课程背景
近年来随着市场经济的构筑和演进，市场竞争越来越激烈，房地产开发公司要想在如此激烈的市场竞争中得到生存和演进，首先应该对内部审计开展完善。不过现在房地产开发公司内部审计事务中出现了一些问题，怎样对这些问题开展破解成为现在房地产开发公司亟需破解的问题。本课对房开公司内部审计中存在的问题开展探讨，并提出一些破解的措施和对策。
房地产开发公司面临诸多审计隐患点，从财务资料造假到项目成本超支等等。本课将详细列举并剖析这些隐患，如在成本将控方面，可能出现的虚报工程量、高估材料价格等等问题。借助纵深研习，参训者能精准识别隐患，提前布局防范措施。
课程还会涵盖法规隐患，房地产业界受政策影响大，如土地增值税、房产税等等税收政策变化。
课程收益
♦周全识别房企内部审计问题 纵深领会审计隐患领域
♦学会在审计中关注法规动态，防止公司因政策违规遭受重罚。
♦学会洞悉常见内部审计漏洞 揭示漏洞的形成进程和危害
♦识别内部流程审计漏洞，完善内部将控，加强督导，堵塞漏洞
♦掌握专精审计招数和办法 高效化解审计挑战
♦针对房地产开发的特点，研习实用审计招数
♦科学抽样办法确保样本代表性，高效发现潜在问题
♦运用资料拆解抓手，学会迅速定位异常 及时展开纵深调查
♦拉升审计交流和协调本领 学会和财务、工程、采购等等部门高效交流
♦打破资讯壁垒，获取准确审计资讯
♦掌握怎样和责任部门有效协商整改方案的打法
♦强化公司内部将控和治理 完善内部将控架构
♦精进公司内部审计流程，明晰各环节责任人和权限
♦借助加强内部审计督导，及时发现并纠正违规操作
♦确保公司审计事务符合法规要求，防止违规隐患。
♦严格将控合规关，确保财务报表真实准确，具体来看，防止财务舞弊
♦审计发现问题，拆解原因提出改进建议，积极迅速整改
课程大纲
房地产开发公司内部审计中存在的高频问题
经营管控层中权利交叠、职责不明
未认识到内部审计的意义
内部审计缺乏一定的独立性
内将控度存在规划缺陷
内部将控执行混乱以及舞弊
审计手段滞后于会计核算
审计人员专精结构不合理
审计整改问题屡审屡犯
内部将控规划缺陷
（一）拿地阶段
是否拟定了完善的拿地环节的制度
做出拿地决策的准则以及审批流程
拿地的方式以及和各方签订的携手协议的附加承诺
（二）采购环节
1、采购方式的划分以及供应商入选条件
2、不合规的发标，招标、存在“地域保护”
3，招标公告中是否带有明显指向性
（三）成本管控
1、拟定成本预算，对超预算的项目重点拆解原因以及必要性不足
2、进度款支付以及结算和合同约定付款进度以及比例不符
3、获取签证清单，拆解历次签证发生的合理性；
4、核对签证审批时间和实际工程合同签订时间——先斩后奏
（四）工程管控
1、进度管控：
1）工程规划台账等等工程进度报告以及见证性资料不全
2）工程实地管控和成本将控不相容岗位的分离
3）制度执行进程中缺少督促制度
4）对违规行为缺少有效的惩罚措施
2、工程质量管控：
1） 询问是否拟定了材料封样、进场材料检验制度
2）从进场材料确认单上抽样查验是否经过三方检验确认，
3）在实地查看是否材料管控比较混乱，无法采用或者闲置的情况
4）是否拟定实地质量巡检制度。
（五）销售管控
1、房地产开发货品的特性造成短期牟利行为
2、房地产的建造价格具备隐蔽性的特点
3、资讯交流不对等等，增加跨区域经营管控的难度
房地产公司税收漏洞警示以及实务梳理
1、以明显偏低价格销售商铺少计销售收入
2，住宅销售收入未申报纳税
3、支付地价费用无合法凭证
4，多计开发成本
5、建安成本畸高
6，公共配套设施支出无成本对象
7，增加注册资本未缴印花税
8、现金捐赠超准则税前扣除
9、项目列支愈期借款利息
审计问题化解措施
1、拟定审计制度以及事务规范
1）“定期审计制度”
2）“审计联络员制度”
3）“审计巡查制度”
4）“审计报告制度”
5）“委托审计制度”
6）“工程预决算审计制度”
7）“审计复审制度”
2、明晰审计的主要职权
1）查验会计报表、会计账簿、会计凭证、等等文件资料；
2）查验内部管将控度、规定和程序
3）审阅经济合同或者协议；
4）查验房地产项目资料；
5）查验资金以及其他财产，主要包括各种存货、固定资产和货币资金等等；
6）对审计中的有关事项开展调查并索取证明材料；
7）对严重违反国家法律人员的追责以及建议；
8）对投资决策、公司经营以及可能存在的隐患开展拆解和评核；
9）提出改进管控、拉升效益的建议，查验审计结论的落实情况。
3，关注重视审计预警
1）预警报告的时间
①定期报告
②不定期的报告
2）预警报告的内容：
①公司的经营陷入困境，或者显示出较大的隐患；
②公司的财务状况恶化，或者显示出较大的隐患；
③ 公司的管控失控，或者显示出较大的隐患。
老师简介
Introduction to lecturers
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博闻智咨询|胡冬梅老师
适合谁听
内部审计人员、首席审计执行官（CAE）和审计经理、高层审计人员、审计专员。财务人员、财务经理、会计人员。项目管人人员。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。