课程背景
在募资难、投资难、退出难等等压力下，业界基金正成为业界地产盘活存量资产、链接资本的核心抓手。可是，多数业界基金平台在实操中面临诸多痛点，比如基金备案材料反复驳回，杠杆比例触碰红线、项目筛选倚重主观判断、尽职调查遗漏要害隐患点、估值模型脱离实际、投后监控指标缺失、增值服务流于形式，退出路径模糊不清、REITs货品对接准备不足等等。该类问题严重制约着业界地产基金和相关平台的演进。
本课借助“政策解读+实践上手”系统破解业界基金全生命周期操作难题，同时深度拆解REITs政策推演和市场运行规律，系统传授REITs基金管控视角下的资产筛选打法和投后管控增值路径，助力业界基金平台破解资产流动性困局，释放万亿级存量资产价值，助力公司炼就“募投管退”一体化本领。
课程收益
政策通关：掌握基金设立、备案、扩募的最新政策边界和实操要点
精准投资：构筑业界基金项目筛选的漏斗模型和尽职调查清单
增值引擎：获得投后管控的增值服务组合拳
以退定投：梳理REITs发行对接的核心要害步骤，助力货品提前锁定退出渠道，以退定投。
【课程特色】
资料驱动：基于已成功运作的业界基金、已发行上市的REITs市场资料拆解业界格局
实例教学：深度剖析业界基金、业界园区REIT、物流园区REIT等等典型实例
打法导向：提供REITs基金管控视角下的资产筛选清单和投后增值管控思路
课程大纲
一、业界基金的政策环境和设立推演
1.1 政策图谱拆解
• 业界基金整体政策拆解
• 资管新规对基金杠杆的限制
• QFLP相关政策和实例剖析
1.2 基金设立核心要素
• 双GP结构的合规边界
• 国资LP的出资比例限制
• 税收洼地的选项关注点
1.3 备案实操要点
• 《基金合同》要害条款规划
• 托管协议中的隐患隔离条款
• 备案失败常见的问题清单
二、业界基金的架构规划和要素配置
2.1 结构类型选项
• 不同结构制度的对比拆解
• 优先级/劣后级规划的安全垫测算
• 平层基金在业界地产中的革新运用
2.2 要素配置打法
• 存续期规划的期限要则
• 管控费提取的阶梯费率模型
• 收益分配的瀑布式分配制度
2.3 杠杆运用边界
• 股权贷款的合规比例
• 明股实债的认定准则
• 结构化安排的穿透核查
三、项目筛选和尽职调查实战办法论
3.1 筛选准则拟定
• 业界筛选的“三高要则”（高成长性/高壁垒/高协同）
• 区位选项的1小时经济圈模型
• 财务指标的相关底线
3.2 尽职调查清单
• 财务尽调的重点关注事项
• 法律尽调的核心关注条款
• 工程尽调的常用关注参数
3.3 估值模型搭建
• 产权类项目的现金流测算
• 经营权类项目的IRR拆解
• 可比交易法的修正系数设定
四、投后管控打法和增值服务规划
4.1 动态监控架构
• 财务健康的预警指标
• 营运隐患的舆情监测
• 合规管控的留痕建设
4.2 增值服务矩阵
• 资源导入的业界朋友圈搭建
• ESG管控拉升的赋能规划
• 退出规划的REITs适配度
4.3 数智化抓手运用
• 智慧园区管控系统的监控看板
• 智能合约的自动对账功能
五、退出路径规划和REITs对接打法
5.1 退出方式对比
• 资产交易退出的隐形门槛
• 股权转让的估值对赌规划
• 清算退出的优先清算权条款
5.2 REITs发行准备
• 资产合规的审查清单
• 收益来源的市场化验证
• 扩募资产包的组合打法
5.3 实例分享
• 某业界地产基金REITs发行全流程
• 某业界园基金“Pre-REITs”实操
• 私募REITs的相关思索
六、隐患将控和合规避险
6.1 合规红线清单
• 关联交易的“定价公允性”证明
• 资讯披露的“及时性”要求
• 资金池业务的“穿透式监管”
6.2 隐患预警架构
• 政策变化的敏感性指标
• 市场波动的压力测试模型
• 流动性枯竭的应急资金池
6.3 危机化解预案
• 投资人纠纷的分级处理制度
• 舆情危机的黄金响应时间
老师简介
Introduction to lecturers
弄懂更多
博闻智咨询|王瀚霆老师
适合谁听
业界基金、业界地产基金投融资部负责人员、常务副总、财务负责人、财务总监、分管高管等等人员。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。