房地产企业税收风险规避实务解析

一、前期拿地阶段的税收筹划

（一）招拍挂方式取得开发土地（一级市场）

1，招拍挂方式简介

1）招标投标流程

2）竞拍保证金

3）拍卖竞得土地手续

2、拿地主体和投资主体

1）、土地出让合同签订以及变更

2）、业务三流一致的税前列支限制

3，拿新地的类型

1）净地？毛地？

2）生地？熟地?

4，耕地占用税由谁承担？

1）土地出让金中是否包含耕地占用税

2）出让宗地的耕地占用税由受让方缴纳

3）核算科目--应交税费？

5、招拍挂环节的税务隐患

1）增值税

2）契税

3）印花税

4）房产税

5）土地采用税

6、土地取得成本的确定

1）土地成本确定

2）土地成本的分摊

（二）划拨方式取得土地

（三）二级市场取得土地开发模式

1，单独从二级市场买地

1）买入老项目土地

2）买入新项目土地

3）买入带地上物的土地

4）以物换地 以地换房、以房换地怎样确定计税依据

（四）收购烂尾楼模式取得土地

1）借助收购其他股权获取该公司开发的在建项目。

2）土地或者在建项目转让。

3）取得烂尾楼土地的成本以及票据

4）取得破产清算项目土地的成本以及入账票据

5）营改增前土地成本都怎么算？抵扣？差额？

（四）携手建房模式：

1、一方出地、一方出资，换个角度看，共同立项开发。

1）代建代售模式

2）携手双方的名义办理审批以及许可

2、一方以土地投资，换个角度看，一方以货币投资，设立公司共同开发

3、获得以土地采用权出资的投资

4、整体产权转移

（五）特殊拿地：拆迁还建，产权式酒店、还本销售模式的差异？

1，拆迁还建

1）土地取得成本的确定

2）土地成本可否以还建面积扣除旧房评核价差额列支？

3）拆迁旧房的土地价款可否抵扣，落地时，准予扣除时间，怎么抵？

4）拆旧换新进程中的更名行为

5）土地取得阶段涉及的发票以及凭证，三流一致？

2、不同形式的土地返还款怎样开展税收处理？

1）冲减开发成本的情况

2）计入补贴收入的情况

3）计入营业收入的情况

二、建设开发以及预售阶段的税收筹划

（一）房地产开发公司的成本核算特点

1、房地产开发公司和工业公司、商贸公司以及服务业的成本核算差异

2、房地产公司成本核算对象怎样设置？

3、在房地产开发进程中成本核算需要注意哪几个时点？

4，采购环节发生的共同成本费用，具体来看，在会计成本对象、土地增值税清算单位、公司所得税成本对象之间的分摊办法

5，何为合理的分摊方式？地方规定

（二）成本核算中的税收要求

1、开发成本不同的核算办法对涉税的影响。

2、普通住宅、非普通住宅、商铺以及其他类型房地产怎样开展土地增值税清算？

3，开发间接费核算中的税收处理。

4，融资费用和利息支出怎样核算？

5，信托基金融资费用

（三）成本费用的发生时间以及发票开具

1、预提费用，往细里说，“三税三扣”处理

2，开发成本的核算截止时间？

3、发票滞后可否开展二次清算？

（四）

预售房款以及销售打法的纳税政策拆解

1、预收房款的处理

1、预缴增值税政策拆解

2、预缴的增值税怎样抵减应纳税额

3，诚意金、认筹金和订金是否预缴增值税？

4、房地产开发公司代收的办证费、契税、印花税等等代收转付费用是否属于价外费用问题

5、房地产开发公司销售精装修房所含装饰，装置是否视同销售问题

6，预收房款的特殊开票方式

7、预交增值税的会计核算

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博闻智咨询|胡冬梅老师