课程背景
房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划规划环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安环节、工程建设环节，预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节等等，各环节涉及的税种主要有增值税、公司所得税、土地增值税、土地采用税、房产税、印花税、契税、城建以及附加等等税种，由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，运行层面，而税务事项始终贯穿其中，故而合理将控税收成本是降低公司营运成本的要害一环，有必要对房地产开发环节涉及的业务模式开展剖析，全方位的系统破解公司架构模式的税负问题，让公司用好各项税收政策。
本课将房地产开发流程分为前期开发阶段、建设以及销售阶段、交付以及清算阶段三大模块，对涉及的一些税务问题以及改进和筹划机会开展收束，抓住业务模式的税收筹划机会，更好地为房地业界务板块演进拟定方略性规划。
课程收益
站在公司方略的角度开展公司整体税务筹划，规避税务管控中的隐患
从各大税种入手，解密税务筹划中的要害点，助力公司降低税务成本
结合实例周全领会和掌握所得税、增值税、关税等等筹划办法和招数
掌握房地产建设以及预售环节涉及的增值税、土地增值税、公司所得税政策
研习在房地产建设以及预售环节中合法合规的税收筹划办法，
科学合理安排成本费用列支、精进销售模式等等管控模式，降低公司税负
研习标杆公司心得：拉升公司的整体管控水平 增强决策支持
课程大纲
模块一 建设开发以及预售阶段的税收筹划
一、房地产开发公司的成本核算特点
1、房地产开发公司和工业公司、商贸公司以及服务业的成本核算差异
2、房地产公司成本核算对象怎样设置？
3、在房地产开发进程中成本核算需要注意哪几个时点？
4，采购环节发生的共同成本费用，具体来看，在会计成本对象、土地增值税清算单位、公司所得税成本对象之间的分摊办法
5、何为合理的分摊方式？地方规定--河北层高系数法
二，建设阶段成本费用列支限制
1、红线外成本费用，执行层面， “三税三扣”处理
2、关于土地拍卖佣金的扣除问题
3，建筑安装工程劳动保险费的扣除问题
4、装修支出业务，从实践看，“三税三扣”处理
5、公共配套设施费，实操中，“三税三扣”处理
成本对象的差别
地上建筑物
1），住宅
a普通
b非普通
2）商业
3）车库
a地下车库：地下不摊土地成本--河北 是否单独建安合同，不单独合同的摊土地之外的
b地上车库：
4）储藏间
a地下室
b地上无产权
人防工程
2，房屋开发成本的核算
1）项目总体
2）核准制分期
3）能分摊到楼直接归属不能的建筑面积摊
3，开发成本、预付账款、应付账款怎样运用使往来核算、成本核算更清晰？ 更有助于公司内部管控的需要？
4、甲供材怎样开展核算使成本核算和结转更清晰？
5，装修费的成本核算。
四，成本核算中的税收要求
1、开发成本不同的核算办法对涉税的影响。
2、普通住宅、非普通住宅、商铺以及其他类型房地产怎样开展土地增值税清算？
3，开发间接费核算中的税收处理。
4，融资费用和利息支出怎样核算？
5，信托基金融资费用
五、成本费用的发生时间以及发票开具
1，预提费用，“三税三扣”处理
2，开发成本的核算截止时间？
3、发票滞后可否开展二次清算？
六、预售房款以及销售打法
（一）销售模式的选项
1、自行组建销售队伍
1）人员配备和营销
2）销售提成涉税拆解
2，借助房产销售代理公司销售
1）采取支付手续费方式委托销售
2）视同买断代理模式
3）超基价双方分成方式委托销售
4）佣金提取涉税以及支付方式隐患
5）不同模式下的收入的（预收账款）确认以及纳税时点
（二）预收房款的处理
1、预缴增值税政策拆解
2、预缴的增值税怎样抵减应纳税额
3，诚意金、认筹金和订金是否预缴增值税？
4、房地产开发公司代收的办证费、契税、印花税等等代收转付费用是否属于价外费用问题
5、房地产开发公司销售精装修房所含装饰、装置是否视同销售问题
6，预收房款的特殊开票方式
7，预交增值税的会计核算
1、销售额扣除土地价款的政策拆解和运用
2，销售额扣除征地和拆迁补偿费用，土地前期开发费用和土地出让收益新政策拆解和运用
3，销售额扣除项目合法有效凭证的要求
4，总公司拿地项目公司开发的房地产项目，土地价款怎样在增值税销售中扣除？
5、销售额扣除土地价款的特殊会计处理和增值税纳税申报表填报
（三）拆迁安置房的增值税处理
（四）销售打法
1、买房送“无产权车位”
2，买房送“有产权车位”
3，买房送车
模块二 清算环节的阶段的税收隐患拆解和筹划
一，土地增值税的清算条件 国税发[2006]187号 国家税务总局关于房地产开发公司土地增值税清算管控有关问题的通知
（一）符合下列情形之一的，纳税人应开展土地增值税的清算：
1.房地产开发项目全部竣工，完成销售的。
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地采用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人开展土地增值税清算：
1.已竣工验收的房地产开发项目，换个角度看，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或者该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或者自用的。
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
4.省税务机关规定的其他情况。
二，清算收入的确定
（一）直接销售房屋的款项
（二）非直接销售和自用房地产的收入确定
1、房地产开发公司将开发货品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或者投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按照下列办法和顺序确认：
1）按照本公司在同一地区，同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。
2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或者评核价值确定。
2、房地产开发公司将开发的部分房地产转为公司自用或者用于出租等等商业用途时，倘若产权未发生转移，从实践看，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，在实际应用里，不扣除相应的成本和费用。
三、清算后销售的单位成本
老师简介
Introduction to lecturers
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博闻智咨询|胡冬梅老师
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