房地产企业土地增值税清算技巧

一、

土增清算相关基础学识

1. 1、清算条件、清算对象和分期

2. 2、增值额和增值率

3、扣除项目基本要则

4、税率和扣除率

5、预征税款计算

6、清算流程

7、应纳税额计算和清算抵减

8、关于核定征收

9、清算结束后转让未售货品申报

10、清算结束后续支出

一，

土地增值税清算的成本分摊办法

1、建筑面积法

（1）建筑面积法的含义

（2）建筑面积法分摊成本的步骤

①第一步：归集开发成本合计数。

② 第二步：利息单独列示

③ 第三步：汇总销售面积

一是实际销售面积+ 二是自用面积+ 三是出租面积。

④第四步：计算单位成本

（1）

实例

1、 预算造价法

（1） 预算造价法的含义

（2） 预算造价法的适用范围

（3）

实例

1、 占地面积法

1. （1）何为占地面积法？

2. （2）占地面积法的适用范围

3. ①一次性开发的

4. ②分期开发的

（1） 共同负担的占地面积的成本对象确认

1， 直接成本法

（1） 直接成本的判定依据

（2） 直接归属的成本辨认实例

1、 层高系数法

（1） 层高系数法含义

（2） 层高系数法运用限制

（3） 层高系数法步骤

1. ①第一步：计算层高系数

2. ②第二步：计算层高系数下的“层高系数面积”

3. ③第三步：计算层高系数法下的单位成本

4. ④第四步：计算商业的总成本

（1）

实例拆解

1、 其他办法

（1） 银川（银地税发[2007]214号）--成本加成办法

（2） 安徽（皖地税函[2007]311号）--实际合理办法

（3） 江西（赣地税发[2008]76号）--销售收入比例法

（4） 南通（通地税函[2008]100号）--售价系数法

1、 各种分摊办法的综合运用

一、

清算收入的确定

1.简易计税项目

2.一般计税项目三大税种收入差异

3.营改增前老项目

4.价外费用

5.代收款项

6.跨越营改增项目清算收入

7.面积差异补退房款

8.售价偏低和正当依据

二、

税金以及附加

1.预交环节

2.税金扣除范围

3.清算扣除

4.跨越营改增项目税金扣除额

5.会计和税法口径差异

三、

土地成本

1.出让金和返还

2.税费和规费

3.土地抵减增值税对土增清算影响

4.拍卖佣金

5.红线外支出

6.土地闲置费

7.延期支付地价款产生的利息

8.

土地成本分摊办法

四、

开发成本

1.拆迁补偿(货币+实物)

2.前期工程

3.基础设施

4.公共配套

5.建筑安装

(1)建筑工程发票备注栏格外要求

(2)连体楼层高系数法的运用

(3) 直接成本

(4)实际发生怎样把握

(5)质保金

6.装修(硬装,软装)

7.开发间接费

(1)开发间接费和期间费用范围

(2)利息支出税务处理差异

8.资本化利息

9.营销设施

1. 成本分摊办法

一、

车位和储藏室

1. 1.合同签订

2. 2.车位分类和产权归属

3. 3.增值税

4. 4.所得税

5. 5.土增

6. 6.房产税

一，

连体楼

1. 1.收入分类

2. 2.成本分摊办法

3. 3.增值额和增值率计算

4. 4.直接成本单独归集

5. 5.普通住宅临界点运用

一，

转让旧房

1.能提供发票的

2.有评核值的

3.核定征收

二、

转让股权和重组

1.转让100%股权征土增税吗

2.转让股权和税负转嫁

3.土地溢价买方无法扣除

4.或者有隐患

三、

土增和所得税口径差异

1.土地成本

2.一般计税项目收入

3.土地成本抵减增值税

4.公共配套

5.预提和加计扣除

6.后续支出

7.临时营销设施

8.无产权车位

9.开发费

10.资本化利息

11.税金附加

12.征管

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