课程背景
中国经济经过“改革开放”30多年高速演进上行阶段，当前已经进入“低增长”演进下行阶段，近几年大型房企频频暴雷，地产业界周全下行，业界总量将持续萎缩，房地产业界演进严重过剩，中国经济迎来百年大变局，房地产公司举步维艰、面临很大的生存考验，当前需要认清时代演进趋势，顺势而为，发挥自身优势，变革革新，才能在竞争激烈的市场中生存下去。
本课旨在支援参训者周全系统地掌握房地产和租赁业务中的财务处理流程、招数以及资产管控精进的办法，拉升参训者在该领域的专精素养和实际操作本领，使参训者能够熟练运用所学学识破解公司面临的实际问题，为公司创造更大的价值。
课程收益
1. 纵深领会投资性房地产成本模式和公允模式的转换以及后续计量要点。
2. 明晰新会计准则中合同相关概念对房地产以及租赁业务收入确认的影响。
3. 纵深领会房地产和租赁业务的财务处理要则和办法，确保财务资讯的准确性和合规性。
4. 学会运用成本法、市场法和收益法等等对公司资产开展评核，为公司的资产管控和经营决策提供可靠依据。
5. 拉升资产管控的效率和效益，达成资产的精进配置，拉升公司的盈利本领和竞争力。
6. 借鉴出色城投公司实例，探索资产管控精进打法。
课程大纲
上午：投资性房地产专题
1.
投资性房地产定义和分类
• 明晰投资性房地产范围：出租建筑物、土地采用权以及持有增值土地
• 区分自用房地产、存货和投资性房地产的界限
• 工业园厂房，配套设施的分类实务（结合园区资产特性）
2. 成本模式和公允价值模式对比
- 成本模式计量规则：折旧/摊销，减值计提、处置处理
- 公允价值模式运用条件：活跃市场、可靠估值办法
- 两种模式对报表的影响差异（利润波动性，资产负债率变化）
3. 投资性房地产初始计量
- 成本模式下，换个角度看，外购、自建投资性房地产入账成本构成解说，结合公司园区开发营运中涉及的房产、土地实例拆解，如园区准则厂房建设成本怎样计入投资性房地产。
- 探讨特殊取得方式（如非货币性资产交换，债务重组取得）投资性房地产入账价值确定要则 。
4. 投资性房地产成本模式后续计量
- 详细说明成本模式下折旧、摊销计算办法，以及和固定资产、无形资产折旧摊销的联系和区别，落地时，如园区商业配套设施折旧年限确定依据。
- 资产减值迹象判断和减值准备计提核算，结合园区资产实际情况，拆解减值测试流程和会计处理。
5. 投资性房地产公允价值模式后续计量
- 阐述公允价值模式适用条件，拆解公司业务中哪些投资性房地产可能满足该条件，换个角度看，如位于繁华地段的出租写字楼。
- 公允价值确定办法（市场法、收益法等等）解说，以及估值技艺在实际运用中的要点和难点。
- 公允价值变动对利润表和资产负债表的影响拆解，执行层面，借助实际实例展示市场波动下公司财务指标变化。
6. 投资性房地产成本模式和公允价值模式转换
- 转换条件、转换日确定以及账务处理，借助还原公司投资性房地产转换实例，开展会计分录编制演示。
- 追溯调整法在转换中的运用，对前期财务报表影响拆解，以及资讯披露要求。
1.
实例：某上市公司投资性房地产被征收房产税的税企争议实例拆解
下午：新会计准则下财务处理实务和资产管控精进专题
2.
1. 新会计准则中合同相关概念拆解
- 合同资产、合同负债、合同成本定义解说，结合公司房地产开发、租赁业务合同，举例说明三者确认和计量。
- 合同资产和应收账款、合同负债和预收账款区别和联系，从隐患承担、收款权利，履约义务角度拆解。
2. 新会计准则对收入确认的影响
- 新收入准则下五步法模型在房地产、租赁业务中的运用，执行层面，以公司开发项目销售、园区厂房租赁为例，执行层面，演示收入确认流程。
- 合同变更，可变对价、重大融资成分等等特殊情况对收入确认金额和时间的影响，结合实际业务合同条款拆解。
3.
3. 房地产和租赁业务日常核算实务
- 初始计量：土地成本、建造成本的归集和分摊
- 后续支出处理：资本化和费用化的判断准则
- 租金收入核算：预收租金，免租期的会计处理
4.
4. 房地产和租赁业务的税务处理
-房地产和租赁业务涉及的主要税种以及税率
增值税：一般计税的适用情境
公司所得税：收入确认和成本结转的税会差异
房产税和土地采用税：从价计征和从租计征的衔接
-税务筹划的办法和招数
怎样合法降低公司的税务成本
-税务优惠政策的解读和运用
5. 财务报表列报和披露
- 投资性房地产在资产负债表中的单独列示
- 租赁负债和采用权资产的披露要求
- 公允价值变动损益的利润表列示规则
1.
房地产和租赁业务的资产清查和盘查
-资产清查和盘查的目的和意义
-清查和盘查的流程和办法：实地盘查、账实核对
-清查结果的处理以及会计分录
1. 资产管控精进打法和抓手（6课时）
1.
资产配置和隐患管控
1. - 闲置资产盘活路径：出租、携手开发、资产证券化
2. - 隐患预警指标：资产负债率、租金收缴率的监控架构
3.
实例：柏堰科技园资产清查和动态管控心得
4.
8. 绩效评核和精进措施
5. - 资产回报率（ROA）和经济增加值（EVA）的计算
6. - 成本将控打法：能耗管控、维护费用的精细化分摊
7.
实例：黎平县工业园区资产清单管控和效率拉升
8.
9. 实例探讨：革新资产管控打法，能够精进资产负债率、减少负债、拉升资产流动性和收益性做法
9. - 杭州城投资料资产入表的负债精进效应
10. - 万科泊寓 Pre - REIT 基金和建万基金运作
11. - 自如 “增益租” 模式，资管的数智化实践
12. - 润置地的 REITs 实践
13. - 乐乎集团的 “资管 + 营运” 双轮驱动
14.
老师简介
Introduction to lecturers
弄懂更多
博闻智咨询|赵春国老师
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公司财务、企划、各载体业务部门等等相关部门人员。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
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