房地产企业现金流风险管控

一、房企普遍存在的现金流管控问题

1、盲目追求投资以及规模扩张

1）“高周转”开发模式的高负债、高杠杆

2）项当下期现金流出巨大

3）资金回收期过长

2、融资难，资金链断裂隐患高

1）过度倚重单一融资渠道

2）房地产相关政策的调整，就一线经验说，导致银行放贷限制

3）融资成本高

4）融资金额受限

回收周期长，往细里说，周转速度慢

二、房企现金流管控精进措施

1、精进投资管控

1）加强现金流预算管控

2）要量化，细化现金流预算执行指标

3）现金流预算的执行开展绩效考核评价

2、加强存货管控

1）将控存货增量，消化存货存量，拉升流动资产的周转速度

2）在当下数智化时代加强资金在各部门间的互相监控

3）拉升回款本领，加强对回笼资金的管控

4）加强对应收账款的管控，跟进银行按照揭放款时间

3，拓宽融资渠道

1）贷款

2）发行债券

3）中期票据

4）私募

5）证券化

6）承兑汇票

4，运用“资金池”使资金集约化管控。

1）以总公司的财务集团对其开展营运

2）是总公司的内部结算中心对其开展营运

5、基于方略标的管控现金流

1）方略标的体现现金流向

2）基于公司方略标的开展现金流管控事务

3）选项不同现金流管控打法，差异化对待不同方略价值的项目

三、房企资产营运效率的概念以及其评价指标

1、资产运行效率的概念以及管控的内容

1）资产营运效率

①资产利用的有效性

②资产利用的充分性

2）资产营运效率的内容

①人力资本营运效率指标

②生产资料营运效率指标

2、资产管控效率指标

1）流动资产周转率

①应收账款周转率

②存货周转率

2）固定资产周转率

3）总资产周转率

4）其他资产质量指标

①周转率②周转期

3、盈利本领指标

1）毛利率

2）净利率

3）成本费用率

4）总资产利润率

4、财务隐患（偿债本领）指标

1）流动比率

2）速动比率

3）现金比率

4）资产负债率

5）权益乘数

5，综合报酬指标

1）权益报酬率

2）不良资产比率

3）资产现金回收率

四，上市房地产上市公司的运行状况比较

资产规模总量大幅增长，超百亿公司规模优势的影响

每股收益整体趋好，从实践看，往细里说，每股收益为负的家教减少

每股收益较去年同期总体态势

每股收益为负值的公司个数

3、总资产收益率和净资产收益率同比变化

五、房地产公司现金流管控的建议和对策

1，执行层面，改进房地产上市公司的外部治理结构

1）独立董事制度。

2）推进股权分置改革，就一线经验说，促使经营者关注资产采用效率。

2、改进银行和公司的关系

1）银行和公司的关系的不确定性。

2）增加技艺手段，比如，担保等等锁定不确定性

3）强化债权治理，就一线经验说，约束上市公司的投资和筹资决策

4）加强资产证券管控模式

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博闻智咨询|胡冬梅老师