课程背景
在“新消费时代”和“城市更新经济”交织的来由下，中国商业地产正迎来结构性转型。国家《扩大内需方略规划纲要（2022-2035）》和“十四五现代服务业演进规划”都指出：要促成商业体从“建设驱动”向“营运驱动”、从“空间经营”向“内容经营”转型，达成“以高质量商业空间带动高品质城市生活”。
对于青铁商业而言，落地时，商业项目不仅是资产，往细里说，更是城市生活方式的策源地。随着消费市场年轻化、社交化、数智化趋势加速，商业营运者的定位正由“物业管人者”转向“品牌营运者”和“体验规划者”。招商不再只是“填铺位”，而是“情境策划”；营运不再只是“做活动”，而是“用户关系经营”。
可是，当前不少商业项目仍面临三大挑战：一是招商定位模糊，在实际应用里，品牌组合缺乏差异化推演；二是营运管控碎片化，缺乏有效指标和资料拆解本领；三是租户关系管控薄弱，交流方式传统、冲突破解成本高。
本次课程以“操盘手视角+易萍博士方略思路”为核心，结合国内标杆商业体实战实例，从招商打法、品牌定位、租户关系、营运指标以及管控协同等等维度系统解说。课程旨在支援参训者掌握实用抓手、拉升商业思路，最终达成“从管控到经营、从执行到创收”的周全升级。
课程收益
1． 系统认知升级——周全领会“商业体是一门经营学”，构筑从招商到营运的全链条思路轮廓。
2． 招商本领拉升——掌握前期定位、品牌筛选和谈判要点，拉升招商效率和品牌匹配度。
3． 营运指标掌控——熟稔日常营运要害指标（客流、坪效、租金、活动ROI等等）和资料拆解办法。
4． 交流和管控突破——掌握租户关系管控和冲突破冰招数，达成“共创共赢”的管控局面。
5． 实战落地转化——借助实例上手和诊断抓手，将课程内容直接运用于青铁商业项目实地。
课程大纲
模块一｜为何招商不是“填铺位”，而是“价值策划”？
研习标的： 重新领会招商推演，从租金导向走向品牌价值导向。要害点：
1. 招商的方略定位：从品牌矩阵到顾客动线
2. 品牌组合的推演：差异化和互补性
3. 招商策划的三层路径：定位、组合，落地
启发点：
4. 招商不是“找品牌”，执行层面，而是“做内容”
5. 怎样让招商成为顾客体验的一部分？
6. 什么样的品牌结构能拉升资产价值？
研习内容：
1. 招商的方略推演和底层思路
2. 品牌引入的科学流程
3. 业态分布和空间匹配打法
4. 招商ROI和租金模型精进
5. 招商和城市更新的联动制度
实例：杭州湖滨银泰In77业态更新实例 课堂操练：规划一个2000㎡新开街区的品牌组合方案。
模块二｜怎样借助“精准定位”让招商更高效？
研习标的： 掌握项目定位、客群洞察和品牌匹配的办法。
要害点：
• 市场调研和消费画像
• 竞争对标和差异化优势
• 定位语句和招商推演一致性 启发点：
• 为何定位比招商更要害？
• 怎样用资料洞察消费心理？
• 品牌选项的“推演链”怎样形成？ 研习内容：
1. 定位流程和市场拆解抓手
2. 消费圈层研究和标的客群定义
3. 定位表述和招商提案规划
4. 定位验证和动态调整制度
5. 从定位到落地的组织协同
实例：苏州Center Mall“情境+圈层”定位模型 课堂操练：分组构筑项目定位金字塔模型。
模块三｜营运力=生命力：怎样炼就商业体“持续造客”制度？
研习标的： 掌握营运核心指标架构和造客推演。
要害点：
• 日常营运管控重点和指标监控
• 活动策划和节奏布局
• 资料驱动的营运决策 启发点：
• 为何有活动不等于有营运？
• 怎样判断一个项目是否“活着”？
• 怎样用资料预测经营波动？ 研习内容：
1. 商业营运的KPI架构
2. 周/月营运会议制度
3. 节庆营销和会员架构建设
4. 资料指标：客流、转化、坪效、复购
5. 数智化抓手在营运中的运用
实例：龙湖天街营运指标和活动矩阵 课堂操练：营运诊断：复盘自己项目近三个月的活动ROI。
模块四｜租户不服管控怎么办？——交流、共赢和破冰之道
研习标的： 掌握租户关系管控和冲突化解招数。
要害点：
• 交流心理和冲突识别
• 合同、收益和共识的平衡
• 租户生命周期管控 启发点：
• 为何“规则”比“权威”更有效？
• 怎样用共赢思路破解冲突？
• 怎样让租户成为营运伙伴？ 研习内容：
1. 租户交流的心理打法
2. 冲突预警信号识别
3. 问题租户处理流程
4. 共创型交流法：聆听—共识—行动
5. 定期交流制度和满意度调查
实例：万象城租户关系共创制度 课堂操练：定位担当——还原租户冲突处理会议。
模块五｜招商和营运的“前后闭环”怎样构筑？
研习标的： 掌握招商到营运的无缝衔接制度。
要害点：
• 招商和营运协同制度
• 资料共享和品牌管控
• 动态调整和情境迭代 启发点：
• 为何招商完不代表结束？
• 谁是品牌营运的责任人？
• 怎样让招商决策更具前瞻性？ 研习内容：
1. 招商和营运的联动流程
2. 品牌进场后监测制度
3. 品牌调整和退出制度
4. 营运复盘和招商反馈架构
5. 招商—营运一体化管控模式
实例：金地商置“招商营运一体化管控系统” 课堂操练：绘制本公司招商—营运协同流程图。
模块六｜商业操盘手的思路模型：从资料到判断
研习标的： 领会商业体操盘的系统推演，拉升方略判断力。
要害点：
• 方略思路和经营模型
• 跨部门协同和组织力
• 危机应变和项目调优 启发点：
• 操盘手最关注的核心指标为何？
• 怎样从“执行层”成长为“经营层”？
• 为何判断力比心得更要害？ 研习内容：
1. 商业体经营系统全景
2. 项目预算和盈亏模型
3. 要害决策节点和复盘制度
4. 队伍分工和协同办法
5. 操盘手成长路径和本领画像
实例：印力集团操盘推演和区域管控实例 课堂操练：队伍共创：还原年度招商+营运打法会议。
三、课程收束和预期结晶
借助本次培训，参训者将系统领会“商业体是一门综合经营学”的核心理念，运行层面，掌握从前期招商定位到后期营运管控的全链条推演。课程将支援参训者从“执行者”成长为具备方略思路的“操盘型经营者”，在短时间内拉升招商判断力、租户交流力和营运决策力。
- 在思想层面，参训者将从“物业管控思路”转变为“经营赋能思路”；在本领层面，将能独立开展招商策划、指标拆解、租户谈判和冲突化解；
- 在实践层面，将掌握一套可落地的抓手和流程模板，用于日常招商营运事务。
最终，青铁商业将形成一支能谈招商、懂营运、会交流、能决策的高效队伍，达成项目从“空间价值”到“经营价值”的跃升，助力公司在新一轮城市商业竞争中脱颖而出。
老师简介
Introduction to lecturers
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博闻智咨询|易萍老师
适合谁听
1． 项目负责人 / 营运经理——需要统筹招商、营运、租户交流全流程的核心管人者。2． 招商专员 / 营运执行人员——希望掌握实操办法和交流招数的一线执行者。3． 物业和客服队伍主力——直接面对租户、处理实地矛盾的服务窗口人员。4． 新入职或者转岗管人人员——需要迅速构筑商业体思路架构和事务推演的新人管人者。。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。