建筑、房地产业税务风险排查与节税规划

模块一、新环境下的房企税收隐患

一、合同控税和合法凭证管控

1．稽查新形势新变化和防控隐患新思路：

1）国地税合并

2）金三监控以及关联事项

3）遗留问题、老项目，老税率

4）发票联网、严打虚开

5）纳税评核、稽查双随机、一案双查、联合惩戒

2、合同在税收管控中的意义

1) 合同涉税和票据条款（价格、开票时间、种类、合规性责任）

2) 挂靠经营和共享资质、委托收付款是否可行

3）三方抵账协议，委托收款协议、委托付款协议

4）四流不合一但税法允许抵扣的特殊情形

3、防范虚开发票是要害

1）发票新系统带来的税务隐患

2）虚开发票的税务隐患以及刑事隐患

3）虚开发票后即作废为何被判虚开发票罪

4）虚开发票没用为何被判虚开发票罪

5）应取得发票而未取得发票的隐患

6）“对开”和“环开”专用发票

7）公司注销了涉嫌虚开发票也清查

8) 《已证实虚开通知单》化解

4、善意取得的运用以及真实交易的证明

1）真业务真发票为何被补税

2）应开票未开票的大隐患

3) 合法凭证怎样掌握

4) 确实无法取得合法凭证的补救

5）严守四流一致（付款方向和方式）

5、税负预警怎样化解

1）税负率的定义

2）公司增值税业界预警税负率

3）

几大预警指标拆解

二、征地方式和税务规划：

1、招拍挂（主体变更、红线外、返还）

2，拆迁补偿方式要点

3，股权收购方式（溢价税负转嫁的处理）

4、携手开发模式

5、限地价竞配建

6、前期规划许可和清算对象确定

7、土地出让金返还

三，开发成本的轨迹策划

（一）前期工程，基础设施、公共配套预算

1．七通一平

2．规费

3．绿化和景观

4．配套设施

（二）建安成本预算

1．地基基础工程

2．主体结构工程（甲供，大包、甩项）

3．装修工程

（三）工程承包方式选项中的筹划：

1、EPC模式

2、建筑工程承包，

3、甲供材料限制

四、融资业务中的税务规划（统借统还，关联借款、无息借款）

1、利息发票开具时间

2，计提未到支付期的利息是否调增所得

3、混合性投资

4，同期利率

五、销售环节的税务规划（促销方式选项）：

1、设立销售公司分解增值率是否可行

2、先投资或者分立再转让股权是否可行

3、赠送装修怎样运作

4、免物业、免契税、定金返息、老带新

5，商铺售后回租

6、视同买断、超基价分成

7、组建销售部和委托代销的决策

8、租赁业务中的税收隐患防控（无租、免租期、转租）

9、往来账中的税务隐患防控：

⑴ 股东借款年末未归还

⑵ 无偿出借资金

⑶ 负债科目隐瞒收入

⑷ 无法支付的应付款

⑸ 预收款转收入时间

1， 违约金专题

模块二、建筑业税收隐患管控

一、建筑业增值税纳税义务发生时间隐患防范

1、发票开具时间点和收付款

2、异地施工预缴税款以及涉税隐患规避

3、增值税计税方式的选项以及预缴税款核算

4、项目结束留抵税款的处理

5、商砼采购和水泥采购有无关系

二、建筑业合同涉税隐患

1、合同经济行为分拆和业务内容涉税隐患

1）资质共享问题

2）业务模式和组织架构管控

3）外购材料装置模式的管控

4）“甲供工程”、清包工模式的管控

5）材料装置内部调拨或者内部租赁模式

6）自制材料模式

2、建筑业的经营方式以及合同类型（EPC合同和施工承包合同的判定）

1）EPC 工程总承包项目

2）BT，BOT、PPP模式税收问题

3）总价合同，固定单价合同、成本加成

4）联营携手项目（挂靠经营）

5）项目经理承包制

3、混合销售特例以及兼营行为行为的涉税拆解

4、三包一靠的涉税处理

2）专精分包和劳务分包隐患

3）建筑劳务外包和劳务派遣的选项

4）转包隐患

5、合同的相对方以及三流一致的约束

三、降税率后对建筑业的影响以及隐患

1、合同施行期限以及结算方式

2、合同义务以及纳税义务发生时间

3、跨期合同（老项目）和征收方式变化

4、降税率时点的迟延纳税隐患

5、劳务人工成本的筹划以及用工合同类型

模块三、建筑房地产业界的税务筹划办法

一、税收筹划技艺的运用

1、利用临界点筹划

2、一般计税和简易计税合理选项筹划

3、供应商和分包商的选项筹划

4、工程和劳务分包的筹划

5、兼营和混合销售、价外费用的筹划

6、改变挂靠经营模式

7，甲供工程合理筹划

8、组织架构的合理安排

9，转变融资模式

10、关联交易的筹划

二、资产剥离和重组：

1、合并和分立

2、股权转让

3、投资

4、租赁

5、增资和股权转让

三、分税种税务筹划以及预测

（一）增值税预算以及预缴

1、销项税额测算和销项抵减

1）建筑、房地产开发公司增值税纳税义务发生时间

2）建筑、房地产开发公司增值税、公司所得税收入、会计准则确认时间的异同拆解

3）建筑、房地产开发公司提前开票和延迟开票的税务隐患

4）开票时点常见误区八、混合销售和兼营业务票据隐患化解

5）建筑、房地产开发公司兼营业务和混合销售的税务隐患

①兼营、混合销售怎样准确区分？

②兼营、混合销售在合同签订，发票开具、财税处理上需要注意哪些事项？

③兼营，混合销售的错误纳税筹划是怎样的？

6）建筑、房地产开发公司价外费用的税务隐患

①熟练运用价外费用相关税法政策，从实践看，准确判断价外费用。

②价外费用的发票问题。

③押金，保证金、财政补贴是否属于价外费用。

④税务争议事项隐患化解办法和合同中的价外费用的涉税事项。

7）建筑、房地产开发公司视同销售的税务隐患

①增值税视同销售政策详解

②增值税视同销售和所得税视同销售的区别

2，进项税额测算：

1）购建固定资产

2）期间费用

3）成本中服务费（规划、监理等等）

4）外购材料

5）工程大包

6）甲供工程

7）其他费用

1、 进项税额的抵扣隐患

1）扣税凭证合法合规（8大方面判断）

2）增值税扣税凭证的种类

3）增值税扣税凭证抵扣期限

4）不得抵扣进项税额的情形

5）四流合规（单列一节）

6）不动产抵扣

7）农货品抵扣

8）特殊政策

（二）公司所得税预算

1．未完工阶段-预计毛利

2．完工阶段-毛利差

3．期间费用预算

4．开发项目出售和自持租赁税负比较

5．总体税负

（三）土地增值税税负测算

1．不同类别货品清算收入确定

2．不同类别货品成本分摊

3．车位销售方式（附赠、销售，租赁）对清算影响

4．装修成本的扣除

5．税金附加计算

6．增值额和增值率

7．税负和调整思路（决算、成本归集和分配招数、装修）

（四）公司所得税和土地增值税主要口径差异

1．土地成本

1）销售额差额计税

2）公共配套设施

3）拆迁补偿费支出涉税

4）契税计算依据

2．开发间接费

1）代收的办证等等费用是否缴税？

2）建设方支付的赔偿款、提请竣工奖，优质工程奖是否缴税？

3）房地产公司代收的有线电视施工费是否缴税？

4）燃气初装费

3．开发费用

1）老项目怎么选项计税方式？

2）销售额差额计税的15个税务隐患

3）预缴税款的计算基数

4）加计扣除和预提的计算基数

5）同一《施工许可证》下既有普通住房，又有别墅的计税办法

1． 利息支出

1. 1）利息扣除的条件

2. 2）代垫首付

3. 3）销售退回，销售折让

4. 4）购房返税

5．车位的买和送

1）车库、车位的销售处理

2）买房送车位，买房赠车、买房送“苹果” 、买房送物业费等等类似业务税务处理

3）精装房的销售

4）车位的成本扣除

6．营销设施

1）售楼处的饼干、糖等等免费食品需要视同销售吗？

2）售楼处以老带新送礼盒需要视同销售吗？

3）售楼处送黄金挂坠需要视同销售吗？

4）售楼处，样板间的处理

7、持有和自用、出租等等问题涉税

1）自行开发开发货品转为固定资产后再销售问题

2）开发项目出租和自用处理问题

3）开发项目自用，出租、回租、转租，免租处理问题

4）代建工程财税操作

5）预售环节收取的预收房款以及定金，订金、诚意金是否缴税？

6）未履行房屋销售合同约定而没收的定金，解除合同而收取的违约金是否征税？

7）公共配套设施移交相关部门是否视同销售？

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