2）对于业主提前终止携手协议的情况处理
3）临近托管或者整租协议解除时的续约谈判
三、国有公司不良资产盘活的路径模式
1，资产盘活模式
1）REITs
2）资产证券化
3）债转股
4）私募基金
2、各资产盘活适用情境
1）基础设施（园区、市政）
2）商业地产，应收账款
3）高负债但具备经营潜力的公司
4）低效土地、闲置资产
3、资产盘活模式下的核心抓手
1）公募REITs扩募、收益权证券化
2）CMBS，ABS（以未来现金流为偿付）
3）资产管控公司阶段性持股、公司重组
4）政府主导专项基金
4、
实例参考
——广州国资集团“基金+业界+项目”闭环
——某AMC借助债转股盘活能源公司
——中航资产“壹资产”平台整合业界链
四、'资源-资产-资本-资金'四资循环模型
1、
四个要害词'资源-资产-资本-资金'拆解
2、三次转化
1）资源→资产
（1）要害动作
（2）典型隐患
2）资产→资本
（1）要害动作
（2）抓手
3）资本→资金
（1）要害动作
（2）典型隐患
3、两条底线
1）现金流底线
2）合规底线
4，一个公式
——四资循环效率=(当期回收现金-当期兑付本息)/初始资产账面值
五、国有资产营运管控的政策轮廓和监管推演
1、顶层规划
1）2022 年财政部...
2)国务院国资委持续强化
3)各地政府要求陆续细化配套制度
2、监管推演
1）合规优先：坚持“应进必进、公开招租”
2）收益导向：构筑租金评核“双轨制”
3）隐患隔离：违约金、保证金、转租收益等等都纳入法人财产管控
4）绩效挂钩：资产盘活成效纳入公司负责人经营业绩考核，
3、不动产出租营运要害要点
1）资产梳理和分级
2）周全清查：以“宗—幢—层—户”为最小颗粒度
3）四级分类：按照“最优—次优—一般—特殊”梯度划分
4、租赁全生命周期管控
1）招商定价：
2）合同准则化
3）资金闭环：
4）买方画像：
5、数智化赋能
1）不动产管控系统（REMS）：覆盖六大模块
2）区块链存证：全进程可追溯、不可篡改
3）
降本增效实践实例
6、土地盘活管控核心环节
1）政策红线
——划拨土地出租：
——改变用途：
——业界准入：
2）盘活路径
——自主开发：
——携手开发：
——租赁嫁接：
——Pre-REITs/REITs：
3）操作要点
——一地一档：
——经济平衡模型
7，“一利五率”指标影响以及近年指标变化趋势动因拆解
老师简介
Introduction to lecturers
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博闻智咨询|胡冬梅老师
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