课程背景
房地产公司的合规管控以及税务隐患排查是确保公司稳健营运和可持续演进的要害环节。房地产公司在开展合规管控以及税务隐患排查时，需要考量公司税务管控的合规管控，量化公司的税务隐患。税务合规是房地产公司稳健营运的基础。合规经营能够降低公司的税务隐患，防止不必要的经济损失和法律纠纷。
常见税务隐患点包括房地产公司在营销活动中的视同销售处理不当、房产税和城镇土地采用税申报不实、个人所得税代扣代缴不足等等问题。房地产公司也应按照时间轴或者项目推进的进度，在拿地环节、项目建设环节，交付清算阶段梳理各阶段可能面临税务隐患。
房地产公司日常合规管控应推进隐患等级评核以及复核，借助对纳税隐患疑点的筛查确认，对纳税隐患发生的可能性、强度、区域、原因以及可能带来的损失等等事项开展专精判断，对委托人的隐患等级开展评核和复核。
本课旨在对房地产公司的税务合规管控开展详细拆解。
课程收益
强化合规意识弄懂房地产业界相关的法律法规、政策要求
充分认识到合规管控在房地产公司营运中的意义
支援公司梳理内部规章制度，使其和外部法规相衔接
确保公司在内部管控流程上也符合合规要求
规范合同管控流程、审批流程等等，防止因内部管控漏洞
指导房地产公司构筑完善的合规管控架构
设立合规管控部门、明晰合规人员职责 实时督导各项业务活动
传授合规隐患管控的办法和抓手，如合规隐患评核模型、合规查验清单
定期对土地出让金缴纳、工程招投标、房屋销售开展合规隐患评核
及时发现潜在的合规问题并采取措施加以破解
拉升公司品牌样貌和社会责任感 树立良好的口碑和品牌样貌
掌握税务政策学识 吃透税收政策的原理、计算办法和征收规定
详细拆解土地增值税的超率累进税率计算方式
弄懂不同地区在房地产税收政策上的差异
及时更新对最新税收政策变化的认知
拆解经济形势和国家宏观调控的需要以及政策调整
及时弄懂如税收优惠的新增或者取消、税收征管方式的改变等等资讯
有效识别税务隐患，合理安排公司的税务筹划
合理降低税务成本和化解税务查验
课程大纲
招标采购合规性
为何要开展资产采则购审计
招采的模式
供应商以及新供应商入围的考察
开标、评标、定标进程中的舞弊
采购一般流程
拟定采购规划
请购
选项供应商
确定采购价格
合同订立、审批，修改
验收
付款审核
账款核对
采购后评价，质保
采购审核内容
审制度流程——内将控度构筑以及执行
审规划——审查采购规划的编制和执行
审询价比价——供应商的选定流程
审合同——采购业务的保障
审价格——采购业务的核心
审供货——物资订货、 供应进程的管控
审验收——采购业务的成效
审付款——采购业务最后关卡
审零星一一小零星也可能有大损失
审会计——会计将控的有效性
审评核——采购业务的后评核、供应商管控
审采购舞弊——围标串标
合同管控以及审核
合同全流程管控
事前签订要则以及招标要则
专项合同通用内容
合同关注重点
合同主体以及合同标的
建筑合同计价方式以及隐患
合同质量、数量
合同价款以及支付条件
合同履行期限、地点和方式
合同违约责任以及争议破解方式
工程规划以及成本将控
规划贯穿工程项目的各阶段
项目规划阶段
项目准备阶段
项目施行阶段
项目营运阶段
审计管控的标的
项目总投资总体可控
规划方案按照时完成审批
规划进度的有序可靠
规划质量以及系统完整
规划服务事务及时到位
规划单位选项以及管控
选项规划单位失误的原因
限额规划审核--层层限额规划
规划变更管控--方案、配置可满足要求
施工图规划变更-交底、完整、跟踪
工程结算的依据
不同阶段的结算隐患
工程结算依据以及范围
工程结算审核-看图、抽查、拆解、开挖
结算通用流程
施工图不作为结算审计的唯一依据
审核材料、装置贯穿 验收
工程变更单审查
定额计价和商誉责任性
扣款合理性
业界舞弊隐患
对采购舞弊的嫌疑人的鉴定
对舞弊嫌疑人的关注
地产营销几大舞弊方式
绿化工程舞弊审计
隐蔽工程舞弊审计
新环境下的房企税收隐患
（一）合同控税和合法凭证管控
1．稽查新形势新变化和防控隐患新思路：
1）国地税合并
2）金三监控以及关联事项
3）遗留问题、老项目，老税率
4）发票联网、严打虚开
5）纳税评核、稽查双随机、一案双查、联合惩戒
2、合同在税收管控中的意义
1) 合同涉税和票据条款（价格、开票时间、种类、合规性责任）
2) 挂靠经营和共享资质、委托收付款是否可行
3）三方抵账协议，委托收款协议、委托付款协议
4）四流不合一但税法允许抵扣的特殊情形
3、防范虚开发票是要害
1）发票新系统带来的税务隐患
2）虚开发票的税务隐患以及刑事隐患
3）虚开发票后即作废为何被判虚开发票罪
4）虚开发票没用为何被判虚开发票罪
5）应取得发票而未取得发票的隐患
6）“对开”和“环开”专用发票
7）公司注销了涉嫌虚开发票也清查
8) 《已证实虚开通知单》化解
4、善意取得的运用以及真实交易的证明
1）真业务真发票为何被补税
2）应开票未开票的大隐患
3) 合法凭证怎样掌握
4) 确实无法取得合法凭证的补救
5）严守四流一致（付款方向和方式）
5、税负预警怎样化解
1）税负率的定义
2）公司增值税业界预警税负率
3）
几大预警指标拆解
（二）征地方式和税务规划：
1、招拍挂（主体变更、红线外、返还）
2，拆迁补偿方式要点
3，股权收购方式（溢价税负转嫁的处理）
4、携手开发模式
5、限地价竞配建
6、前期规划许可和清算对象确定
7、土地出让金返还
老师简介
Introduction to lecturers
弄懂更多
博闻智咨询|胡冬梅老师
适合谁听
房地产公司高层领导（如董事长、总经理）、中层管人人员（如各部门经理）、房地产公司法务人员、房地产公司财务人员如财务总监、税务经理等等高级财务人员以及基层财务人员（如会计。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。