课程背景
中国房地产业界已经从“高速增长期”步入“深度调整期”，商业地产业界也已经进入存量竞争时代，传统粗放式营运模式难以为继。政策调控趋严、消费诉求升级、线上零售冲击等等多重压力下，商业资产价值分化加剧。
怎样借助精细化营运拉升资产回报率？怎样构筑差异化招商打法化解同质化竞争？怎样借助资产证券化打通退出通道？本课结合业界标杆实例，系统拆解商业资产"投融管退"全周期营运推演，助力公司达成资产价值最大化，探索商业地产高质量演进路径。
课程收益
掌握商业资产价值拉升打法：业态组合革新、租户生态构筑、智慧营运落地
学会招商破局思路：主力店、次主力店、品牌落位等等综合考量
熟稔商业地产资产退出路径：公募REITs发行、资产证券化货品、大宗交易等等
学会构筑智慧营运架构：数智化会员系统、智能物业管控、ESG赋能平台
【课程特色】
精选头部商业地产营运实例、革新公司实战实例，剖析成功推演和失败教训，提炼可迁移的决策模型和管控抓手。
基于已成功发行上市的商业地产REITs货品，收束研判出色的管控心得
设置分组研讨环节，针对公司个性化问题开展协同研讨。
课程大纲
一、商业资产价值拉升打法
1.1 资产分类和盈利模式重构
• 购物中心/写字楼/社区商业的价值曲线差异
• "空间营运+业界营运"双轮驱动模型
1.2 租金拉升打法
• 动态租金定价模型（坪效基准+销售分成）
•
租金收缴率拉升抓手（智能催收系统+法律催收辅助）
• 租金损失预警（商户经营异常常用指标）
1.3 资产估值和资本化率破局之道
• 区域资本化率参考
• 资产估值陷阱规避清单
• 资本运作窗口期判断
二、招商营运实战架构
2.1 招商打法拟定
• 主力店定制化谈判打法
• 次主力店梯度储备打法
•
品牌落位决策抓手
2.2 营运提效路径
• 会员生命周期管控
• 智慧停车系统价值挖掘
• 公共多经点位空间营运创收方案
2.3 隐患预警架构
• 租户健康度评核
• 空置率预警制度
• 合同违约预判
三、资产估值拉升、资产退出盘活全流程指南
3.1 退出路径选项
• 公募REITs发行条件自测（资产规模/收益稳定性/合规性）
• 私募REITs、CMBS等等货品规划要点（SPV架构/分层结构/增信措施）
• 大宗交易谈判要害条款（付款节奏/交割条件/违约责任）
3.2 估值拉升工程
• 资产硬件改造（外立面翻新/机电升级/动线精进）
•
软件拉升方案（智慧导购系统/AR导航体验）
3.3 交易执行要点
• 尽职调查清单（产权瑕疵/租赁合同/隐形负债）
• 交易定价博弈打法（收益法/比较法/成本法综合运用）
• 交割隐患防控（权证过户/租户交接/舆情管控）
• 资产健康度体检指标（出租率/租售比/NOI利润率）
• 区位价值再发现（地铁开通/商圈升级/政策利好）
四、ESG助力商业地产营运精进转型
4.1 为何商业地产营运要考量ESG？
• 政策和资本的双重驱动
• 项目实例
资本偏好ESG资产
ESG评级出色的商业地产项目，租金溢价率显著拉升
4.2 商业地产营运ESG实战打法
• 环境（E）维度：降本增效和隐患规避
• 社会（S）维度：用户粘性和品牌溢价
• 治理（G）维度：长期稳定和信任背书
• 循环经济模式：回收系统创造碳积分收益
• 共享经济情境：共享办公舱坪效拉升，降低租户固定成本
老师简介
Introduction to lecturers
弄懂更多
博闻智咨询|王瀚霆老师
适合谁听
商业地产营运、购物中心资产管控、招商营运成员等等。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。