课程背景
房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划规划环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安环节、工程建设环节，预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节等等，各环节涉及的税种主要有增值税、公司所得税、土地增值税、土地采用税、房产税、印花税、契税、城建以及附加等等税种，由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，换个角度看，而税务事项始终贯穿其中，故而合理将控税收成本是降低公司营运成本的要害一环，有必要对房地产开发环节涉及的业务模式开展剖析，全方位的系统破解公司架构模式的税负问题，让公司用好各项税收政策。
本课将房地产开发流程分为前期开发阶段、建设以及销售阶段、交付以及清算阶段三大模块，对涉及的一些税务问题以及改进和筹划机会开展收束，抓住业务模式的税收筹划机会，更好地为房地业界务板块演进拟定方略性规划。
课程收益
纵深弄懂房地产公司拿地环节涉及的各类税收政策
掌握最新政策变化以及其对公司税务处理的影响
熟稔拿地环节税务处理的具体流程和操作细节
关注土地价款扣除的相关规定，土地闲置费的税务处理
研习怎样识别和规避拿地环节的税务隐患
重点关注土地出让金返还的税务隐患、土地征用以及拆迁补偿费的处理
掌握在拿地环节合法合规的税收筹划办法，关注土地取得方式
厘清招拍挂模式、携手建房、二级市场拿地等等方式的税务筹划
增强实操本领借助合理安排交易结构，降低公司税负。
拉升实际事务中处理相关税务问题的效率和准确性
课程大纲
模块一 前期开发阶段的税收筹划
房地产业界的当前外部环境拆解
贸易战影响
融资成本影响
税制改革影响
房地产公司开发模式
招拍挂方式取得开发土地（一级市场）
招拍挂方式简介
招标投标流程
竞拍保证金
拍卖竞得土地手续
谁做拿地主体？谁做投资主体？集团拿地，执行层面，子公司开发，谁付款，谁签合同，谁开发票？
土地出让合同签订以及变更
业务三流一致的税前列支限制
拿新地的类型
净地？毛地？
生地？熟地?
耕地占用税由谁承担？
土地出让金中是否包含耕地占用税
出让宗地的耕地占用税由受让方缴纳
核算科目--应交税费？
招拍挂环节几种税？交税时点？计算办法以及会计处理
增值税
契税
印花税
房产税
土地采用税
拆迁安置，棚户区改造优惠 财税（2013） 101号土地采用税、印花税
土地取得成本的确定
土地成本确定
土地成本的分摊
买地开发房地产项目和拿地自建自用的土地财税处理差异
入账成本差异
税款抵扣差异
划拨方式取得土地
二级市场取得土地开发模式
单独从二级市场买地
买入老项目土地
买入新项目土地
买入带地上物的土地
以物换地 以地换房、以房换地怎样确定计税依据
（四）收购烂尾楼模式取得土地
1）借助收购其他股权获取该公司开发的在建项目。
2）土地或者在建项目转让。
3）取得烂尾楼土地的成本以及票据
4）取得破产清算项目土地的成本以及入账票据
5）营改增前土地成本都怎么算？抵扣？差额？
（四）携手建房模式：
1、一方出地、一方出资，就一线经验说，共同立项开发。
1）代建代售模式
2）携手双方的名义办理审批以及许可
2、一方以土地投资，运行层面，一方以货币投资，设立公司共同开发
3、获得以土地采用权出资的投资
4，整体产权转移
（五）特殊拿地：拆迁还建、产权式酒店，还本销售模式的差异？
1，拆迁还建
土地取得成本的确定
土地成本可否以还建面积扣除旧房评核价差额列支？
拆迁旧房的土地价款可否抵扣，落地时，准予扣除时间，怎么抵？
拆旧换新进程中的更名行为
5）土地取得阶段涉及的发票以及凭证，三流一致？
2、不同形式的土地返还款怎样开展税收处理？
冲减开发成本的情况
计入补贴收入的情况
计入营业收入的情况
新老项目土地的划分
1，新老项目并行，取得土地款项处理
新，老项目的增值税计税方式
同一个项目可否同时采用简易计税和一般计税
新老项目并行时的不可抵扣部分
2，进项税额抵扣限制
1）拿地时税率/交房时税率抵楼面价进项？
2）老项目新项目的土地同时存在怎样把握不得抵扣进项？
3）增值税新老项目划分和土增划分有何不同？
老师简介
Introduction to lecturers
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博闻智咨询|胡冬梅老师
适合谁听
房地产公司管人人员包括董事长、总经理、副总经理、财务总监、税务总监、成本总监等等高层管人人员。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。