课程背景
中国房地产基金业界正面临深度变革。政策层面，“资管新规”持续施压，从实践看，传统高杠杆募资模式失效；市场端，经济下行和信用隐患加剧导致险资、外资等等机构投资者对不动产基金的隐患偏好收紧，募资周期拉长、成本攀升。和此同时，存量资产盘活诉求激增，REITs扩容、城市更新等等政策红利为基金投资打开新窗口，落地时，但实操中仍面临合规边界模糊、资产估值陷阱、退出路径不畅等等核心痛点。
本课基于业界最新政策和标杆实例，直击房地产基金投资、资产管控全周期实战难点，破解募资困局、挖掘存量资产价值、构筑全流程风控架构，助力机构突破传统路径倚重，重塑资产管控的“募投管退”推演。
课程收益
1、学会破局募资困境，包括险资/外资偏好拆解、结构化基金规划（优先/夹层/劣后级比例模型），合规边界内的“明股实债”操作路径；
2、掌握存量资产革新盈利模式，覆盖商办资产证券化、业界园等等全周期价值拉升模型，以及收益率和资本化率的动态校准办法；
3、获得全局风控架构全链条，从投前土地合规审查、营运期租户健康度评核，到退出环节税务筹划和国资审批红线规避。
【课程特色】
1、深度剖析募资推演和合规革新，拆解险资、外资、业界资本的投资偏好差异。
2、实战解说全链条风控和数智化赋能，构筑“投前-营运-退出”全流程风控架构，同步引入租金定价模型、数字孪生尽调技艺等等数智化抓手
3、国际领 先心得分享，基于跨境资产配置和资管人转型办法论，对比新加坡、香港REITs打法，拆解资管本领认证架构，助力机构突破开发商思路，构筑资产管控本领。
课程大纲
一、怎样破解房地产基金募资困局？
1.1 不动产基金募资的三大底层推演
- 险资/外资/业界资本的投资偏好差异拆解（以黑石、平安不动产为例）
- 基金期限和资产退出周期的匹配模型
1.2 政策红线下的合规革新路径
- 城市更新基金的结构化规划（优先/夹层/劣后级分配比例）
- REITs扩募新政下的底层资产筛选准则（收益率/产权完整性/增长潜力）
1.3 资金闭环构筑的实战抓手
- 基金募集说明书的核心条款规划（含对赌协议隐患条款）
- 资管新规下“明股实债”的合规边界和操作实例
二、存量资产价值挖掘的投资打法
2.1 不动产资产分类的盈利推演重构
- 商办资产：租金收益权ABS的操作路径
- 业界园：全生命周期价值拉升模型（租金+增值服务+股权投资）
2.2 资产估值陷阱和破局办法
- NPI收益率和资本化率的动态校准（资本化率区域差异修正）
- 隐性成本测算抓手：空置率对IRR的敏感性拆解模型
2.3 跨周期资产配置的四大打法
- 核心型/机会型/增值型/转型资产的组合比例规划
- 经济下行期的“防御性资产包”构筑推演（物流/资料中心/养老）
三、资产管控全流程风控架构搭建
3.1 投资决策前的隐患雷达扫描
- 土地性质和规划合规性审查清单
- 市场下行期的压力测试模型
3.2 营运期的动态风将控度
- 租户组合健康度评核（业界集中度/租约到期分布预警）
- 资产保险的覆盖盲区识别（结构安全/责任险/营业中断险）
3.3 退出环节的合规性防火墙
- 资产转让的税务筹划最优路径（资产重组 vs 股权转让）
- 国资监管下资产处置的审批红线（资产评核/交易平台选项）
四、数智化抓手怎样重构资管推演？
4.1 资管系统的三大核心模块
- 动态货值监控平台：去化率预测和租金敏感性双模型
- 设施装置预测性维护系统（IoT传感器+AI算法运用）
4.2 资料驱动的投资决策情境
- 租金定价的机器研习模型（商圈竞争力指数+竞品资料抓取）
- 资产证券化的现金流还原沙盘（含利率波动影响测算）
4.3 元宇宙技艺在资产展示中的运用
- 数字孪生技艺达成远程尽调
- 区块链在产权交易中的存证实践（深圳试点实例拆解）
五、REITs时代的资产退出和价值重塑
5.1 国内公募REITs申报的核心痛点
- 现金流分派率达标打法
- 资产合规性改造清单（土地用途变更/产权分割要点）
5.2 海外REITs市场的套利机会
- 新加坡/香港REITs的跨境投资架构规划
- 境外基金收购境内资产的税务架构精进（双边税收协定）
5.3 从开发商到资产管控人的转型
- 资管本领认证架构（CPM/CCIM国际资格价值拆解）
- 组织架构变革：投融管退一体化队伍的搭建推演
老师简介
Introduction to lecturers
弄懂更多
博闻智咨询|王瀚霆老师
适合谁听
董事长、总裁、总经理、常务副总、基金投资、资产管控部负责人等等高管人员。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
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