房地产企业开发项目全程税务规划与风险防控

模块一、新环境下的房企税收隐患

一、合同控税和合法凭证管控

1．稽查新形势新变化和防控隐患新思路：

1）国地税合并

2）金三监控以及关联事项

3）遗留问题、老项目，老税率

4）发票联网、严打虚开

5）纳税评核、稽查双随机、一案双查、联合惩戒

2．防范虚开发票是要害

3．合同在税收管控中的意义

4．合同涉税和票据条款（价格、开票时间、种类，合规性责任）

5．善意取得的运用以及真实交易的证明

6．严守三流一致（付款方向和方式）

7．挂靠经营和共享资质、委托收付款是否可行

8．合法凭证怎样掌握

9．确实无法取得合法凭证的补救

10．税负预警怎样化解

二、征地方式和税务规划：

1、招拍挂（主体变更、红线外、返还）

2，拆迁补偿方式要点

3，股权收购方式（溢价税负转嫁的处理）

4、携手开发模式

5、限地价竞配建

6、前期规划许可和清算对象确定

7、土地出让金返还

三，开发成本的轨迹策划

（一）前期工程，基础设施、公共配套预算

1．七通一平

2．规费

3．绿化和景观

4．配套设施

（二）建安成本预算

1．地基基础工程

2．主体结构工程（甲供，大包、甩项）

3．装修工程

（三）工程承包方式选项中的筹划：

1、EPC模式

2、建筑工程承包，

3、甲供材料限制

四、融资业务中的税务规划（统借统还，关联借款、无息借款）

1、利息发票开具时间

2，计提未到支付期的利息是否调增所得

3、混合性投资

4，同期利率

五、销售环节的税务规划（促销方式选项）：

1、设立销售公司分解增值率是否可行

2、先投资或者分立再转让股权是否可行

3、赠送装修怎样运作

4、免物业、免契税、定金返息、老带新

5，商铺售后回租

6、视同买断、超基价分成

7、组建销售部和委托代销的决策

8、租赁业务中的税收隐患防控（无租、免租期、转租）

9、往来账中的税务隐患防控：

⑴ 股东借款年末未归还

⑵ 无偿出借资金

⑶ 负债科目隐瞒收入

⑷ 无法支付的应付款

⑸ 预收款转收入时间

违约金专题

模块二 分税种预计测算

增值税预算以及预缴

1、销项税额测算和销项抵减

2、进项税额测算：

⑴ 购建固定资产

⑵ 期间费用

⑶ 成本中服务费（规划、监理等等）

⑷ 外购材料

⑸ 工程大包

⑹ 甲供工程

其他费用

二、公司所得税预算

1．未完工阶段-预计毛利

2．完工阶段-毛利差

3．期间费用预算

4．开发项目出售和自持租赁税负比较

5．总体税负

三，土地增值税税负测算

1．不同类别货品清算收入确定

2．不同类别货品成本分摊

3．车位销售方式（附赠、销售，租赁）对清算影响

4．装修成本的扣除

5．税金附加计算

6．增值额和增值率

7．税负和调整思路（决算、成本归集和分配招数、装修）

四、公司所得税和土地增值税主要口径差异

1．土地成本

2．开发间接费

3．开发费用

4．利息支出

5．加计扣除和预提

6．车位

7．营销设施

五、资产剥离和重组：

1、合并和分立

2、股权转让

3、投资

4、租赁

5、增资和股权转让

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博闻智咨询|胡冬梅老师