房地产企业开发项目投资分析

一、财务管控视角和会计报表基础

1、财务视角房价的构成要素

2，项目开发视角VS财务管控视角的开发流程

3，会计报表基础.：四表~注

(1)利润表(期间报表)以及要害财务指标

(2)现金流量表(期间报表)、要害财务指标以及科目核算规则解读

(3)资产负债表(时点报表)、要害财务指标以及报表项目解读

4、现行发票种类和特定适用范围

二、周全财务拆解和要害指标架构

1、怎样评判一个项目:定性主要考虑哪些因素?

2、怎样评判一个项目: 定量主要涉及哪些指标?

(1) NPV:基于决策时点的价值和代价的判断

(2) IRR: 项目公司股东最关心的指标

(3) ROE:上市公司股东最关心的指标

(4)从杜邦拆解法看利润驱动要素:利润率周转率杠杆率

(5) EBITDA: 剔除了容易混淆公司实际表现的那些经营费用

(6) LTV&LR:杆杆效应

(7) payback period:资本的周转速度

(8) 0CC:机会成本

3，商业地产的折现现金流拆解法

(1)静态拆解

(2)动态拆解

三、房地产公司隐患管控

1、房地产公司管控中存在的隐患

1）、政策隐患是首要隐患

①业界政策

②税收政策

③货币和金融政策

④价格政策

市场隐患是核心隐患

①土地供应

②居民家庭收入

③供应结构

④利率水平

⑤城市进入隐患

⑥市场变化隐患

财务隐患是要害隐患

①投资规模大

②融资隐患管控本领

管控隐患

①房地产业界参与主体众多

②房地产开发环节繁复、参与者多，周期较长

③房企的经营管控要求较高

四、房地产公司资金预算管控

房地产公司资金管控中存在的隐患

现金流的隐患

销售隐患

政策融资限制隐患

2、房地产公司的资金预算管控内容

1）资金预算的编制

①不同阶段的资金预算和损益预算

②资金流入和资金流出。

③《项目启动资金预算》以及《项目投资匡算》

资金预算的将控和执行问题

①“编制财务预算纯属财务行为”的错误认识

②财务预算准确率以及分解的科学性有待拉升

③和公司方略标的联系不够，重年度预算，轻项目开发预算

3）资金预算的拆解调整事务

①偏差度

②调整审批权限以及级别

资金预算的考评事务

3、房地产公司资金预算管控的演进趋势

1)资金预算的集中统一管控

2)资金预算管控指标的细化

3)资金预算管控的技艺融入

4、加强房地产开发公司财务预算管控的措施

1）财务预算，现金为王

2）各个业务部门密切配合，就一线经验说，从业务部门发起编制资金预算和损益预算

3）拉升财务预算分解的准确率

①总体构成的分解。

②构成项目按照年度、月份的分解。

4）加强财务预算执行拆解和考核

密切关注国家宏观调控政策

五、房地产开发成本成本将控

1、 商品住宅开发成本构成

2、 在开发的全进程中严格将控建安成本

（1）以合同管控为手段，加强成本将控

（2）借助招标选项监理单位

（3）做好规划规划阶段的成本将控

（4）实行工程造价和规划方案相结合的规划招标办法

（5）要加强规划出图前的审核事务

3、严格将控建安成本，降低工程造价

（1）严格开展工程招标，将控新开工程的造价

（2）合理安排施工顺序，减少临时费用

（3）构筑工程洽商制度，降低工程成本

（4）严格将控材料、装置价格

（5）加强竣工结算的审核

（6）拆迁安置费用的将控

（7）贷款利息的将控

六、税务成本测算以及定价安排

1、从最简单的税种分类中我们能出什么?

2，房地产开发全流程涉及税种

(1)设立和拿地阶段

(2)开发阶段

(3)预售阶段

(4)竣工备案和交付

(5) 项目清算

3、税负的决定因素为何?税金怎样影响净利润?

4、成本越低利润越高吗?土增税扣税效化解利润的影响

5，资产并购和股权收购对后续房地产项目开发税负的影响

6、红线外配建政策以及各税处理

7、保障房配建都存在哪些坑?怎样避开?

8，出让合同规定的交地时间对利润的影响

七、项目税务成本筹划方式以及税务隐患

1、出让金票据瑕疵怎样处理

2、土地滞纳金在公司所得税、土地增值税、增值税、契税、上怎样处理?

3、土地闲置费在税收上的处理方式

4、拆迁还建实例:公司所得税、土地增值税、增值税的影响以及筹划思路

5、多块土地整体受让，怎样达成最优节税模式

6、自持物业的通用筹划方式

7，财政返还的通用筹划方式

8、股权收购税负超高怎么办?

9、怎样利用好税收洼地施行税务筹划

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