课程背景
随着国内经济的持续增长，以及国家相关政策支持，近几年房地产开发业界出现了高速的演进和增长，同时，房地产公司竞争持续加强，国内的房地产业界市场化、买方化导向持续增强，无论是公司内部资源或者外部因素，都促使房地产公司格外是大中型房地产开发商面临新的环境。随着成本管控理论的持续演进，作业成本管控、方略成本管控、周全质量成本管控等等理论以及办法在公司经营管控等等实践中得到广泛运用，公司经营者们越来越强调时间、质量和效率，成本管控必须支持这些标的，为公司创造更多的价值。故而需要统筹规划，助推成本损耗的价值产出最大化，积极探索基于价值拉升的成本管控办法和手段。
本课旨在支援参训者周全系统地掌握房地产和租赁业务中的财务处理流程、招数以及资产管控精进的办法，拉升参训者在该领域的专精素养和实际操作本领，使参训者能够熟练运用所学学识破解公司面临的实际问题，为公司创造更大的价值。
课程收益
1.纵深领会投资性房地产成本模式和公允模式的转换以及后续计量要点。
2.明晰新会计准则中合同相关概念对房地产以及租赁业务收入确认的影响。
3.纵深领会房地产和租赁业务的财务处理要则和办法，确保财务资讯的准确性和合规性。
4.掌握资产购置、折旧、摊销等等日常财务处理流程，运行层面，以及资产处置和特殊事项的处理要点。
5.学会运用成本法、市场法和收益法等等对公司资产开展评核，为公司的资产管控和经营决策提供可靠依据。
6.拉升资产管控的效率和效益，达成资产的精进配置，拉升公司的盈利本领和竞争力。
7.借鉴出色城投公司实例，探索资产管控精进打法。
课程大纲
一、新会计准则中合同相关概念的影响
1、对房开公司收入确认的影响
1）收入确认时点的改变
（1）对于现房销售——交付并且买方验收合格时点确认收入
（2）对于期房销售——是否满足在某一时段内确认收入条件
2）对特定交易的处理影响
（1）附有销售退回条款——销售和回购两项履约义务，分别开展收入确认。
3）合同成本的处理改变
（1）履行合同发生的成本符合资产确认条件
（2）履行合同发生的成本符合资产确认条件
2、对租赁业界收入确认的影响
1）承租人会计处理模型
（1）采用权资产和租赁负债的确认
（2）采用权资产和租赁负债的摊销
2）合同识别和租赁的判定
3）可变租赁付款额的处理
二、房开公司资产的管控
1、资产的取得——购置&自建
1）房地产资产购置
（1）房地产资产购置的会计科目设置以及账务处理。
（2）购置成本的确定，具体来看，包括土地出让金、购房款、相关税费等等的核算。
（3）资本化利息的计算和分配。
2）房地产资产自建
（1）开发成本的归集
（2）开发货品的结转
（3）用途的改变
2、资产的持有——自用、持有管控、出租
1）资产持有阶段的分类
（1）待售——快消品待售
（2）自用——短期内不准备销售
（3）投资——持有待售
2）房地产和租赁业务财务处理概述
（1）房地产和租赁业务的特点。
（2）相关的会计准则和法规要求
财务处理的意义
投资性房地产的会计处理规定、租赁准则等等。
房地产和租赁业务财务处理的基本要则和流程。
3）房地产资产的折旧和摊销
（1）折旧和摊销的概念以及计算办法，如年限平均法、事务量法、直线摊销法等等。
（2）不同折旧办法对财务报表和公司利润的影响。
（3）折旧和摊销的会计分录以及财务处理
4）房地产资产的营运和维护成本将控
（1）房地产资产营运进程中的成本构成，如维修保养费、物业管控费、能源费等等。
（2）成本将控的要则和办法，如预算将控、准则成本将控等等。
3、资产的处置——销售，置换、投资
1）房地产资产的处置和相关会计处理
（1）房地产资产处置的方式
（2）房地产资产处置的会计处理，往细里说，如出售、报废、毁损等等。
（3）处置损益的计算和结转。
（4）资产处置对财务报表和公司经营的影响。
三、租赁业务的财务处理
1、租赁的识别、分拆和合并，就一线经验说，租赁期的确定
1）新租赁准则下是否构成租赁的判断
2）租赁的分拆和合并
3）
实例误区判断
2、承租人的会计处理——初始计量，后续计量，租赁变更
1）初始计量
2）后续计量
3）租赁变更
3，出租人的会计处理，就一线经验说，
1）涵盖租赁分类
2）融资租赁和经营租赁的会计处理
4、房地产和租赁业务的税务处理
1）房地产和租赁业务涉及的主要税种以及税率
如增值税、房产税、土地增值税、公司所得税等等。
2）税务筹划的办法和招数
怎样合法降低公司的税务成本
3）税务优惠政策的解读和运用
5、房地产和租赁业务的资产清查和盘查
1）资产清查和盘查的目的和意义
2）清查和盘查的流程和办法
（1）实地盘查
（2）账实核对
3）清查结果的处理以及会计分录
四、房地产和租赁业务的财务拆解和决策支持
1、财务拆解的办法和指标架构
（1）偿债本领拆解
（2）营运本领拆解
（3）盈利本领拆解
2、怎样根据财务拆解结果为公司的资产管控决策提供支持
1）资产购置决策
2）处置决策
3）租赁决策
3、财务拆解报告的编制和解读
4、资产评核办法在房地产和租赁业务中的运用
1）成本法、市场法和收益法的基本原理和计算办法
2）不同资产评核办法的运用情境和优缺点比较
五、房地产和租赁业务的隐患管控以及资产管控精进打法
1、房地产和租赁业务面临的主要隐患
（1）市场隐患
（2）信用隐患
（3）法律隐患。
2、
隐患评核的办法和抓手
1）怎样识别、评核和化解隐患。
2）隐患管控打法的拟定和施行。
3、资产管控精进
1）资产管控的标的和要则
2）精进资产管控的打法和办法
（1）资产组合管控
（2）资产证券化
3）资产管控精进的实际实例拆解和心得借鉴
——上海某房企资产市值变化
老师简介
Introduction to lecturers
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博闻智咨询|胡冬梅老师
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