课程背景
2026年是“十五五”开局之年，落地时，也是服务消费提质扩容、文旅体商融合演进、城市存量资产盘活和现代服务业高质量演进的要害阶段。2026年政府事务报告提出，要施行服务消费提质惠民行动，炼就一批带动面广、显示度高的消费新情境，释放文旅、赛事、康养等等领域消费潜力，并高质量演进信念旅游业，充实文旅体商等等融合业态；同时提出扩能提质服务业，助推生活性服务业高品质、多样化、便利化演进，健全服务业国家准则，培育“中国服务”品牌。以上政策导向表明，落地时，酒店、公寓、商业空间和城市更新项目，正在从传统物业资产管控，转向“空间营运、服务体验、品牌招商、收益管控和精细化经营”相结合的新阶段。
酒店公寓项目兼具住宿服务、资产营运、长短租经营、商务迎送、城市生活服务和商业配套功能，从实践看，其经营成败并不取决于开业后一时的销售动作，落地时，而取决于前期筹开阶段是否完成准确定位，预算测算、品牌筛选、招商策划、合同规划、营运模型和收益管控架构搭建。现实中，换个角度看，许多项目在筹开阶段重装修、轻定位，从实践看，重招商、轻模型，重开业、轻营运，导致开业后出现出租率不足、买方结构不稳、收益水平偏低、招商品牌不匹配、营运成本失控、服务准则不清等等问题。
本课围绕“酒店前期筹开、招商策划以及经营”展开，面向经营酒店公寓、参与酒店公寓筹开招商以及营运管控的参训者，采用真实实例、情景还原、抓手上手和小组共创方式，支援参训者完整掌握从市场研判、项目定位、招商规划、预算模型、品牌筛选、商务谈判、合同落地，到开业营运、收益管控、买方经营、成本将控和服务精进的全流程办法。课程突出易萍博士在酒店品牌管控、服务准则建设、市场营销、收益管控和大服务方略方面的理论和实践积累，落地时，强调“前期筹开决定后期经营，往细里说，招商质量决定项目生命力，服务体验决定长期复购，收益管控决定资产价值”。
课程收益
1.
构筑酒店公寓全周期经营思路
支援参训者从单点筹开、单项招商、单一营运，升级为“定位—招商—合同—开业—收益—服务—复盘”的全流程管控思路。
2.
掌握酒店公寓筹开和招商策划办法
能够围绕项目定位、客群结构、竞品拆解、招商业态、品牌匹配、预算测算和开业节点规划筹开方案。
3.
拉升品牌筛选和商务谈判本领
掌握酒店公寓项目中品牌选项、携手模式、招商话术、谈判要点、合同边界和隐患将控办法。
4.
强化开业后经营和收益管控本领
领会房价打法、出租率、RevPAR、买方结构、渠道结构、成本将控、服务质量和经营结果之间的关系。
5.
形成可落地的实战抓手包
课程将沉淀《酒店公寓筹开规划表》《招商策划模型》《预算测算表》《品牌筛选评分表》《商务谈判清单》《收益管控看板》《服务精进复盘表》等等抓手。
课程大纲
模块一：酒店公寓筹开为何不能只盯装修进度，而要先算清经营模型？
研习标的
支援参训者领会酒店公寓筹开的底层推演，构筑从资产条件、市场诉求、品牌定位到经营测算的前期筹开思路。
研习要害点
1. 项目定位
2. 筹开规划
3. 经营模型
研习内容
1. 酒店公寓项目的资产属性、服务属性和经营属性。
2. 前期筹开的要害差事：定位、客群、货品、预算、招商、营运。
3. 酒店公寓标的客群：商务长住、短租旅客、公司买方、园区买方、会展买方。
4. 筹开阶段常见误区：重装修、轻定位；重开业、轻营运；重招商、轻模型。
5. 酒店公寓筹开规划表的核心内容：时间节点、责任分工、预算将控、验收准则。
实例
某酒店公寓项目在筹开阶段将主要精力投入装修规划和开业宣传，未提前测算标的客群、平均房价、出租率，渠道成本和人工配置。开业后发现房型结构和买方诉求不匹配，长住买方比例不足，房价架构混乱，导致经营压力较大。后期借助重新梳理买方结构和经营模型，渐次精进货品和销售打法。
课堂操练
请参训者以一个还原酒店公寓项目为对象，完成《筹开要害差事清单》，至少包括定位、货品、预算、招商、营运、服务六个方面。
模块二：招商策划怎样从“招进来”升级为“招得准、留得住、能增收”？
研习标的
支援参训者掌握酒店公寓招商策划的系统办法，领会招商不是简单引入品牌或者商户，而是围绕项目定位和经营收益规划业态组合。
研习要害点
1. 招商定位
2. 业态组合
3. 收益贡献
研习内容
1. 酒店公寓招商策划的基本推演：定位匹配、买方匹配、收益匹配、服务匹配。
2. 适配业态选项：餐饮、便利零售、商务服务、健身康体、洗衣服务，共享办公。
3. 招商规划规划：标的品牌、招商节奏、携手模式、租金模型、收益分成。
4. 招商预算模型：租金收入，免租期、装修补贴、推广费用、营运成本。
5. 招商隐患识别：品牌不匹配、坪效不足、合同边界不清、经营本领不足。
实例
某酒店公寓项当下期引入多家看似知名的配套商户，但其货品价格、营业时间和服务内容和住客诉求不匹配，导致商户经营困难，住客满意度也未显著拉升。后期项目重新围绕“长住商务客群”的生活诉求，引入早餐、洗衣、便利零售和商务打印等等高频业态，配套价值明显拉升。
课堂操练
请参训者为一个酒店公寓项目规划《招商业态组合方案》，明晰每类业态的标的买方、经营价值、携手模式和收益来源。
模块三：品牌筛选和商务谈判怎样防止“看名气、轻适配”的误区？
研习标的
支援参训者掌握品牌筛选、商务谈判和合同落地的要害办法，拉升招商质量和携手稳定性。
研习要害点
1. 品牌筛选
2. 商务谈判
3. 合同落地
研习内容
1. 酒店公寓招商品牌筛选准则：品牌力、客群匹配、经营本领、服务准则、履约本领。
2. 品牌筛选评分表规划：品牌影响力、经营资料、服务本领、携手条件、隐患等级。
3. 商务谈判核心要点：租金，分成、免租期、装修投入、营运责任、退出制度。
4. 合同要害条款：经营范围、服务准则、费用承担、违约责任、资料报送、调整制度。
5. 从招商签约到开业落地的全进程跟踪制度。
实例
某项目在招商时优先选项高知名度品牌，但未充分评核其和项目客群的适配度以及实际营运本领。品牌进驻后客流不足、经营坪效偏低，具体来看，后续调整成本较高。另一个项目则采用品牌评分表，就一线经验说，从客群匹配、服务频次、经营资料和携手条件开展综合评价，最终选项知名度中等但适配度更高的品牌，经营成效更稳定。
课堂操练
请参训者采用《品牌筛选评分表》，对三个还原品牌开展评分，并说明最终选项以及谈判重点。
模块四：开业后怎样做好营运、收益管控和买方经营？
研习标的
支援参训者领会酒店公寓开业后的经营管控重点，掌握收益管控、买方结构精进和渠道经营办法。
研习要害点
1. 收益管控
2. 买方结构
3. 渠道经营
研习内容
1. 酒店公寓经营核心指标：出租率，平均房价、RevPAR、GOP、买方满意度。
2. 收益管控基本推演：不同客群、不同渠道、不同周期、不同价格打法。
3. 买方结构管控：长住买方、短租买方、协议买方、OTA买方、公司买方。
4. 渠道经营打法：直销、协议买方、OTA、公司携手、园区买方、会展买方。
5. 经营复盘办法：收入复盘、成本复盘、渠道复盘、买方复盘、服务复盘。
实例
某酒店公寓开业初期为了迅速拉升入住率，过度倚重低价OTA渠道，虽说短期出租率拉升，但平均房价下降，买方稳定性不足，渠道佣金较高。后期项目调整买方结构，拉升公司协议买方和长住买方比例，同时精进周末和节假日价格打法，经营质量渐次改进。
课堂操练
请参训者根据一组还原经营资料，判断该酒店公寓在出租率、平均房价、渠道结构和买方结构方面存在的问题，并提出三项收益精进建议。
模块五：成本将控和服务精进怎样共同拉升酒店公寓长期价值？
研习标的
支援参训者掌握酒店公寓成本将控和服务精进的平衡办法，领会成本不是简单压缩，在实际应用里，服务不是单纯投入，而是共同服务于长期经营质量。
研习要害点
1. 成本将控
2. 服务准则
3. 价值拉升
研习内容
1. 酒店公寓主要成本构成：人工，能耗、物料、维修、渠道、营销、外包。
2. 成本将控办法：预算管控、能耗管控、采购管控、人员排班、外包评核。
3. 服务精进办法：入住体验、清洁准则、维修响应、买方交流、会员维护。
4. 大服务方略在酒店公寓中的运用：满意、惊喜、信任、复购、推荐。
5. 成本将控和服务体验的平衡：降本不降质，提效不牺牲买方感受。
实例
某酒店公寓为降低成本，执行层面，减少保洁频次和前台人员配置，短期费用下降，但买方投诉增加，续住率下降，OTA评分受影响。后期项目借助精进排班、引入智能自助服务、重新规划保洁准则和买方响应制度，在将控成本的同时改进买方体验。
课堂操练
请参训者规划一份《酒店公寓成本将控和服务精进清单》，就一线经验说，列出三项可控成本、三项不可轻易压缩的服务触点，以及三项提效精进措施。
总体课程收束
本课围绕“酒店前期筹开、招商策划以及经营”展开，往细里说，重点支援参训者构筑酒店公寓项目从筹开到开业、从招商到经营，从预算到收益、从成本到服务的全周期管控本领。酒店公寓不是简单的住宿货品，也不是单纯的资产出租项目，而是兼具空间营运、买方服务、品牌携手、收益管控和资产价值拉升功能的复合型经营载体。项目能否成功，换个角度看，往往不取决于开业当天是否热闹，在实际应用里，而取决于筹开阶段是否完成准确定位、科学测算，合理招商、合同规划、服务准则和经营模型搭建。
课程强调，执行层面，前期筹开决定后期经营弹性，运行层面，招商策划决定项目配套质量，品牌筛选决定携手稳定性，商务谈判决定收益边界，开业营运决定买方体验，收益管控决定资产效率，成本将控和服务精进共同决定项目长期价值。对参训者而言，掌握酒店公寓经营，实操中，不能只看单项差事，而要将市场、买方，品牌、预算、合同、渠道，价格、服务、成本和复盘纳入一个完整系统。
借助一天六小时的研习，参训者将借助真实实例、情境上手和抓手训练，掌握酒店公寓筹开规划拟定、招商方案规划、预算模型搭建、品牌筛选评分、商务谈判要点、收益管控拆解和服务精进办法。课程最终希望支援参训者从“执行型招商营运人员”升级为“全周期经营管人者”，既能推进项目落地，又能判断经营质量；既能完成招商差事，又能守住收益模型；既能将控成本，又能拉升服务体验，真正达成酒店公寓项目的可持续经营。
预期结晶
1. 构筑酒店公寓项目全周期筹开、招商和经营管控认知。
2. 掌握酒店公寓前期定位、市场拆解、筹开规划和预算模型办法。
3. 掌握招商策划、业态组合、品牌筛选和商务谈判的要害抓手。
4. 明晰合同落地进程中的收益条款、服务条款、责任边界和隐患将控要点。
5. 掌握开业后出租率、平均房价、买方结构、渠道结构和收益管控的基本拆解办法。
6. 拉升参训者在成本将控、服务精进，买方管控和经营复盘方面的实战本领。
7. 沉淀《酒店公寓筹开规划表》《招商业态组合方案》《招商预算测算表》《品牌筛选评分表》《商务谈判清单》《收益管控拆解表》《成本将控和服务精进清单》等等实用抓手。
8. 促成参训者从单项招商营运执行，升级为具备全流程、全链路、全周期视角的酒店公寓经营管控英才。
老师简介
Introduction to lecturers
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博闻智咨询|易萍老师
适合谁听
1. 酒店公寓项目负责人、经营管人人员、筹开负责人。2. 酒店、公寓、商业配套、城市更新项目招商策划人员。3. 负责品牌引进。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。