房地产企业非财务高管的成本管理

一、财务报表的拆解和业务决策

1、从读懂财务报表入手，弄懂报表基本含义

1）财务核算的基础

2）利润表的构成和解读

3）资产负债表的构成和解读

4）现金流量的构成和解读

2、财务比率反应了管控中的哪些问题

1）财务报表指标拆解

2）财务比率和管控短板对接

二、资本市场怎样进业界绩评价

1. 会计利润存在的主要问题

（1）从销售收入，资产和资本的维度看现金利润

（2）从市场增加值和经济增加值维度看经济利润

（3）有效将控经营隐患和财务隐患

2、房企经营模式和年度经营规划的核心指标

（1）杜邦公式的主要运用

（2）从营运的维度开展综合算账--算好账、管好事

1）营运资金效率拆解

2）存货拆解

（3） 现金流型经营模式的要害要求

（4）利润型经营模式的要害要求

（5）均衡型经营模式的主要特征

三、房地产开发公司的现金流管控

（1）现金流概念

1）当期经营性现金流（流出，流入）

2）累计经营性现金流

3）资金诉求峰值

4）现金流贡献峰值

5）地货比

6）资金诉求峰值比

7）不同现金流打法对经营、投资和融资活动的配置要求

（2）现金流回正的主要影响因素

1）不同的复合增长率对现金流回正的要求

2）加速开工，抢开盘时间

3）经营性回正的因素分解

四、房地产公司成本将控存在的误区：

1：成本是财务将控的？成本永远掌控在花钱的人手里；

2：成本将控就是不花钱？成本将控是花钱的艺术，不是节约的艺术；

3：将控成本不关注效率？低效率就是高成本，拉升效率就是降成本；

4：成本和人分离？成本管控实质上是管控人的行为。

5：公司成本管控所面临的现况：

1）材料、人工成本上涨，成本压力越来越大

2）业界竞争愈发激烈，货品价格走低（红海残杀）

3）公司内部管控架构不完善，管控进程粗放

4）公司内部缺乏英才以及留人制度

5）公司内部管控执行本领差

五、房地产开发成本管控将控要点

1、房地产开发公司的阶段性成本以及特点

（1）征地和拆迁补偿、安置费。

（2）勘察规划和前期工程费

（3）建安工程阶段全程将控

（4）税金的成本

2、规划阶段的将控要点

（1）、在规划差事书和投资估算上规定造价限额

（2）、规划变更带来的成本增加。

3、招标阶段的成本将控

（1）借助施工招投标，助推公平竞争，

（2）降低工程造价，缩短工期，拉升工程质量。

4、 施工阶段的成本将控

1）人工费的将控

①定额用工将控

②项目零工将控

③少数工种以及勤杂人员工资将控

材料费的成本将控

①甲供材

②自购材料

施工费以及进度将控

（1）加强监控，严格预算审查，严格经济签证和工程变更将控

（2）自购材料、装置的选用和采购应纵深弄懂建材市场行情

（3）保证工程进度。

5、税金的将控

（1）房地产公司化解全公司的税务开展科学综合筹划

（2）以业务事实争取合理节税，往细里说，以降低税收负担。

（3）争取用足税收优惠

6、营销成本的将控

1）固定费用

①样板间装修以及维护

②沙盘以及洽谈区域费用

③售楼处案场需要物业管控

非固定费用

①售楼员佣金

②中介渠道佣金，老带新等等

③纸质印刷物料、楼书，户型指引，纸袋等等

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