城投公司资产管理及运营

一、城投公司资产管控以及营运面临的困境

1、债务余震未消

2、定位转型困境

3、融资周全收缩

4、资产盘活瓶颈

二、城投转型的三大核心抓手

1，资产重构

1）剥离公益性资产

2）注入经营性资源

2、资本循环

1）构筑“资源-资产-资本-资金”闭环

2）REITs和CMBS双轮驱动

3，政企协同

1）争取专项债、资本金注入

2）构筑“政府信用”向“市场信用”的转化制度

三、国有公司不良资产盘活的路径模式

1，资产盘活模式

1）REITs

2）资产证券化

3）债转股

4）私募基金

2、各资产盘活适用情境

1）基础设施（园区、市政）

2）商业地产，应收账款

3）高负债但具备经营潜力的公司

4）低效土地、闲置资产

3、

资产盘活模式下的核心抓手

1）公募REITs扩募、收益权证券化

2）CMBS，ABS（以未来现金流为偿付）

3）资产管控公司阶段性持股、公司重组

4）政府主导专项基金

4、实例参考

——广州国资集团“基金+业界+项目”闭环

——某AMC借助债转股盘活能源公司

——中航资产“壹资产”平台整合业界链

四、'

资源-资产-资本-资金'四资循环模型

1、四个要害词'资源-资产-资本-资金'拆解

2、三次转化

1）资源→资产

（1）要害动作

（2）典型隐患

2）资产→资本

（1）要害动作

（2）抓手

3）资本→资金

（1）要害动作

（2）典型隐患

3、两条底线

1）现金流底线

2）合规底线

4，一个公式

——四资循环效率=(当期回收现金-当期兑付本息)/初始资产账面值

五，城投公司债务性资产的破局打法

1、债务重组

——借助“债务置换+展期”拉长周期

2、资产变现

3，特许经营权

4、商业地产抵押

5、隐患隔离

——组建国资平台剥离不良债务

——设立隐患准备金化解非标违约

——引入战投混改

六、业界以及商业资产证券化施行路径

1、证券化施行步骤

1）资产筛选

2）合规改造

3）货品规划

4）退出制度

2、证券化施行操作要点

1）选项收益稳定、权属清晰的资产

2）剥离公益性资产，从实践看，装入SPV

3）优先选项CMBS（门槛低）或者公募REITs（流动性高）

4）借助二级市场交易或者扩募达成资本循环

七、需加快处置的资产以及路径

1、资产类型

1）闲置土地

2）公益性房产

3）僵尸公司股权

4）非标债权高成本

2、处置紧迫性

1）变现难，维护成本高

2）无收益、拖累现金流

3）占用资源，无回报

4）短期偿债压力

3、处置方式典型实例

1）协议转让+业界导入

2）政府回购转为保障房或者置换为经营性资产

3）委托专精机构处置

4）债转股或者折价出售给AMC

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