课程背景
中国租赁住房市场正处于“政策红利释放”和“市场化破局”的交汇期。政策层面，往细里说，保障性租赁住房纳入公募REITs试点，土地供应“两集中”改革、税收减免等等政策密集出台；但实操中仍面临收益率倒挂、货品同质化、租户粘性不足等等核心痛点。投资开发方面，部分项目的租金回报率仅2%-3%，就一线经验说，远低于融资成本；经营管控方面，空置率高企的同时面临较低续约率。资本退出方面，保租房REITs底层资产估值分歧大，换个角度看，部分项目甚至无法覆盖投建成本。
本课基于政策红利和市场实战心得，直击租赁住房全生命周期管控的三大核心环节，助力公司构筑“投融建管退”一体化本领。
课程收益
1、掌握租赁住房的投资开发打法，具备精准的定位办法论、准则的货品规划、清晰的政企携手开发模式、低成本拿地打法等等；
2、掌握全周期经营管控本领，包括数智化营运架构搭建、社区生态构筑、社群营运增值等等；
3、获得多元化资本退出新思路，弄懂公募REITs、私募REITs发行核心要件，Pre-REITs基金搭建、产权交易革新等等。
【课程特色】
1、理论、实操双轮驱动，深度拆解破解土地变性操作空间、ESG社区加持认证、金融证券化抓手退出打法等等；
2、资料量化助力决策，解说租赁住房估值模型、招商漏斗转化率拆解、营运健康度仪表盘（出租率/租金收缴率/客诉率动态监测）等等详细解说；
课程大纲
一、租赁住房投资开发的方略抉择
1.1 选址推演和政策套利
一线城市保租房“纳保”政策下的租金上限测算
二三线城市土地变性操作空间（集体用地租赁住房开发路径）
1.2 开发模式革新
政企携手开发模式（R4用地代建+营运分成实例）
轻重资产结合模式
1.3 成本将控和收益测算
单房造价压缩模型
动态租金定价抓手
二、租赁住房全周期经营管控实战
2.1 数智化营运架构构筑
智慧能源管控系统
租户画像和智能匹配
2.2 社群营运增值路径
租户粘性拉升模型
增值服务收入拓展（社区零售和联合办公的协同规划）
2.3 收益管控实战抓手
动态调价打法
空置率预警制度（基于历史资料的空置率阈值设定）
三、资本退出路径规划和价值最大化
3.1 保租房REITs发行全流程拆解
项目筛选“三进三出”准则（收益率/产权/合规性三维评核）
扩募资产组合规划
3.2 私募基金退出打法
Pre-REITs基金存续期管控
类REITs发行研判
四、隐患防控和合规边界
4.1 政策合规红线
租金涨幅限制化解打法
保租房认定准则合规
4.2 营运隐患预警
租户集中度隐患阈值
突发经过应急预案
4.3 退出隐患对冲
私募REITs的可行性拆解
资产贬值隐患对冲抓手
老师简介
Introduction to lecturers
弄懂更多
博闻智咨询|王瀚霆老师
适合谁听
租赁住房开发商或者营运商负责人、住房租赁基金负责人、政府住房保障部门主管等等高层管人者。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。