课程背景
当前，国有公司普遍面临资产负债率高企，存量资产规模庞大但效率低下的困境。大量土地，房产、股权、基础设施等等资产长期闲置或者低效营运，既占用了宝贵的资金和信贷资源，也拖累了公司的整体盈利本领和市场竞争力。在
“化债是底线，转型是出路”的政策导向下，存量资产盘活已从“选项题”变为“必答题”。
和此同时，国资委明晰要求国有公司加快盘活存量资产、扩大有效投资，借助
REITs、资产证券化、混合所有制改革、股权转让等等多种方式拉升资产营运效率。2027年前完成全域平台转型的“出清”时间表已经划定，公司必须在有限的时间窗口内，系统梳理存量资产、科学选项盘活路径、精准规划资本营运方案，达成从“资产持有者”向“资本营运者”的转变。
本课锁住国有公司存量资产盘活和资本营运的核心命题，从政策轮廓、资产盘查、盘活路径、资本营运、革新抓手到落地保障六大模块，为国有公司中高层管人者、资产管控部门和投融资部门提供一套系统化、可操作的实战办法论，助力公司在化债约束下挖掘存量价值、培育增长动能。
课程收益
1. 把握政策导向：纵深领会国资委存量资产盘活、化债转型、扩大有效投资的政策要求和操作边界。
2. 构筑盘查架构：掌握存量资产分类办法、价值评核模型和“资产画像”抓手，做到底数清、情况明。
3. 精通盘活路径：熟练运用股权转让，混改引战、资产证券化、REITs、处置出清、营运拉升六大盘活抓手，可针对不同资产迅速选定最优盘活方案。
4. 拉升资本本领：掌握并购重组、业界基金、上市公司资本运作的办法论和要害要点，达成存量资产价值最大化。
5. 掌握革新抓手：纵深领会基础设施REITs的发行条件、交易结构和实操流程，往细里说，可独立参与项目研判、方案规划和落地推进。
6. 筑牢风控防线：构筑资产盘活全流程风控架构，确保合规操作、防范国有资产离职。
课程大纲
首讲：洞察政策形势
——存量资产盘活的宏观来由和政策轮廓
一、存量资产盘活的宏观来由
1. 地方债务压力和化债约束
2. 平台公司转型窗口期
3. 从“增量扩张”到“存量挖潜”
二，
存量资产盘活核心政策架构
1. 国务院国资委存量资产盘活指导意见
2. 基础设施REITs试点政策：958号文，1014号文
3. 国有资产交易监管：32号令
4. 混合所有制改革政策
三、资产盘活的方略意义
1. 降低资产负债率，改进财务结构，释放信贷空间
2. 回笼资金投向方略性新兴业界，精进资源配置
3. 拉升资产营运效率，增强公司核心竞争力
实例拆解：
某省属城投集团存量资产盘活三年行动规划
——从“资产大而不优”到“盘活变现超百亿元”的转型之路。
抓手：
政策要点清单
——将存量资产盘活相关政策文件转化为可操作的约束条件和机会清单。
次讲：摸清家底
——存量资产分类盘查和价值评核
一、存量资产分类架构
1. 按照资产形态分类：土地、房产、股权、基础设施、装置、无形资产
2. 按照资产状态分类：高效营运资产、低效营运资产、闲置资产、无效资产、瑕疵资产
3. 按照盘活难度分类：易盘活、中盘活、难盘活
二、存量资产盘查实操办法论
1. 台账梳理
——产权登记、面积/数量、账面价值、采用状态、收益情况、抵押/担保情况
2. 实地核查
——实地踏勘、拍照建档、采用状况确认、安全隐患排查
3. 问题识别
——产权瑕疵，历史遗留问题、法律纠纷、规划限制、环保约束
三、价值评核的三大办法
1. 市场法：适用于土地、房产等等活跃市场资产
2. 收益法：适用于经营性资产，基础设施
3. 成本法：适用于专用装置、自建房产
实例拆解：
某市级平台公司资产盘查实录
——3个月摸清2000余项资产底数，执行层面，识别可盘活资产超300亿元。
抓手：
资产盘查矩阵
——按照“资产类型×营运效率×盘活难度”三维分类，形成“红黄绿”资产地图。
三讲：六大盘活路径
——
核心抓手和适用情境
一、股权转让和处置出清
1. 适用情境
——非主业股权、低效参股、“僵尸公司”
2. 操作要点
——审计评核、公开挂牌、交易对手筛选、债权债务处理，人员安置
二、混合所有制改革引战
1. 适用情境
——需要引入方略资源或者市场化制度的业务板块
2. 操作要点
——引战条件设定、投资者筛选、定价制度、公司治理安排、员工持股。
三，资产证券化（
ABS/ABN）
1. 适用情境
——有稳定现金流的收费权、应收账款，租赁债权
2. 操作要点
——基础资产筛选，现金流测算、信用增级、交易结构规划
四、基础设施
REITs
1. 适用情境
——产权清晰、收益稳定，规模达标的基础设施
2. 核心优势
——盘活重资产、精进财务结构、培育资产管控本领
五、资产营运拉升
1. 适用情境
——位置优越但营运低效的商业、办公、园区资产
2. 拉升路径
——改造升级、功能转换、招商营运精进、数智化赋能
六，土地盘活专项
1. 存量工业用地转型
2. 低效用地再开发
实例拆解：
重庆演进投资集团存量资产盘活实践
——股权转让，资产证券化、REITs，土地盘活“组合拳”释放资金超500亿元。
抓手：
盘活路径决策树
——根据资产类型，产权状态、现金流特征、市场环境选项最优盘活方式。
四讲：资本营运
——基础设施REITs和资产证券化实操
一、
REITs基本原理和政策轮廓
1. REITs交易结构
——原始权益人→ABS/公募基金→投资者
2. 核心政策
1）958号文要点：试点区域、业界范围、项目条件。
2）1014号文扩募规则：扩募条件、定价制度、程序要求。
3. 税收优惠
二，
REITs发行实操要点
1. 底层资产筛选准则
——产权清晰、营运3年以上、现金流稳定、规模门槛
2. 现金流测算和分派率要求
3. 资产评核和定价
4. 发行流程
——前期准备→项目遴选→尽职调查→申报材料→交易所审核→证监会注册→询价发行
三，
ABS/ABN实操要点
1. 基础资产类型
——应收账款，租赁债权、收费权、供给链应付账款
2. 交易结构规划
3. 发行成本和效率优势
1）门槛更低
2）周期更短
2）灵活性更强
实例拆解：
深圳英才安居
REITs——全国首单保障性租赁住房REITs，就一线经验说，底层资产4个保障性租赁住房项目，发行规模12.42亿元。
抓手
：
REITs发行条件自检表——从资产合规性，现金流稳定性、产权完整性、规模门槛等等维度逐项核查。
五讲：落地促成
——风控合规和组织保障
一、
存量资产盘活全维度风控架构
1. 决策隐患：未经充分论证、越权决策、关联交易利益输送
2. 定价隐患：评核价值失真、交易底价过低、暗箱操作
3. 法律隐患：产权瑕疵、债务纠纷、环保处罚、职工安置争议
4. 市场隐患：交易流拍、市场下行、投资者违约
二、
国资盘活准则化合规操作规范
1. “三重一大”决策程序
——党委会前置研究，董事会决策、股东会批准
2. 进场交易要求
——除协议转让特殊情形外，要则上借助产权交易所公开挂牌
3. 职工权益保护
4. 资讯公开和审计督导
三、组织保障和考核激励
1. 领导制度
1）主要领导挂帅
2）分管领导主抓
3）专班专人推进
2. 部门协同
——资产，财务、法务、人力、纪检
3. 考核激励
——将盘活差事纳入年度考核，对超额完成者给予专项奖励
4. 容错制度
——区分探索性失误和违规违纪
综合工作坊
：盘活方案规划
1. 分组差事：选项一项典型存量资产（土地、房产、股权或者基础设施），规划完整的盘活方案。
2. 方案要素：资产现况、盘活路径选项、交易结构规划、现金流测算、风控措施、时间表。
3. 参训者互评：从可行性，合规性、经济性三个维度交叉评审。
4. 讲师点评：锁住共性问题，提供精进建议。
实例拆解：
某国有公司存量土地盘活方案
——从“低效仓储用地”到“业界园区REITs”的完整交易结构规划和隐患化解。
抓手：
存量资产盘活风控查验清单
——涵盖决策、定价、法律、市场、人员五大隐患领域的自检表。
老师简介
Introduction to lecturers
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博闻智咨询|贺晓宏老师
适合谁听
国有公司中高层管人人员、资产管控和营运部门负责人、方略投资和财务部门主力、承担存量资产盘活差事的专项事务组成员。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
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