课程背景
中国资产证券化市场正经历从“规模扩张”向“精细化营运”的深度转型。政策层面，公募REITs常态化发行，资管新规细则落地以及跨境资本流动政策松绑，就一线经验说，为资产盘活开辟了新路径，换个角度看，往细里说，但实操中仍面临政策边界模糊，现金流稳定性不足、估值模型失效等等核心痛点。例如，特许经营权类资产剩余年限和基金期限的匹配矛盾，原始权益人增信措施的法律合规争议、跨境REITs架构下的税务和外汇管制隐患，都直接影响发行成功率和投资者回报。和此同时，经济下行周期下，底层资产营运效率承压，传统“重发行轻管控”模式难以为继，亟需构筑覆盖“投融管退”全周期的风控架构和动态定价本领。
本课锁住破解上述问题，深度拆解REITs政策推演和市场运行规律，系统传授基金管控人视角下的资产筛选打法和投后管控增值路径，借助典型实例复盘和实战抓手上手，助力公司破解资产流动性困局，释放万亿级存量资产价值，达成从“资产持有者”到“资本操盘手”，向“沉睡存量资产”要“活水新增资金”的方略跃迁，助力原始权益人和运管机构突破传统路径倚重，在REITs货品发行后做好存续期营运管控，重塑资产价值挖掘推演。
课程收益
1、纵深掌握资产证券化资产筛选黄金指标，包括特许经营权类和产权类资产的适用性对比、公募REITs和ABS的成本差异模型等等；
2、周全熟稔证券化货品的实操密码，涵盖基金架构的权责划分、扩募制度规划、收益分层打法，以及特许经营权转让的税务精进路径等等；
3、构筑全流程风控本领，从投前权属瑕疵排查、营运期EBITDA阈值监控，到退出环节流动性管控抓手和并购估值谈判打法，赋能参训者抢占资产证券化赛道先机。
【课程特色】
1、政策和实战难点融合：深度拆解公募REITs、ABS、类REITs等等发行门槛差异模型，结合特许经营权类资产期限匹配，PPP项目特殊要求等等合规要点，提供合规革新破解思路。
2、法律财务穿透式实战拆解：借助公募基金+ABS双层架构权责划分、特许经营权转让税务精进等等实例，穿透拆解法律合规边界和财务收益平衡推演，直击底层资产现金流造假、扩募定价争议等等核心痛点。
3、全球视野和本土化对比拆解：整合跨境REITs架构规划（新加坡/香港SPV模式）、ESG评级对资本配置的影响权重，运行层面，叠加国内基础设施资产估值模型，构筑“全球化资产筛选+本土化风控落地”的双核本领。
课程大纲
一、REITs不动产基金为何成为存量资产破局要害？
1.1 传统融资模式为何难以为继？
• 债务倚重症：利息负担加重 vs 本金偿还压力
• 僵尸资产困局：抵押物贬值 vs 融资渠道收缩
• 政策转向信号：扩募审核趋严 vs 回收资金用途限制
1.2 REITs怎样重构资产价值推演？
• 权益型抓手特性：所有权/经营权转移 vs 债务杠杆隐患
• 轻资产转型路径：一次性释放长期价值 vs 持续营运收益反哺
• 政策红利窗口期：万亿市场机会 vs 极低的公司参与率
1.3 公司面临的核心瓶颈为何？
• 政策认知滞后：40号文→1014号文演变推演不清
• 资产估值失真：产权类vs经营权类定价模型混淆
• 营运本领短板：招商、成本、隐患三大模块缺失
二、REITs政策红利怎样精准捕获？
2.1 政策抓手箱怎样解锁？
• 政策图谱拆解
• 扩募审核“红绿灯”规则详解
• 回收资金用途合规边界划定
2.2 哪些资产能迅速上车？
• 产权类REITs筛选漏斗（业界园区/保租房/仓储物流）
• 经营权类REITs准入门槛（新能源/水利/环保/高速公路项目）
• 特殊资产合规处理（酒店/商业配套纳入比例限制）
2.3 政策套利隐患怎样规避？
• PPP项目合规性审查清单
• 资产权属瑕疵处理预案
• 国资转让程序避坑指南
三、存量资产怎样估值定价？
3.1 产权类REITs估值陷阱
• 现金流折现模型（DCF）实操要点
• 租金增长率假设合理性验证
• 市场可比实例偏差修正
3.2 经营权类REITs定价密码
• IRR测算抓手采用指南
• 政府补贴收入处理规则
• 特许经营权剩余期限价值评核
3.3 市场定价偏离度拆解
• 产权类REITs溢价/折价因子
• 经营权类REITs现金流稳定性验证
• 同类资产估值横向对比模型
四、REITs发行后怎样营运管控？对营运管控有哪些新增要求？
4.1 REITs存续期营运管控的多板斧
-资讯披露相关要求（季报、中报、年报、临时报告等等）
-收益分配、分红注意事项以及实操要点
-投资人交流相关要求以及注意事项
-REITs舆情化解相关招数
-和基金管控人事务界面切分（章证照管控、资金划转）合同用印等等）
-监管机构日常和专项查验交流化解
4.2 REITs存续期营运管控的资产风控架构
-安全生产应急预案
-用户离职预警模型
-投诉响应SOP指引
-租户退租以及降租诉求交流化解
1.1
REITs存续期营运管控的数智化赋能抓手
-智慧以及数智化管控系统运用
-现金流监控平台
4.3 REITs存续期营运管控的ESG赋能
-ESG相关架构建设实操拆解
-ESG实操着力点点拨
-ESG资讯披露和报告撰写招数
五、
实战实例复盘和抓手上手
5.1 产权类REITs标杆实例
• 某业界园REIT：出租率逆袭30%的营运秘诀
• 实操上手：某业界园REIT估值模型搭建
5.2 经营权类REITs经典实例
• 某经营权REIT：现金流稳定性拆解
• 实操上手：经营权类REITs IRR敏感性测算
5.3 投资打法沙盘推演
• 政策收紧期资产组合调整方案
• 扩募资产筛选漏斗抓手采用
• 实战上手：某公司REITs发行可行性诊断
老师简介
Introduction to lecturers
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博闻智咨询|王瀚霆老师
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