房地产企业基于价值创造的财务管理

一、房地产公司现行财务管控破解办法的不足

1、财务管控“被动反映型”的现象较突出，

2，“大出纳”的特点明显，预测、将控、拆解等等职能空白

3、财务方略施行方面五力，无工程预算和财务预算的基本制度

4、财务管控系统的统一和集中程度不足

5、缺乏统一明晰的财务业务放权制度

6、资金管控多头、分散，增大了房企的管控难度和隐患

二、

基于价值创造的成本管控模型

1、公司的生命周期

2、房企作业成本管控的理念

1）“功能性分解”

2）业务链路之核心流程和辅助流程

3、定义作业、准则设置和作业链

1）每个作业的现况、问题、准则状态和改进措施

2）作业流准则化和制度化“准则化一施行一 查验一处理”

4、公司管控流、业务流、作业流和成本流的衔接整合

三、运用标杆管控，识别成本缩减空间

1、评核成本现况

1）基于价值链拆解的理念的价值创造流程能够分解

2）拆破解策、规划、施工和销售阶段成本占比

2、识别成本动因

1）影响成本现况的因素

2）房地产成本所涉及的内容以及影响程度

①土地、②建筑安装、③装置成本、④广告营销成本、⑤管控成本、⑥其他不可预见的财务成本

成本管控趋势由将控“成本发生”转为将控“成本形成”

1）“四控一积累”成本管控架构

①控标的、②控合同、③控执行、④控动态、 ⑤积累心得，

2）最终达成项目利润以及收益的最大化。

①砍掉成本，挤出利润

②不再以将控为主，而转为以价值达成为主

四、运用价值链拆解缩减成本

1、项目决策阶段的成本管控

1）项目决策的标的成本

2）决策阶段的成本系统管控意识

3）标的成本以及估算的依据应规范

2、项目规划阶段的成本管控

1）三个方面做好成本规划

2）成本策划首先要明晰成本管控范围

①开发全进程

②全员参与

③全成本管控。

成本策划的核心是控规划

①将成本前置，在规划阶段做好成本规划

②提倡价值工程，依据货品定位，合理规划货品配比

4）将控规划的前提是打通成本和规划的壁垒

①构筑货品配置准则和建造准则，打通成本和规划的专精壁垒

②在构筑相应的指标准则基础上借助技艺准则迅速介入前端的成本管控。

项目施工阶段的成本管控

项目按照工程施工顺序顺利施行

做好质量、进度和成本的协调和统一.

严密将控签署分包合同

密切关注并将控赶工申请以及措施费用

关注工程洽商变更以及规划变更

项目销售阶段的成本管控

销售道具成本、销售资料成本

广告成本、销售环境成本，

销售活动成本、销售人员工资以及佣金

交易成本、其他费用

五、

房企现金流管控精进措施

1、精进投资管控

1）加强现金流预算管控

2）要量化、细化现金流预算执行指标

3）现金流预算的执行开展绩效考核评价

2、加强存货管控

1）将控存货增量，消化存货存量，拉升流动资产的周转速度

2）在当下数智化时代加强资金在各部门间的互相监控

3）拉升回款本领，加强对回笼资金的管控

4）加强对应收账款的管控，跟进银行按照揭放款时间

3、拓宽融资渠道

1）贷款

2）发行债券

3）中期票据

4）私募

5）证券化

6）承兑汇票

4，运用“资金池”使资金集约化管控。

1）以总公司的财务集团对其开展营运

2）是总公司的内部结算中心对其开展营运

5、基于方略标的管控现金流

1）方略标的体现现金流向

2）基于公司方略标的开展现金流管控事务

3）选项不同现金流管控打法，差异化对待不同方略价值的项目

六、房企资产营运效率的概念以及其评价指标

1、资产运行效率的概念以及管控的内容

1）资产营运效率

①资产利用的有效性

②资产利用的充分性

2）资产营运效率的内容

①人力资本营运效率指标

②生产资料营运效率指标

2、资产管控效率指标

1）流动资产周转率

①应收账款周转率

②存货周转率

2）固定资产周转率

3）总资产周转率

4）其他资产质量指标

①周转率②周转期

3、盈利本领指标

1）毛利率

2）净利率

3）成本费用率

4）总资产利润率

4、财务隐患（偿债本领）指标

1）流动比率

2）速动比率

3）现金比率

4）资产负债率

5）权益乘数

5，综合报酬指标

1）权益报酬率

2）不良资产比率

3）资产现金回收率

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