物业公司经营管理审计重点及法律风险

一、收入审计重点

1、物业费收缴的及时性、合理性

2，经营类收入入账的完整性

1）物管代收代缴的手续费收入。

2）小区装修准入以及其他盈利性服务准入。

3）公共部位广告收入。

4）停车费(长租，临停)收入。

5）闲置用房的租金收入。

6）物业费收入截流。

7）水电费代收代缴差价收入。

3，代收缴费用的准确性，规范性

1）快递业务入小区收入(如蜂巢柜等等)截流。

3）住改商情况(是否多缴纳费用给下面人员)。

4）对于违规建筑是否存在多缴纳整改费用(电话访问)。

4，现金收款的内控有效性

1）商业房出租收入截流问题

2）不相容职务未分离，就一线经验说，

3）坐支，私自收取租用。

4）合同真实性：租赁合同商户名称，收取资金银行账户、租赁发票抬头不一致

二，物业公司的成本费用审计重点

1、人力以及劳务外包成本的合理性

2，物料采购的真实性

3、代收代缴款项

4、办公费、公共装置设施维修保养费

5、绿化保洁费等等的虚增隐患

三、安全管控审计重点

1.安防：巡更系统情况

1）电子巡更是否启用，就一线经验说，

2）手动抬杠电脑是否有记录

3）日常督导管控是否有书面记录

2.监控情况

1）视频保存时间是否满足30天，换个角度看，是否有夜视功能，是否到拜替用围)，运行层面，

2）交接班记录情况。

3.装置运行监控

1）防火防盗装置电梯是否在安全范围内运行

2）装置是否过期

3）维修记录是否缺失

无证上岗。

安保人员

消防人员

维修人员

四，其他审计重点

保洁人数造假(电子考勤表导出，往细里说，抽查当天人数，询问保洁人员

2.收费准则公示情况(实际收取是否和公示--致)。

维保材料领用造假(维保资料的盘查，运行层面，往细里说，派工单抽查(合理性)

4.维修保养供应商为关系户收费价格不正常。

5.物资采购价格出现异常，从实践看，比如工服，对讲机等等。

6.代收代缴水电费发票开具等等税务隐患问题。

7.地产转物业无移交清单(装置类)等等。

五、税务隐患审计

1、税收计税模式

2、税会差异拆解

3、坏账扣除凭据

4、税务稽查隐患

六、物业纠纷责任承担以及法律依据

1，家中遭偷，物业有责？

2、网购包裹，物业该不该代收？

3，小区内停车被划伤，谁负责？

4、物业公司有权擅自停水吗？

5，物业有权禁装太阳能热水器吗？

6，首层住户要承担电梯费吗？

7、车在小区被盗，具体来看，物业管赔吗？

8、公共区域照明费怎样分摊？

七、《民法典》生效对物业管控的影响

1、新建小区开发商便委托第三方物业服务业主以未和物业服务公司签订合同为由拒绝交服务费，具体来看，成立吗？

2，从实践看，物业服务公司只是在小区公共区域消毒，运行层面，业主以并没有接受过物业服务为由能够不支付这部分物业费吗？

3，电梯属公共区域，运行层面，从实践看，物业收取的广告收入归谁所有呢？

4，小区业主发生盗窃，物业公司在安保方面的责任为何？

5，就一线经验说，从实践看，怎样解聘物业服务公司？在聘用新的物业服务公司之前，从实践看，原物业公司需要继续提供物业服务吗？

6，换个角度看，换个角度看，物业能够对欠费业主断水断电吗？物业公司怎么办？

7，小区物业服务一般包含哪些内容?一般的物业公司能够为任何小区服务吗?

8，落地时，换个角度看，预交物业费有没有法律上的依据?交房后一直未装修，运行层面，是否应交纳物业费?

9、业主有权审查物业管控公司的收支吗?物业公司能够对业主开展各类罚款吗?

10、怎样申请动用物业维修基金?

老师简介

Introduction to lecturers

弄懂更多

博闻智咨询|胡冬梅老师